限购政策解读:别了！炒房客的黄金年代

网易财经  2011-09-04 20:21

[摘要] 近日，中指研究院发布百城价格指数显示，8月，北京、武汉、重庆等十大城市平均房价为15773元/平米，与7月相比略有0.41%的下降，为去年9月以来首次下降。随着楼市限购政策向二三线城市的推进，有人甚至声称，房产投资将告别黄金时代。果真如此吗？

近日，中指研究院发布百城价格指数显示，8月，北京、武汉、重庆等十大城市平均房价为15773元/平米，与7月相比略有0.41%的下降，为去年9月以来首次下降。随着楼市限购政策向二三线城市的推进，有人甚至声称，房产投资将告别黄金时代。果真如此吗？

楼市调控政策在不断加码，打压房产投资获利空间

限购政策向房产投资火热的二三线城市推进

今年1月27日，国务院办公厅发出通知，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过

高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。据统计，截止目前，住建部所要求的35个城市已有34个出台了限购措施，剩下一个未出台的城市是因为房产税试点里已包含了限购。

在一线城市的城市限购政策下，不少房产投资者将目光瞄准二、三线城市，与此相应地，该区域的房价也出现大幅上涨。为此，政策继续加码，住建部近期公布了“二三线城市限购5项标准”，有消息称将有接近20个城市同意自9月起实施限购令。

8月25日，浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，开启了二三线城市的限购大幕。截至目前，已有超过50个城市先后实施限购政策，投资需求被拒之门外。如果二三线城市限购令全面实施，则房产投资的资金则将被迫撤离。

银根紧缩，房产投资的杠杆化效应在不断缩小

从2000年开始，由温州人引发的房产投资热迅速演变为全民炒房。以温州炒房团为例，据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在购置房产，其中至少90%以上是炒房，总资金额在420亿元左右。

炒房之所以受到全民追捧，一方面是因为房价不断上涨的预期，另一方面则是银行按揭贷款的杠杆化效应可以成倍放大投资。如今，至少后者的效应在不断缩小。

从去年以来，为了应对国内的通货膨胀，央行接二连三出台紧缩政策。具体到按揭贷款方面，表现为提高房贷的首付比例和取消优惠利率。限购政策加上信贷紧缩的组合式调控，被称为“史上最严厉的调控手段”。据媒体报道，京沪深等一线城市商业银行普遍已取消购房利率优惠政策，即便是信贷规模相对宽裕的国有银行，也不再给首套房贷款以利率优惠。

房价下行预期加大，炒房客开始退出、中介惨淡经营

房地产投资已经不再是温州炒房客

据媒体报道，从2009年起，中国人民银行温州市中心支行每季度对储户进行“最合算投资方式”问卷调查。在调查中，“房地产投资”一直居于首位，“民间借贷”则长期位居次席。但今年以来，持续的楼市调控及银行银根缩紧，令事情在第二季度开始起了变化。

中国人民银行温州市中心支行发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，从调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。同时，据媒体报道，温州本地高端二手房频现抛售。

搜房网近期持续的一项调查显示，近千名网友中半数认为房价将会大幅下降；29.84%的网友预测房价将会小幅下降，也就是说，对房价持下行看法的被调查者已经高达8成。

二手房成交量下滑，房产中介惨淡经营

房产投资的不景气还可以从二手房的成交量下滑中看出。以北京二手房市场为例，链家地产市场研究部针对8月最后一周的统计数据显示，北京市二手住宅成交量为1982套，同比7月第四周下降了23%。预计8月份整月成交量大约为8000套左右，已经连续4月维持成交低位。而新房成交量为5000套左右，创调控后值。

同时，为了打压二手房市场，一些地方政府甚至调控起了房产中介费。比如，自8月31日起，北京市二手房买卖中介费调低0.5%，中介费的收费上限，由住宅成交价的2.5%，下调至2%。房产业内人士胡景晖认为，目前二手房成交已经大幅下降，尤其对中小经纪公司冲击更大，会加速行业的洗牌。

限购令短期难取消，08年楼市翻盘奇迹也恐难再现

有专家称保障房建设未完成，限购政策恐难取消

事实上，限购令开始下达以来，有关放松甚至取消限购令的传言一直不断，不过，从此次限购扩展大二三线城市的情况来看，不但没有放松，反而在不断加码。日前，官方的表态也是继续加紧房地产调控。发改委主任张平说，坚持房地产市场调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，不折不扣地将各项调控政策落到实处。

中国城市发展战略研究会副会长易鹏认为，这种限购的政策是否长期实施，主要要看保障房建设是否能够如期实现，若保障房建设目标能够达到，就可以实现“保住该保的，放开该放的”房地产调控新格局。但三年要建设3600万套保障房的目标现在看来还是很艰难，从年1000万的开工的目标推行的磕磕绊绊中就可以感觉到。

易鹏认为，这里面资金尤其是地方政府的配套的资金无疑是障碍。目前地方政府的负债已经超过10万亿，地方投融资平台也被压制。尽管国务院特批地方政府可以发行保障房的地方债券，但能够融到的资金依旧是杯水车薪。所以保障房建设的目标也许3年难以完成，不排除要到5年时间。而这个完成的时间，房地产调控的限购可能会一直伴随着，尽管其中可能会出现部分微调。

救市政策难以出现，楼市像08年那样惊天逆转的可能性不大

2008年底，由于受国际金融危机和国内经济增速下滑的影响，政府采取强有力的救市措施，从而使此前苦心经营的楼市调控功亏一篑。具体到房产投资方面，政府将按揭贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付款比例调整为20%，同时还推出免土地增值税和下调契税等一系列优惠措施。救市组合拳的推出，使得中国楼市在08年底09年初出现惊天逆转。

那么，本轮号称“史上最严厉的调控”政策是否会重蹈08年的覆辙呢？这关键取决于中国经济的增速是否出现大幅下滑。事实上，尽管目前我国沿海地区一些中小企业处境困难，但多家研究机构的数据表明，经济增速出现大幅下滑的可能不大。

比如，巴克莱资本中国研究发布报告就认为，年初至今的固定资产投资增长率达到新高，为25.8％，这些指标显示经济仍有望在2011年达到约9％的增长。野村证券也认为，预计中国经济二季度和2011年全年GDP增速仍将达到9.2%和9.4%。这也就意味着，房产投资者期望经济出现下滑，甚至是政府重演08年救市一幕的可能性已经微乎其微。