[摘要] 最近一个时期，我国多个城市的房价不断“喊涨”，一些地方政府也趁机大量推地，导致“地王”频现，房价上涨预期强烈，房地产调控再度走到了“十字路口”。越调越涨的尴尬现实，让人更加期待促进房地产健康平稳发展的长效机制。
最近一个时期，我国多个城市的房价不断“喊涨”，一些地方政府也趁机大量推地，导致“地王”频现，房价上涨预期强烈，房地产调控再度走到了“十字路口”。越调越涨的尴尬现实，让人更加期待促进房地产健康平稳发展的长效机制。
房价在调控中“一路高歌”
今年以来，尽管房地产调控在不断深化，但我国房地产市场仍呈现出明显的回暖态势。特别是“国五条”出台之后，房价连涨的势头并未得到扭转。
根据国家统计局数据，进入2013年，70个大中城市的房价呈现连涨的趋势。部分城市的房价已连续10多个月环比上涨，广州、北京、深圳等热点城市继续领涨。
据了解，在“金九银十”的催化下，北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市的楼市，一度出现了夜晚排队购房的现象，“日光盘”在各地更是屡见不鲜。
记者了解到，最近几个月的土地市场也十分火爆“地王”频出。以深圳为例，继一家地产企业以71亿多元拿下前海一地块，创下总价“地王”后；另一家地产企业在一个月左右又以109亿元拿下前海推出的另一块地，创下深圳新的总价地王。
同样，西南重镇重庆的土地市场也热度不减。从今年5月开始，重庆连续6个月每月的土地成交量都在百万方以上。10月22日一天成交土地16宗，成交金额73亿多元，创造了今年截至目前单日土地出让的实时纪录。
目前，地方城市为落实“国五条”而制订的“2013年的房价控制目标”已进入年终倒计时，大部分城市对“控房价”倍感压力。
事实上，一些业内人士和专家都对“控房价”表示担忧。他们认为，即便是在过去的“金九银十”开发商加大了推盘量，但也难缓解房价上涨的压力，部分热点城市仍出现量价攀升局面，再加上众多开发商“硬撑”，未来房价仍将保持在一定范围内的上涨幅度。
应建立长效发展机制
实践证明“头痛医头，脚疼医脚”的应急调控，已难以从根本上抑制住房价“脱缰的野马”，走出越调越涨的“怪圈”，需长远地建立“市场化为主手段，辅以政府调节”的政策引导体系，并由此从一些基础性和制度性方面着手探索构建房地产发展的长效机制。
房地产业是国民经济的支柱性产业，地产投资是经济增长的重要动力，房地产市场的“风吹草动”不可避免地影响着经济前行的“步履”。因此，要保持国民经济平稳发展，房地产市场不能大起大落。
回顾过去十年我国房地产市场发展的历程不难发现，导致房价过快上涨、楼市扭曲的因素有很多。这里既有我国高速工业化、城镇化背景下需求集中释放的原因，也有汇率、利率等金融政策因素；既有地方政府过度依赖“土地财政”的缘故，也有税收结构不合理的因素。此外，通胀预期、“热钱”投机等因素也助推房价过快上涨。
“树欲静而风不止。”国家从2003年开始对房地产实施调控，抑制投资和投机，以求市场健康平稳发展。然而，由于基础性制度不健全，疯狂攀涨的房价让调控措施只得“头痛医头，脚痛医脚”。虽然近两年决策层已意识到并着手从源头破解房地产市场存在的问题，一定程度上抑制了投机投资性需求，但并未遏制房价上涨势头，同时限购、限贷等行政色彩浓厚的调控手段，引发不少争议。许多专家认为，在过去几年房地产调控的缺陷之一，就是几乎所有的调控措施都强调行政干预力量，而弱化市场配置资源的基础性作用。
专家认为，行政调控效果毋庸置疑，但屡调屡涨导致民众对政策预期不确定，对市场走向信心不足，建立房地产健康平稳发展的长效机制迫在眉睫。这就要求完善个人住房信息联网、不动产登记等基础性工作，从土地、金融、财税等方面进行全方位改革，而改革方向便是调控更加市场化，主要进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，弱化行政干预。比如，尽快实现利率形成的市场化，消除通胀预期；改革分税制，取消以G D P为中心的政绩观。
让保障房撑起中低收入群体“安居梦”
实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以有效满足绝大多数社会成员的住房需求。要实现“住有所居”目标，应跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，从而构建起多层次的住房供应体系。
近年来，各地都加大了保障性住房的建设力度，并取得显著效果，让越来越多的中低收入群体“住有所居”。比如，重庆市着力打造以公租房为主体的住房保障体系。目前，主城区累计开工建设公租房住宅3075万平方米，累计竣工公租房住宅893万平方米。在经过7次摇号配租后，重庆公租房已累计分配约24万套，惠及63万人。
作为老工业基地的吉林省，针对部分国有企业下岗群众长期居住棚户区的问题，从2006年开始，通过政府主导、市场运作等方式，进行大规模棚户区改造，共解决了441万人住房困难问题，被称为“德政工程”。
来自住房城乡建设部的实时数据显示，截至今年9月底，开工建设城镇保障性安居工程620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。
根据规划，在“十二五”期间我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右。
专家认为，今后，国家和地方政府要加大土地保障和金融支持，加快保障性安居工程建设，尽早改善困难群众住房条件。同时，又要量力而行，结合财政能力和土地资源等条件，合理把握保障性住房建设规模和节奏。此外，要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制。
【延伸阅读】
中国社会科学院人口与劳动经济研究所杨舸说，从数据上看，仍然存在人口向“北上广”等大城市集中的趋势。
国家统计局北京调查总队公布的报告显示，2010年第六次人口普查，北京市共登记常住人口1961.2万人，与2000年第五次人口普查相比，十年共增加604.3万人，增长44.5%。平均每年增加60.4万人，年平均增长率为3.8%。外来人口增长是北京市常住人口增长的主要因素。
北京市常住人口中，外省市来京人员为704.5万人，与2000年第五次人口普查相比，外省市来京人员增加447.7万人，平均每年增加44.8万人，年平均增长率为10.6%。外来人口在常住人口中的比重由2000年的18.9%提高到2010年的35.9%。这意味着，从2000年到2010年这十年间，北京的外来人口翻了一倍。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队在今年初联合发布的数据中提到，2012年年末，北京常住人口2069.3万人，比2011年末增加50.7万人。其中，在京居住半年以上外来人口773.8万人，增加31.6万人。
“这是高于中小城市的增长水平的。由于大城市的人口生育水平低，人口自然增长率低，人口的增加主要依赖外来人口。”杨舸介绍。
杨舸的老家在江西，博士毕业后，她同样面临工作城市的选择。“假设回到老家，只有省会的几所高校可以任职；在北京，竞争多、机会多，有更多的科研机构、更好的职业发展平台。”
毫无疑问，大城市能给年轻人提供更多的机会和就业岗位，也能开拓视野、增长知识。杨舸说，“从一个简单的数字就能看到北京的优势，北京有多少电影院，三线的小城市又有多少电影院？此外，在教育资源、医疗资源等方面，大城市与小城市还存在很大的差距。”
“当然，当一个社会都在加紧脚步前进时，也会有人想把脚步慢下来，因此有人选择‘逃离’北上广。”杨舸认为，在一个陌生城市，外来人口容易被边缘化，因此，人口的融合问题是研究的重点。“我们应该构建社会的安全网络，这不仅包括物质上的，还包括精神层面的。要做到这一点，需要完善外来人口的社会保障，改善他们的工作环境和条件，加强他们的社会参与，包括政治参与。”
“从一个城市管理者的角度来说，面对大量人口，以及其可能引发的交通拥堵、空气污染、资源短缺等问题，他们的压力很大，想要把人口疏导出去。因此，有些地方搞‘引高限低’引进高端人才，限制低端人口；有些地方搞‘腾笼换鸟’，将劳动密集型产业转移到内地。”
“但是一个城市的发展需要不同层次的劳动力，人口不是‘平白无故’地集聚。例如一些城乡结合部的零售业，并不需要太高端的劳动力，自然有适宜的人群集聚在那儿，城市的发展离不开这批人；又如北京的国贸，金融业发达，自然就限制了低端人口的进入。”
在杨舸看来，在大城市生活的年轻人必然面临着生活成本上升的问题，“说起来有些残酷，但这就像物种进化一样，是一个优胜劣汰的过程。”
杨舸说，由于房地产价格的高企，我国大城市生活成本上升的幅度，比处在同一发展时期的其他国家上升得更明显。房地产泡沫让物价水平“一下子提高了许多”。尽管人们寄希望于政府对楼市的调控，以期达到理性水平，但即便楼市不存在泡沫，房价的上涨也是趋势。“因为需求在增长，人口仍然在向北上广集中”。
复旦大学人口研究所教授任远认为，“逃离北上广”的现象不能被忽视。一线城市过高的生活成本和竞争压力，使“移民”环境恶化，导致青年幸福感降低，引发部分人“逃离”。
此前，由中宏保险与《理财周报》联合发起的“中国中产家庭幸福指数调查”的结果也印证了这一点。此次调查结果是通过对10个城市7万余名20~40岁中产收入人群发放问卷统计所得。
调查结果显示，重庆、四川、江苏、福建四地幸福指数，有近半被调查者对家庭生活现状表示满意。而经济最为发达的深圳、北京、上海、浙江幸福指数，成为中产家庭心中“不够幸福”的城市。
中国就业研究所副研究员、中国人民大学劳动人事学院副教授葛玉好也曾表示，近年来，二三线城市经济发展迅速，“北上广”自身的薪金等优势正逐渐减弱。
葛玉好说，年轻人应该冷静分析自己与“北上广”等大城市之间的关系和问题，“他们应该看到，除了‘北上广’开出的超出二三线城市的可观薪金外，也应该考虑所付出的隐性成本，高房租、高物价、婚后孩子入学等问题，都需要纳入考虑范畴。另外，与父母亲人的分离，需付出一定的心理成本，这种心理成本因距离的增大而增大。就幸福感而言，在二三线城市就业的大学生往往比一线城市的大学生要高”。
【延伸阅读】
一线城市楼市表现抢眼 楼盘再占据定价主动权
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