[摘要] 12月7日，华润置地宣布旗下综合体项目华润前海中心正式动工。这距离其以创深圳总价地王纪录拿地才刚刚过去三个多月。
据《中国房地产报》报道，华润置地试图在前海演绎“深圳速度”。
12月7日，华润置地宣布旗下综合体项目华润前海中心正式动工。这距离其以创深圳总价地王纪录拿地才刚刚过去三个多月。
这个规划建筑面积50.3万平方米，总投资约200亿元的项目延续了华润置地2010年以来采用的高周转战略。得益于这一战略，华润置地销售额持续上升，截至今年11月已销售624亿元，提前完成全年销售目标。
不过，对于一直鼓吹运行独特的“差异化生意模式”的华润置地而言，对扩大规模和提升业绩大有裨益的高周转，与其发展模式的兼容性却存在考验。
一个不容忽视的事实是，华润置地的利润率连续下滑。据2013年中期业绩，其上半年毛利率继续下降到31.4%。
一位熟悉华润置地的人士分析称，“两三年前拿下的大批三四线城市项目，拖累了利润率。”三四线城市的快速扩张，必然要求提高周转率，更值得思考的是，三四线城市的布局是否能发挥华润置地这种“持有物业+住宅开发+增值服务”的真正功效。
速度与规模取舍
2010年，针对过快上涨的房价，国务院出台了“国十条”、“国十一条”调控政策。在一二线城市严格执行限购、限贷的背景下，华润置地加大了对三四线城市布局。华润置地在这一年新进入扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博等9个三四线城市。2011年，华润置地新进入南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照8个城市，除了南京外，也都为三四线城市。这一布局策略给如今毛利率的下降埋下了伏笔。
在加速扩张的同时，华润置地提出了高周转思路。
据华润置地的高管对外透露，以往的开发项目中，从拿地到开盘几乎都要一年以上时间，而2011年，华润置地绝大部分项目仅控制在一年以内。在台州、淄博的项目从拿地到开盘仅用了6个月，唐山项目仅用了8个月。
布局三四线城市，追求高周转的背后现实是，华润置地的毛利率近年持续下降。
据华润置地财报，该公司毛利率由2011年的39.5%下降为2012年底的36.9%，这也是华润置地2007年上市后毛利率首次出现下降。2013年中期业绩报告显示，今年上半年毛利率继续下降到31.4%。
对此，华润方面认为，2013年中期，华润置地的确存在毛利率下降的现象，但2013年毛利率下降是整个房地产整个行业的现象，华润置地毛利率2013年仍高于行业平均水平。
在给中国房地产报的书面回复中，华润置地称毛利率下降一方面是受地价、人工成本上升、主要建筑材料成本上升的影响。另一方面，2013年结算毛利率主要反映2011年和2012年销售价格下降的影响，以及受宏观经济及政策形势影响。
一位华润内部人士则表示，“一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金达到一定水平的物业，会考虑全部持有。一些具有潜力但不太成熟悉的物业会部分持有。”针对利润率下滑，华润置地给出了应对之策：将资源向一线和主要二线城市相对倾斜，以在现有城市深耕细作为主、审慎适度进入新城市为基本原则，继续低成本增持新的土地储备。
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