[摘要] 近来湖州的土拍热度很高，尤其是东部新城等热门板块，基本上每拍一次就出现一个新的地王。地价的走高也使得市场对于湖州未来房价的预期大幅提升。伴随着土拍，楼市已然涨声四起，集体陷入狂欢。
近来湖州的土拍热度很高，尤其是东部新城等热门板块，基本上每拍一次就出现一个新的地王。
地价的走高也使得市场对于湖州未来房价的预期大幅提升。伴随着土拍，楼市已然涨声四起，集体陷入狂欢。
但是，房价的走高，并不必然意味着这些地王项目就一定能够操盘成功。
今天，就和小舟一起来梳理下，湖州七大板块的地王项目。这些地王项目，究竟是风光无限还是举步维艰？相信看完本篇文章之后，你会得出一些结论。
一、仁皇山新区
仁皇山新区地王档案：
地块编号：2019-63号地块
地块名称：仁南单元RHS-01-03-02D号地块
用地性质：商住用地
占地面积：26893㎡
容积率：1.8-2.2
建筑面积：59165㎡
成交总价：4.81亿
成交楼面价：8130元/㎡
溢价率：65.9%
成交日期：2020年1月
成交单位：城投集团（湖州房总地产开发集团有限公司）
地块位置：位于仁南单元中部，南侧为仁皇山路，东侧为湖州海关，西临湖州日报，北侧为现状河流。
该地块为商住用地，要求商业计容建筑面积应占整个地块计容建筑面积的30%-35%，不得设置公寓式酒店及公寓式办公用房。
也就是说，该地块的住宅建筑面积，占比不超过70%，即仅41416㎡。
这可能是湖州市区关注度的地王项目，也应该是操盘难度的地王项目了。不仅仁南板块断供多年，现在连仁皇板块整体都要断供了。
地块成交楼面价8130元/㎡，决定了这个项目基本上可以躺赢了。以当前的市场形势来看，仁皇板块若再出地，估计楼面价妥妥要10000+了。
二、老城区
老城区地王档案：
地块编号：2020-38号地块
地块名称：东街单元LC-01-03-03A号地块
用地性质：商住用地
占地面积：14847㎡
容积率：1.2-1.6
建筑面积：23755㎡
成交总价：2.5亿
成交楼面价：10524元/㎡
溢价率：40.4%
成交日期：2021年1月
成交单位：城投集团（湖州市城市更新建设发展有限公司）
地块位置：莲花庄公园，东北侧为建设路，东南侧为环城南路，北侧为潜园路。
地块为商住用地，要求商业性质建筑面积占计容总面积的20%-40%，居住性质建筑面积占计容总面积的60%-80%。
按此推算，住宅建筑面积为19004㎡。
对于湖州市场而言，核心板块的优质地块，其抵御风险的能力是最强的。前面的仁南单元RHS-01-03-02D号地块如此，本宗地块也是如此。
湖州老城区土地资源的稀缺性不言而喻，该地块区位也较为优越，为原航运二村9059元/平方米[吴兴]航运二村0套在售地块，且建面仅约2.4万㎡。基本上就是仁南地块的翻版。
而仁南地块拿地一年后，如今已经可以躺赢了，该地块的操盘思路，从中也可见一斑。
三、东部新城
东部新城地王档案：
地块编号：2020-43号地块
地块名称：乌山单元02-05B+C号地块
用地性质：居住用地
占地面积：36475㎡
容积率：1.1-1.5
建筑面积：54713㎡
成交总价：6.51亿
成交楼面价：11899元/㎡
溢价率：105.4%
成交日期：2021年1月
成交单位：集团（湖州国源房地产开发有限公司）
地块位置：位于东部新城核心区，基地西临薛家港，东侧为乌山路，北侧为叶堤漾路，南侧为囡儿港。
该地块此前曾经挂牌过两次，但都因故取消了，此次第三次挂牌，实现了如此高溢价的成交，应该说还是颇为意外的。
东部新城无疑是当前湖州土地市场热度的板块，在政策加持和板块发展利好等因素的叠加影响之下，土拍价格节节走高。
2021年1月14日，三一集团竞得吴兴区常溪单元02-07F号地块，成交楼面价9892元/㎡；
2020年10月21日，滨江房产竞得吴兴区诸墓单元01-05A号地块，成交楼面价8748元/㎡。
就在前几天，滨江东部新城项目的规划批前公示，由高层、洋房和合院三种产品组成。
地块虽有学区资源加持，但成交楼面价高达11899元/㎡，意味着未来的毛坯售价要20000+，要实现这样的目标，难度还是很大的。
四、南浔镇
南浔地王档案：
地块编号：2020-33号地块
地块名称：南浔新区单元CD-03-03-08D地块
用地性质：住宅用地
占地面积：58620㎡
容积率：1.7-2.0
建筑面积：117240㎡
成交总价：7.39亿
成交楼面价：6303元/㎡
溢价率：63.9%
成交日期：2020年10月
成交单位：中南集团（杭州翰远企业管理咨询有限公司）
地块位置：新安路北侧，联谊路南侧，阳安路西侧。
1月15日，该地块进行了规划批前公示，从拿地到规划公示，前后仅约75天，堪称神速。
项目由5幢高层、14幢洋房和6幢排屋组成，以大尺度改善户型为主。
该地块的区位优势还是较为明显的，北侧一路之隔即为湖州师范学院宿舍10025元/平方米[吴兴]湖州师范学院宿舍0套在售南浔附属小学，距离金象湖公园以及南浔区政府均约1公里，东侧距离浙江水利水电学院距离也约1公里。
但同时也需要指出，该地块的操盘难度不容小觑。西侧同期在售的吴越豫园，成交楼面价仅3791元/㎡，中南地块仅楼面价就高出了2512元/㎡。
五、织里镇
织里地王档案：
地块编号：2020-39号地块
地块名称：织里镇姚家田单元ZX-05-01-06A号地块
用地性质：住宅用地
占地面积：32144㎡
容积率：1.6-2.0
建筑面积：64288㎡
成交总价：3.91亿
成交楼面价：6082元/㎡
溢价率：51.6%
成交日期：2021年1月
成交单位：湖州绿地置业有限公司
地块位置：北临康泰路，西临洋西路，东临栋梁路，南临念五湾河。
地块要求总图布局禁止出现相邻层次高差过大的情形，这意味着无法做高层+排屋的高低配的产品搭配。
织里的楼面价此前一直在3字头、4字头徘徊，如今一下子来到了6字头，意味着未来房价至少要上涨2000元/㎡。而地块北侧的碧桂园城市之光，其住宅整体成交均价约9600元/㎡，两相对比，这意味着本地块房价的上涨幅度要超过20%，客观地讲，压力还是很大的。
而好消息是，织里镇现在也有了大力度的购房补贴政策加持，可以享受“才聚湖州，凤栖吴兴”政策。
六、开发区西南分区
西南板块地王档案：
地块编号：湖新区2020-19号地块
地块名称：杨家埠南单元XSS-02-03-06B地块
用地性质：居住用地
占地面积：15781㎡
容积率：1.5-1.8
建筑面积：28406㎡
成交总价：2.651亿
成交楼面价：9333元/㎡
溢价率：底价成交
成交日期：2020年6月
成交单位：湖州交通集团置业发展有限公司
地块位置：位于南太湖新区杨家埠南单元，东侧、北侧为规划居住用地，南侧为杨家埠路，西侧为居住用地。
西南板块的单价地王，来的有些尴尬，由湖州交通集团置业发展有限公司底价摘得。
虽是底价成交，但9333元/㎡的楼面价着实不低，如果这是普通的市场行为，那么该宗地块，将是本文所有地王中，操盘难度的一个项目。
七、太湖度假区
太湖度假区地王档案：
地块编号：湖新区2020-1号地块
地块名称：太湖湾单元TH-08-03-02-1地块
用地性质：居住用地
占地面积：18235㎡
容积率：1.5-1.8
建筑面积：32823㎡
成交总价：2.812亿
成交楼面价：8567元/㎡
溢价率：底价成交
成交日期：2020年2月
成交单位：城投集团（湖州市新湾建设发展有限公司）
地块位置：东侧、南侧为规划居住用地，西临闵家桥路，北临规划河流。
太湖度假区的单价地王，也为底价成交。地块周边多为民房和待建用地，相关配套还非常的欠缺。虽是底价成交，但这个价格，实际上已经远远超出了市场价的范畴。
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