[摘要] 从今年上半年整体来看，“穗六条”、“房贷收紧”、“全面推进就近入学”、“公积金贷款意见征求稿”、“一手发展商以价换量”以及“不动产统一登记”等都为二手楼市增添许多不明朗因素。
今年上半年二手房市场的一次性付款比例保持较高位。
从今年上半年整体来看，“穗六条”、“房贷收紧”、“全面推进就近入学”、“公积金贷款意见征求稿”、“一手发展商以价换量”以及“不动产统一登记”等都为二手楼市增添许多不明朗因素。部分业主较为强势的心态也稍有减弱，议价空间有所加大，但买家的观望心态仍较为浓厚。与去年同期相比，今年上半年的广州二手楼市出现哪些变化？
降价盘多在郊区
一次性付款买家增多
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，天河、海珠、原荔湾、越秀等市区的楼价较平稳，降幅不大。白云、原芳村、花都等外围及近郊片区的降幅相对较大。其中，降幅较大的多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊片区。而市区有部分板块价格有所回调，如天河北、东圃、滨江中—滨江西、工业大道和中山八板块等，但降幅较小，均在1%以内，主要是个别急需现金的置换型业主小幅让价出货。
另一楼市特点是，今年上半年，二手房市场的一次性付款比例保持较高位。其主要有三方面原因：一是房贷收紧，房贷申请难度加大、放款时间较慢以及利率提高；二是一次性付款的买家大部分属于二次及以上置业，部分“卖一买一”，不少买家难获“首套房贷”的优惠，也有部分“限贷”；三是业主更青睐一次性付款的买家，并有较大幅度让价。
外围一手盘降价
分走市区“刚需”客
龙斌指出，目前市区新盘附近较优质二手物业，价格基本维持在2.5万~3万元/m2，加上高额的税费后，与新盘仍有一定价差，大致维持在3500~6500元/m2之间。而与市区新盘价格高企相比，番禺、花都、萝岗等外围区域的新盘价格则实惠得多，部分新盘甚至有较大幅度让利促销走货。外围新盘低价或实质性让利，对本区域的二手楼市产生较大冲击，同时也分流了不少中心区的“刚需”买家。如萝岗新盘的价格在1.3万~1.5万元/m2之间，价格较此前回落10%左右，这对天河东部二手刚需客才产生一定的分流影响。总的来说，这一轮降价出货的热潮始于外围区域，对本区以及中心区的二手买家均产生明显的分流；同时也影响买家的购房心理，等降心态进一步加剧。
上半年楼市月历
1月：二手房价高位回落信贷额度未见放松
据市中介协会统计数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为10.79万平方米、11.70万平方米，环比降幅分别为14.43%、13.91%，成交价格则大跌21.30%至14058元/m2。
当月楼市关键事件：“穗六条”发酵“等降价”心态蔓延
受到2013年年尾出台的“穗六条”政策影响，广州二手住宅成交量价连续两月双双下跌，据中原地产成交数据显示，1月二手住宅买卖成交均价为20571元/m2，环比微跌1.5%。加上临近春节，外地户籍人员提前离穗返乡过年，二手住宅总体成交更是进入了低潮期，大部分客户仍旧处于节前观望状态，“等降”心态明显。
2月：受春节影响行情步入传统淡季
据市中介协会数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为7.16万平方米、7.97万平方米，分别大幅下跌33.65%和31.90%，成交价则大涨33.54%至18773元/m2。
受春节假期、政策观望加重、部分买家经济预期谨慎以及房贷收紧等因素影响，广州二手楼市成交清淡，买家入市意愿不高，交投节奏放缓。
当月楼市关键事件：广钢地王助推周边二手房量价齐升
广钢5宗地块溢价成交后，更坚定准客户到芳村置业的信心，同时也给当地的小业主重新确定售价提供了辅助参考。满堂红统计数据显示，2月芳村板块二手住宅均价为17031元/m2，比1月的15506元/m2上升9.8%，达到“量价齐升”。
3月：“就近入学”、公积金拟出新政，催谷买家快速入市
据市中介协会数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为13.40万平方米、14.36万平方米，分别大幅大涨87.14%和80.27%，成交均价18823元/m2，环比基本持平。
当月楼市关键事件：“就近入学”催谷学位房市
受教育部“就近入学”通知的影响，本月学位房需求全面释放，成交量暴涨，是2月份的三倍多。其中，3月份中原地产促成的学位房交易有95%是来自越秀区和天河区。
公积金拟出新政策买家急调付款方式
3月24日，广州市住房公积金管理中心发出公积金贷款办法征求意见稿，受该消息刺激，3月25日~31日的7天里，经满堂红促成的二手住宅成交中，采用纯公积金贷款客户比例高达30.1%，比3月1日~24日的17.9%高出12.2%。
4月：楼市“小阳春”一闪而过成交回归平淡
市中介协会数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘与签约面积分别为14.27万平方米、14.43万平方米，分别上涨6.53%和0.48%，成交均价18593元/m2，环比下跌1.22%。
4月清明时段，广州二手楼市整体大市放缓、房贷紧的环境持续，买家入市趋于谨慎，而外围新盘促销对买家也有分流影响，成交不振。而3月底出台的史上最严厉的公积金贷款意见征求稿，客户等降心态明显。
5月：步入一手房传统销售旺季二手难分一杯羹
市中介协会数据显示，中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘与签约面积分别为9.65万平方米、10.82万平方米，分别下跌32.37%和25.04%，成交均价18844元/m2，微涨1.35%。
业主心态较前两月有所转弱，部分急需资金的业主降价空间有所扩大，虽然客户实际需求量并未减少，但政策与行业环境所致，买家等降心态明显，买家看楼积极性不如从前。
当月楼市关键事件：一手盘降价潮抢走二手客
一手较多的近郊区域如番禺和萝岗，由于开发商去库存压力较大，促销力度也较大，形成一二手价格倒挂现象，不少二手买家被吸引至一手市场。
6月：买家观望心态持续议价幅度加大
据中原地产数据显示，6月份广州二手楼市成交维持低位，但环比上月跌幅有所收窄，成交宗数环比上月下降约11.6%。这主要是因为限购限贷政策的持续效应、贷款利率提升、放款速度缓慢以及不动产统一登记等多种因素困扰，致使客户观望心态持续，成交量不断下降，部分业主心态有所减弱，议价空间有所加大。
后市预期：沉闷行情持续
买卖双方心理价差缩小
“上半年的广州二手楼市可以用很沉闷来形容，如下半年调控政策和信贷方面没有变动，预计这种沉闷还将持续一段时间。”满堂红研究部高级经理周峰表示，今年上半年二手楼市受到的外部影响较少，市场胶着主要源自真实的买卖双方供需关系。根据过往经验，二手市场价格变动往往会比一手市场滞后3个月。今年“五一”黄金周前后，市内多个一手楼盘出现大幅度降价促销，虽未直接波及二手房成交量和成交价，但已对买卖双方心态产生一定的影响。预计7月底到8月，部分卖房需求较为强烈的业主会下调价格，市场上笋盘有望增多。
龙斌表示，与一手房市场相比，今年上半年广州二手楼市的成交价波动较小，但成交量却明显萎缩。而从现有政策以及中央对房地产调控的“不打压、不刺激”思路来看，下半年的二手楼市估计也难有政策上的转机。不过，随着一手房行情的整体回温，地方政府对限购政策的微调以及信贷额度的放松，下半年的二手楼市虽不见有起色，但也不会比上半年更糟。
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交行报告:楼市进入调整周期房价下行还将持续
每经记者杨羚强发自上海
德信地产今年在杭州率先降价。今年2月，公司位于杭州城北的德信北海公园剩余全部房源一口价15800元/平方米，相比同地区楼盘的降幅在3000元/平方米以上。之后，德信又连续推出多个促销活动。其中之一是6月10日在温州产联合凯银投资在温州推出“三年无理由120%回购”购房保障计划，以在颓势中力挽狂澜。
没有人注意到，在这一系列降价促销活动背后，德信地产控股股东——德信控股集团旗下房地产基金所发挥的“压垮”房价的作用。上述基金发行的项目融资基金中，大部分都是有固定率的债权基金。
楼盘的销售速度，将决定上述固定率债权基金的实际融资成本，销售速度越慢，融资成本越高；反之，则成本越低。这使得开发商的销售在市场下行时变得很有压力。无论是回购计划，还是降价销售，显然均与公司的固定债权融资有关。房地产基金会不会因此成为压垮房价的最后一根“稻草”，成为很多人关注的话题。
地产项目融资成本较高
在中国房地产行业里，德信地产论销售规模肯定排不上前30名，但若看私募基金利用比重，则居于行业前列。根据德信控股集团旗下凯银投资官网和德信地产网站透露的信息，德信地产目前至少有一半的销售项目通过私募基金募资。在这些项目中，前期募集的主要是股权类基金，后期募集的则主要是债权类基金，有固定的。率大部分在12%~15%之间。
事实上，德信地产在今年推出的诸多销售计划，可能都与公司使用的高融资成本有关。比如，德信地产在宣布针对其在温州的三个项目，推出“三年无理由120%回购”购房保障计划。购房者购买德信上述三盘的新房源，全款到账3年之后，可以选择无理由退房，由凯银投资按照《商品房买卖合同》房屋总价的120%进行回购，且凯银投资承担所有过户税费。
德信地产集团营销副总方静表示，温州项目选择回购和开发商的融资成本无关。温州市场经历了多年的市场低迷，消费者的信心不强，回购计划的推出，有利于提升消费者信心。但德信地产温州项目确实使用了率超过12%的债权基金。
债务到期将迫使开发商降价
卫明智库负责人蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，能够迫使开发商大幅降价的原因是即将到期的债务。
上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，对很多房地产公司来说，提前赎回私募基金需要支付一笔违约金，此外，再融资时需要付出的利息可能比现有的房地产私募基金融资成本更高。
亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东他告诉记者，规模在百亿以内，融资渠道相对单一的公司，因为偿还到期债务的压力，可能会选择销售不佳的项目打折让利，以最快的速度回笼资金。
在这样的背景下，一些开发商开始选择降低纯债权基金的规模，代以股权+债权的组合，进而降低公司的财务风险，避免公司为回笼资金而不得不亏损甩卖的风险。
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房价涨1000元 创业活力降4.1%
楼市调整不会很快结束 房价不会无限制下跌
2014年上半年最后一个月房价跌幅在扩大。
日前，中指研究院发布的6月份百城房价指数显示，当月100个城市新建住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.5%，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。
中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，5月份部分城市以价换量，成交量上涨后消化了部分需求，6月楼市整体成交量十分低迷，目前依然需要价格下调来撬动需求入市。
多位业内人士指出，下半年楼市保持低迷的概率较大。
房价环比连跌两月/
继5月出现今年首次环比下跌后，6月百城房价延续了这一局面。
从涨跌城市个数来看，29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量减少8个，其中涨幅在1%以上的有7个，与上月持平。
中指院报告显示，6月价格环比下跌的城市数量较上月增加9个，其中跌幅在1%以上的有35个，较上月增加5个。跌幅居前三位的城市依次是：温州、常熟及包头，其中温州和常熟跌幅在4%以上。
对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年6月十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，为连续第2个月下跌，下跌城市增加至9个。具体来看，仅上海环比上涨，涨幅为0.25%；其他城市环比均有所下跌，杭州环比下跌2.06%，跌幅。
在环比房价迎来下跌的同时，百城房价中的同比涨幅也有缩窄。与去年同月相比上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。
此外，新房降价目前在很多城市屡见不鲜。据房天下数据监控中心统计，近一个月以来，广州全市有60个楼盘报价下降，占广州全市在售楼盘两成，降价幅度达33.33%。
北京也呈现类似态势，北京6月中下旬入市的两个普通住宅项目保利·罗兰香谷及京西·金泰丽湾开盘价格均为26000元/平方米左右，两项目定价与周边在售项目相比均属低价。
新入市楼盘以及在售新盘价格之所以下降，与成交低迷直接相关。
中原地产研究中心统计数据显示：6月，主要的54个城市合计签约住宅套数为170232套，这一成交量是最近数月来的点，同比跌幅高达30%。
张大伟对 《每日经济新闻》记者表示，二线城市目前依然是成交量跌幅比较大的区域，整体看，后期二线城市依然可能出现明显的以价换量。
一线城市表现其实同样低迷。链家地产研究部分析师张旭告诉记者，截至目前，北京市纯商品住宅成交量已连续六周维持在千套以下的低位。而6月以来，其单周平均成交更是不足800套。
降价潮或将延续/
上半年房价坚挺几个月后，最终出现掉头向下态势，今年楼市已经进入下半场，这一态势短期内恐怕难以扭转。
据亚豪机构统计，7月北京预计开盘的刚需项目中，有17个项目已给出定价，其中9个项目以平价或低于市场预期价格入市，占比超五成。
据统计，位于通州区域的华业东方玫瑰，5月中旬入市时项目均价为24000元/平方米，而其7月新入市的楼栋整体报价已调至23000元/平方米。
张旭分析说，截至目前，上半年新增期房项目的供应量已经大幅超过往年，如果下半年市场没有明显好转，这些供应将逐渐转变为较为明显的库存压力。他判断，“随着市场的持续冷淡，成交量低下，资金回笼周期长，价格下调的压力将越来越大。尤其是对于自住房供应密集的五环外区域项目，价格或将率先下行。”
中原地产报告还显示，从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年一季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年三季度的历史峰值水平，房企偿债压力不容小觑。
本次楼市调整源于市场自身规律作用，这与以往有所不同。6月4日住建部再次重申了双向调控、分类指导的调控基调，并且表示对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求的原则。
中指院报告称，从中央近来表态可看出，“不打压、不刺激”、“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”以及“加强市场监控、做好应对方案”等，将成为下一阶段房地产市场调控政策的基本口径。
报告说，随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，同时多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年企业推盘增加，市场供应将有所增加。供大于求的状况将导致“去库存”仍是下半年主基调。
中指院预计，房价将在波动中延续阶段性下行趋向，不同城市将继续分化，库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。
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房天下产业网讯：中指研究院[微博]7月1日发布《2014年6月中房指数系统百城价格指数报告》，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50%，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。【下载报告】【更多报告】
中指研究院报道：根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50%，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看，71个城市环比下跌，29个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月减少8个，其中涨幅在1%以上的有7个，与上月持平；本月价格环比下跌的城市数量较上月增加9个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有35个，较上月增加5个。同比来看，100个城市住宅均价与去年同月相比上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。按中位数计算，100个城市（新建）住宅价格中位数为7236元/平方米，环比下跌0.86%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，同比上涨12.32%。
2014年6月，100个城市住宅均价连续第2个月环比下跌且跌幅扩大；十大城市中9个城市环比下跌。从政策环境来看，上半年中央一直贯彻分类指导双向调控的原则，地方政府对现行政策进行微调的城市增多，市场效果仍有待观察。目前，购房者观望情绪继续蔓延；房企推盘量加大，多数城市库存高企、去化压力上升。从目前的市场价格变化情况看，国内房地产价格在经历近两年持续上涨之后已经进入调整期。
展望下半年，中央调控政策将延续分类指导双向调控原则，继续推进长效机制建设，市场短期供大于求的压力可能促使更多地方政府微调政策，政策环境差异化特征更趋明显。基于当期经济形势和房地产市场特点，中央或将继续采取金融措施支持自住需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年需求或将缓慢回升。供应方面，随着前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，同时多数企业上半年业绩压力较大或将促进下半年企业推盘增加，市场供应将有所增加。供大于求的状况将导致“去库存”仍是下半年主基调；预计房价将在波动中延续阶段性下行趋向；不同城市将继续分化，库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。
百城（新建）住宅价格环比涨跌幅分析
2014年6月，100个城市中，住宅价格环比2014年5月上涨的城市个数为29个，较上月减少8个。涨幅居前十位的城市依次是：湖州、汕头、厦门、保定、石家庄、连云港、赣州、呼和浩特、银川、绍兴，涨幅在0.7%-2.8%之间。其中，湖州上涨2.74%，涨幅居百城之首；汕头、厦门、保定、石家庄、连云港、赣州涨幅在1%-2%之间，呼和浩特、银川、绍兴涨幅在0.7%-1%之间。其他环比上涨的19个城市中，东莞、潍坊和南通涨幅在0.5%-0.7%之间；江阴、上海等16个城市涨幅在0.5%以内。
2014年6月，住宅价格环比下跌城市个数为71个，较上月增加9个。跌幅居前十位的城市依次是：温州、常熟、包头、昆明、泰州、江门、营口、南昌、台州、菏泽。其中，温州和常熟跌幅在4%以上；包头、昆明、泰州跌幅在3.2%-3.7%之间；江门、营口、南昌、台州、菏泽跌幅在2.1%-2.5%之间。其他环比下跌的61个城市中，杭州下跌2.06%；深圳、重庆（主城区）等24个城市跌幅在1%-2%（含1%）之间；武汉、北京等16个城市跌幅在0.5%-1%之间；天津、南京等20个城市跌幅在0.5%以内。
百城（新建）住宅价格同比涨跌幅分析
2014年6月，百城住宅价格同比2013年6月上涨6.48%，涨幅较上月缩小1.36个百分点，为连续第6个月缩小。100个城市中，有63个城市住宅价格同比上涨，上涨城市个数较上月减少6个。其中，厦门上涨21.65%，涨幅；北京、上海等10个城市涨幅介于10%-20%之间；南京、天津等43个城市涨幅在1%-10%之间；中山、成都等9个城市涨幅在1%以内。
2014年6月，100个城市中有37个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加6个。其中，温州同比下跌13.27%，跌幅；常州、马鞍山等6个城市跌幅在5%-9%之间；东营、烟台等23个城市跌幅在1%-5%（含1%）之间；镇江、湘潭等7个城市跌幅在1%以内。
十大城市（新建）住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年6月十大城市住宅均价为19517元/平方米，环比下跌0.45%，为连续第2个月下跌，下跌城市个数增加至9个。具体来看，仅上海环比上涨，涨幅为0.25%；其他城市环比下跌，杭州环比下跌2.06%，跌幅；深圳、重庆（主城区）跌幅在1%-2%之间；武汉、成都、北京、天津、南京和广州跌幅在1%以内。
同比来看，十大城市平均价格上涨12.32%，连续第20个月上涨，涨幅继续缩小，较上月缩小1.65个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京上涨19.75%，涨幅仍居十大城市首位；上海上涨14.21%，位列其后；广州、深圳涨幅在10%-13%之间；南京、天津、武汉、重庆（主城区）涨幅在5%-10%之间；杭州同比上涨3.69%；成都涨幅为0.02%，涨幅。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本 的调查，2014年6月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26754元/平方米，环比下跌0.85%，同比上涨9.77% 。
环比来看，2014年6月十大城市主城区二手住宅平均价格下跌0.85%，跌幅较上月微幅扩大0.02个百分点。十大城市中，除重庆和南京环比上涨外，其他8个城市均环比下跌。具体来看，重庆较上月由跌转涨，涨幅居首，上涨0.20%；南京环比微幅上涨0.01%。武汉、天津和上海跌幅均在0.3%以内（含0.3%）；成都、深圳和广州跌幅介于0.4%-0.7%之间（含0.7%）；北京和杭州跌幅明显，均超过2%，分别下跌2.03%和2.65%。
同比来看，2014年6月十大城市主城区二手住宅平均价格上涨9.77%，涨幅较上月收窄1.77个百分点。十大城市中，除杭州外，其他9个城市同比价格均上涨。具体来看，深圳涨幅居首，同比上涨17.54%，涨幅收窄1.94个百分点；南京同比涨幅为15.32%，位居第二；广州、天津、上海和武汉涨幅介于10%-13%之间；重庆、北京和成都涨幅在10%以内；杭州自2012年12月同比连续上涨18月以来，首次下跌，跌幅为2.43%，也是本月同比下跌的城市。
表1：2014年6月百城新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）
表2：2014年6月十大城市新建住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）
表3：2014年6月十大城市主城区二手住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）
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房价涨1000元 创业活力降4.1%
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