[摘要] 在楼市传统的“红五月”，北京开发商们感受到的却是来自市场的压力。
在楼市传统的“红五月”，北京开发商们感受到的却是来自市场的压力。由于市场供应大涨，购房需求萎靡，导致北京商品住宅库存量在短短4个月内激增两万套。为加快消化库存，房企在促销手段上各出奇招，继价格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再现京城，甚至有项目为抢占区域内的有限客源，凌晨开盘。
>>现状四个月库存激增两万套
来自机构统计数据显示，北京商品住宅已连续3个月供应过万套，上次出现类似情况还是2011年。
市场供应大涨，但购房需求却萎靡不振，导致商品住宅库存量在短短4个月内激增两万套，由1月底的55708套上升至目前的75067套。尽管楼市库存不断攀高，但房企推盘的热情丝毫未减。据亚豪机构统计数据显示，继之前一周7盘入市后，上周北京又有7个项目同期入市，供应套数、面积比上周分别上涨23%、14%。
为加快销售，房企各出奇招。5月25日0时，位于昌平区地铁8号线平西府站附近的京投银泰·公园悦府一期开盘，成为北京跨夜开盘的项目；日前，亦庄某知名楼盘推出30套可一成分期首付的房源，这是继该区域珠江四季悦城项目此前推出“零首付”促销政策之后，开发商推出的又一新的促销手段。中原地产研究总监张大伟表示，零首付的实质就是在一定时间内，开发商允许购房者缓交首付。
亚豪机构副总经理高姗认为，开发商吸引购房者，价格是最直接的手段。分期首付则降低了购房门槛，为部分“卖旧买新”的升级型购房者提供便利。预计未来3-6个月内，房企还会采取多种手段拉升销量、回笼资金。
>>预测短期内观望情绪难打破
据亚豪机构统计数据显示，6月北京共有33个项目计划开盘，开盘项目个数与前几个月基本相当，仍处于2014年以来市场供应的高位水平。
链家地产市场研究部张旭表示，5月份市场的成交量约在4000余套，延续了低迷行情，为2011年以来同期。看来短期观望难以打破，成交低迷难以改善。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，尽管央行释放了刺激刚需入市的利好消息，但由于各大银行综合考虑市场风险、利润水平等因素，预计这一利好的实际作用依然较为有限，市场浓重的观望情绪短期内仍难以得到缓解，价格的持续下行将是大概率。
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万科新盘现三成降幅 业内:实质性降价仍未到来
路林
地产市场正处于此轮周期的收缩阶段，增速放缓、行业分化、企业分化成为趋势。结构性调整蕴藏着大量的投资机会，行业发展的空间依然巨大。
各国的房地产业都有周期性，但周期长度存在显著差异。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期基本一致。日本房地产业周期和整个国民经济的发展是同步的，7-8年为一个周期。我国香港平均8-9年就会出现一次房地产周期循环波动。我国台湾房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年。以上国家和地区基本遵循朱格拉周期。
从运动轨迹看，我国房地产周期与海外相比有独特的波长，周期波动时间大致是4-5年。从1988年到2013年期间的房屋销售价格指数可以发现，1993年是我国房地产的个波峰阶段，到1998年迎来第二个波峰，2004年、2008年分别是第三和第四个波峰，去年是第五个波峰。
我国房地产的发展始于北京、上海、深圳等一线城市，然后延伸至东部沿海城市，最终扩展到中西部地区，呈现从东部向中部、西部的递延式发展路径。从周期性看，东部地区到达点时，中部地区正处于发展上升阶段，而西部地区则尚在初始发展阶段。2009年东部沿海城市房价下跌时，中西部地区的房价表现稳定，兰州、乌鲁木齐、西安等城市的房价甚至出现了上涨。即便在一线城市内部，周期也有差异，在2006-2008年的短周期中，深圳房价首先高位见顶，然后才是北京、上海。
政策因素作为经济周期的外部冲击力量，对房地产周期波动产生了重要影响。1998年的房改，标志着我国房地产业角色的重大转换，启动了房地产投资的高速增长，1998年之后的十几年中，我国住宅投资平均年增速维持在25%以上。2004年的"831大限"，使得土地市场持续火爆，大大抬升了土地价格，最终传导到房价，政策由此开始对房地产市场进行打压。2008年受金融危机影响，政策突然转为扶持房地产市场发展。这种政策的动态不一致，严重损害了政策的权威性。
政策的出发点是熨平周期，但从实际效果看，政策反而成了周期波动的助推器。2008年出台的刺激政策，带来了2009年和2010年房地产市场爆发性的增长。从数据上看，2010年11月商品房销售额5286亿元，12月更是突破1.02万亿元，而全年才5.25万亿元。面对市场的持续升温，政府不得不出台限购政策，这又导致了近两年的短周期，然后就是2012年和2013年的爆发性增长。
城市化进程影响人口流动，而人口流动与房地产市场紧密相关。从国际经验看，城市化总体进程沿S型曲线变动。从人口流动看，城市化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，以从小城市进入大城市为主；超过70%，人口流动以从城区进入郊区为主；大都市圈阶段，人口进入郊区。房价的表现与人口流动主导方向的四个阶段紧密相关。在阶段，城市的房价涨幅总体比较接近；在第二阶段，大城市的房价表现优异；在后两个阶段，大城市郊区的房价表现将会更为优异。
2013年，我国城市化率53.37%，已超过50%的转折点，标志着中国已由农村社会向城市社会转型。流入城市的新增人口的增速明显放缓，城市之间的产业结构差异对人口流动的影响开始分化，这种变化将使得中国房价的走势从过去全面上涨进入到区域分化阶段。去年的市场分化已经十分明显，大城市房价全面上涨，部分三、四线城市则存货积压，销售陷入困境。
当前的周期异常复杂，需要高度重视。，从经济增长看，高速增长的黄金时代已经过去，经济正进入中低速增长的换挡期。第二，前期4万亿的1.0和2.0版本，带来了投资过度、产能过剩，房地产行业亦不例外。社会正处于投资过度、产能过剩的消化期。第三，不动产登记、房地产税等制度改革的阵痛期。第四，2002-2012年是中国房地产发展最快的十年，总的销售面积也仅有60多亿平方米，2010-2012年的销售面积在10.5-11亿平方米左右，而2013年销售面积达到了13亿平方米，若继续以这种速度增长十年，总销售面积将达130亿平方米，较上个十年增长一倍，但实际上中国并没有如此大的需求。因此，13亿平方米可能是中国房地产销售市场的天花板。第五，98年迄今已有16年，房地产正处于库兹尼茨长周期的下降阶段，同时当前也正处于房地产短周期4-5年的下降通道。总体看，目前是多种因素叠加一起，发生共振效应，加剧了这轮周期震动的波动幅度。
从近期公布的数据看，房地产市场下降的趋势已有体现。1-3月份销售面积为2.01亿平方米，同比下降了4%，销售均价为人民币6595元/平方米，同比下降了1%。1-3月份房地产销售额为人民币1.326万亿元，同比下降了5%。3月份新开工面积同比下降22%至1.24亿平方米，接近2009年月均新开工面积9600万平方米的谷底水平。
但行业前景仍然光明，根据联合国[微博]人口署数据，2020年我国城镇人口将达8.7亿，如果届时人均住房面积达到35平米，则2020年城镇住宅存量为306亿平米。2030年，我国城镇化率预计为70%，城镇人口将达10亿。如果人均住房面积维持35平米，则2030年城镇住宅存量为351亿平米。目前的城镇住宅存量只有200多亿平米，行业发展的空间依然很大。
行业不会崩盘，但企业一定会有危机。到2013年底，地产上市公司整体的短期资金缺口(1年以内)已缩小到3%，但中期资金缺口(2-3年内)则扩大到16%。意味着地产行业短期会有阵痛，但投资风险还不大，地产企业可以通过降价方式来实现短期资金的平衡。但明年面临的资金压力将非常明显，行业必将经历一场整合的洗礼。
房地产行业不仅有经济支柱的性质，同时也有基本民生的性质，习近平主席所说“住房问题既是民生问题，也是发展问题”是对住房性质的精准定位。此轮周期的不同之处在于政策的明朗化，纵观2013年至今，政府并没有出台更为严厉的政策，房地产市场的扰动因素相对减少。未来，行政调控有望退出，房产税、土地限额、共有产权房等将成为国策。在政策越来越清晰明朗的情况下，市场机制必将对房地产市场的走势起着决定性作用。这将加快行业、企业、产品和地区的分化，所带来的结构性调整蕴藏着新的投资机会。企业家既要紧紧抓住顺周期的市场机会，也要具有跨周期的胆略。谨慎乐观，积极应对。向生求生，向华升华，方显企业家本色。企业家责无旁贷，要做无愧于我们所处的这个伟大时代的事情。
(作者为中城投资总裁)
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