[摘要] 5月9日，国务院正式发布《进一步促进资本市场健康的若干意见》，就股票市场、债券市场、期货市场、私募市场以及扩大资本市场开放等多方面提出一系列的指导意见，旨在进一步促进中国资本市场的健康发展。
5月9日，国务院正式发布《进一步促进资本市场健康的若干意见》，就股票市场、债券市场、期货市场、私募市场以及扩大资本市场开放等多方面提出一系列的指导意见，旨在进一步促进中国资本市场的健康发展。
这份被称为“新国九条”的文件(2004年1月发布的《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》)，和以往针对房地产行业动辄几条的文件并非同路人，但对于房地产行业影响一样重大而且深远。
现在，中央没有三令五申、高层没有巡按问责，也没有出台“国N条”的调控文件，“因城因地、分类调控”指导思想甚至博得满堂喝彩，但“市场”还是发生了变化。
变化的原因有很多，首先是宏观经济景气度不高，金融环境进一步趋紧;其次是市场出现分化、供需失衡现象加剧，而在此特别时期，“新国九条”又触碰到了房地产企业再融资的敏感神经。
A股上市房企再融资渠道在过去几年一直是关闭的，曾有数次隐约打开，但各个房企小心翼翼安排和提交的再融资申请，却一直被搁在证监会发审委某个角落里，爬满了蛛网。
香港上市和海外融资成为了房企获取资金输血的重要渠道，A股标杆房企纷纷开辟海外资本市场平台，未上市房企也一窝蜂涌向香港联交所，不求融资、只求上市，以获取海外资本市场平台，可以去追寻让企业不失血的秘方。
但远水毕竟难解近渴，国内金融资本市场一直是房地产行业最重要的融资来源，银行贷款收紧之后，信托、资管、私募基金等新领域纷纷开辟，形成了一股金融创新的呼声与热潮。
虽然“金融创新”说法极其吸引眼球，但在特殊“国情”下，不规范的轨迹终究存在，尤其又以表外资产和信托等等现象为重。
过往国内资本市场难言健康、规范，所以众多房企能通过各种五花八门的形式获取急需的资金，但不规范的市场必然存在风险，例如融资成本极高与融资期限极短，对中小型房地产企业来说，是毒药也是定时炸弹。
浙江奉化兴润置业和广东惠州光耀地产的资金断裂个案已经显露无疑，同时更多未被发现或未被注意的类似情况仍然大量存在。
去年6月的“钱荒”危机历历在目，年初国务院就出台了“最严厉的”影子银行监管办法。现在，搭配利率市场化改革尝试以及“新国九条”，监管机构规范国内金融资本市场的棋局正逐渐成型。
或许，全面深化改革的新时期才刚刚开始，健康发展的资本市场仍然在规划中，倘若“新国九条”最终得于实现，那么房地产行业何时能获得多样化投融资平台?可以拥有更宽广的融资渠道?彼时市场在资源配置中将真正能起到决定性作用。
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同样在5月，同样的公司，时隔一年，将舒斯贝尔再度推到拍卖席上的依然是缠绕不断的信托。
由于隶属于舒斯贝尔的青岛安都商贸有限公司，未能按期偿付3.5亿元信托资金，5月7日，舒斯贝尔位于青岛即墨市华山镇的882亩土地使用权在江西省高院进行拍卖。然而与2013年不同的是，在5月7日被拍卖的该地块，却因没有公司参与投标而宣告流拍。
事实上，伴随着北京、上海等一线城市开始出现楼市降价的趋势，此前一直被认为具有保底优势的房地产信托如今也风声鹤唳。“其实对市场的影响，主要看房价下跌的程度，如果大幅下跌，甚至房地产泡沫破裂演化为系统性风险，那么就可能会导致地产信托兑付出现障碍，甚至出现大量的兑付危机。”资深地产信托专家孙飞说。
而伴随着高达1200亿元的兑付压力集中到期，和楼市连日来的逆转风向，5月已经成了遍布雷区的信托高压地。
兑付压力，
达摩克利斯之剑
不是压力测试，也没有缓冲，楼市的风向就这样突然转变。
根据链家的数据显示，今年五一小长假期间，一直身处一线楼市领涨位置的北京，二手房成交量创出历史新低，日均成交量相比4月下降95.8%，其中，5月1日-3日，二手房住宅网签量仅有31套，较往年同期下降82%，成为6年来的新低。
与此同时，中原地产研究部的统计数据也显示，今年截至5月5日，北京二手房合计签约套数为31295套，这一成交量比2013年同期的79026套下降达60%，接近2009年以来同期的历史。
在北京金融街(5.89, -0.15, -2.48%)，一位不愿透露姓名的信托业内人士坦言，如果仅仅是楼市的风向标转变，其实对他们并没有什么影响，然而还有5月迎来兑付大考的信托业，“对于99号文发布后迎来的兑付高峰月，无论出现项目违约的概率有多低，现在都得绷紧神经。”
根据海通证券(9.47, 0.05, 0.53%)的测算，仅2014年房地产信托到期量就约为6335亿元，其中全年到期的峰值将出现在5月份，到期量在全年中占比达到20%左右，照此计算，5月到期的房地产信托项目规模将超过1200亿元；而根据用益信托的一份统计数据，在已经披露的集合信托中，地产信托5月到期的产品规模超过200亿元。
如果说此前房地产信托因为其低于五成的抵押率被视为保底的投资项目，那么从刚刚流拍的舒斯贝尔地块来看，在低迷的楼市面前，借助拍卖地块来全身而退正变得越发艰难。
对此，华融信托袁吉伟认为，房地产信托之所以是近年来信托项目风险发生的主要领域，主要是因为：“一是房地产信托一直是信托公司的主要业务领域，风险相对发生的也多，二是房地产行业近年来也经历了多次调控和行业调整，房地产行业所面临的不确定性因素较大，尤其宏观政策层面对于风险项目的形成有较大影响。”
因此，“如果个别房地产市场地区出现较大滑坡，那么房企销售肯定是要下来的，现金流就会紧张起来，此时如果融资房企不能够很好地应对当前的市场局面，很可能就会无法到期偿付信托资金，导致信托风险暴露。”上述人士表示。
为了“中信信托·舒斯贝尔特定资产权投资集合信托”项目的兑付问题，中信信托已经和舒斯贝尔纠缠了两年多，而去年5月通过司法拍卖的多个地块，中信信托才终于覆盖了该项目的本息支付。
然而，上述人士也指出，“但是考虑到大部分房地产信托项目风险控制措施还是比较充足的，出现大面积违约的情况比较小，即使出现了个别项目风险，在现阶段信托公司还是会通过多种措施和手段化解风险，保障投资者利益。”
违约风险，
催生再融资门槛提升
事实上，早在2013年，包括中信信托三峡全通项目、青岛舒斯贝尔项目、中融信托青岛凯悦中心项目、五矿信托荣腾商业地产项目等多个项目就已经出现了兑付困难或者迟延兑付问题。
在中国建投投资研究院5月7日发布的《中国投资发展报告(2014)》中，2013年，信托行业出现延迟兑付问题的项目总共涉及金额约200多亿元，根据各信托资产的投向规模以及不良比率经验值估算，中国信托行业目前的信托资金的不良资产可达到480亿元左右，对应行业的不良资产率约0.5%。
从数据上看，信托业的不良率远低于商业银行，但随着规模的不断增加，违约风险也在不断累积。
除了舒斯贝尔，中铁信托的两笔信托项目近日就被曝出存在兑付风险，曾先后通过旗下武汉铁机中润置业有限公司向中铁信托进行了共计11亿元的信托融资公司——普提金集团近日已因关联公司深陷借款合同纠纷，部分资产被冻结。另一份不完全的数据则显示，目前地产信托2684亿元的权益承载了约5.2万亿的融资类信托，“兜底”已然成了画饼充饥式的安慰。
不过，在中建投信托高级研究员董亮看来，就算可能出现违约风险，房地产信托的需求短期内也不会出现明显的下降，“因为无论是从资金量还是融资成本来看，能够承受9-10个点的成本，同时保持持续的资金需求量，也只有信托与房地产是结合得的，这也是行业属性所决定的。”
而袁吉伟则坦言，这种违约风险带来的的影响就是加大了信托公司房地产信托风险管理的压力，在涉足新项目时，信托公司会变得更为谨慎，尤其是面对三四线城市房企持续的资金需求量，提高了项目准入门槛。
而上述匿名的业内人士也指出，目前包括他们在内的不少信托公司，其实都已经提高了地产信托的准入门槛，尤其是一些风险比较大的城市，除了一些特定的信托结构，别的都不会做。
监管，
愈演愈烈的风控核查
实际上，面对规模突破10万亿的信托业和日益凸显的违约风险，监管部门相继出台的趋严政策，为的就是能够将风险防患于未然。
5月7日，在征求意见稿发布不到半个月，保监会就正式发布了《关于保险资金投资集合资金信托计划（查询信托产品）有关事项的通知》，进一步规范险企投资信托产品的行为，严禁投向单一信托，也不得投资基础资产属于国家明令禁止行业或产业的信托计划。
而就在4月，号称史上最严的99号文出台也引发了业界的震动，所有的监管政策出台都只为了加强风控。
上述不愿透露姓名的业内人士坦言，在信托突飞猛进的近几年中，所谓的风险合规部被越来越多地削弱了功能，“有些公司如果严格审核不过关就会引来项目部门的不满。”最终的结果就是走过场，而这无疑为出现项目违约埋下了一定程度的隐患。
更重要的是，有些项目的风险即便是审核也很难发现，“比如错综复杂的民间借贷，就算实地调查，也很难发现，因为根本不需要项目抵押，只有项目出了问题的时候才能爆发。”
而在袁吉伟看来，过往的信托风险因素主要来自宏观经济和政策层面，诸如房地产市场政策调控、企业经营不善、企业经济策略失误等，而其中，信托公司在项目事前调查和事中管理方面也存在一定的薄弱环节，这也正是监管部门所强调和希望加强的。
事实上，作为信托项目前期风险管理的重要环节，尽职调查已经成为信托项目前期论证的重要步骤，然而，很多信托项目的前期调查存在一定疏漏，“比如，尽职调查过于程序化，对于导致信用风险诱因较大比重的民间借贷、或有债务等都调查不充分，无法正确评价企业债务水平和偿债能力、没有准确评估交易对手经营管理水平和能力等。”上述人士表示，与此同时，在信托项目风险的事中管理上，信托公司也存在重事前风险管理、轻信托项目过程管理的问题，缺乏有效的风险预警机制和措施，导致风险因素发现不及时。“因此，对信托公司来说，进一步提升管理精细化的程度，加快专业化人才队伍的建设和信息系统建设的水平，才能更好地提升风控水平，毕竟，风险管理不是完全规避风险，而是要确保风险承担在可承受的范围内，预见可能存在的风险因素，并制定应对措施。”
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