[摘要] 国务院4月10日发布了关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工意见。其中，住建部、发改委、财政部、国土部、农业部、民政部、人民银行、国资委、审计署、税总、林业局、地震局、银监会、证监会、开发银行等15部委负责促进房地产市场平稳健康发展。
文/占豪
国务院4月10日发布了关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工意见。其中，住建部、发改委、财政部、国土部、农业部、民政部、人民银行、国资委、审计署、税总、林业局、地震局、银监会、证监会、开发银行等15部委负责促进房地产市场平稳健康发展。这一动作，加上之前多部门联合出台的一系列调控房价的政策，可见政府在加大对房地产市场的支持力度。
基于这种政策变化，近各种分析评论很多，有说房价可能暴跌、未来中国房地产必然崩盘的，也有说再不买房得再等30年的，不一而足，大相径庭。那么，未来房价走势到底会如何？中国楼市未来趋势又会怎样？占豪（微信号：zhanhao668）这里简单谈一下个人看法，供参考。
关于房地产市场，在央行那次大幅降息时，占豪对房地产市场是不是会因此大涨感觉到担心，之后房屋也迎来了一轮快速的成交放量。但是，进入2015年后，房地产市场在经过一轮短期的成交热潮后，很快再次趋冷，新的70大城市房价也是下降的。由此可见，在之前的一系列政策出台后，并未真正让房地产市场活跃起来，反而有量价齐跌的迹象。这种迹象让政府对房地产市场能否健康发展表现出明显的担心，甚至有关部门已经开始要统一宣传口径，要促进房地产市场的健康发展。
为什么房地产市场会在短热后再次趋冷呢？占豪认为原因有五个：
一、房价过高使得购买力与房价出现了暂时性脱节。
中国正处在城市化进程中，中国城市居民购房需求是显而易见的。但是，由于过去10年中国房价涨幅过大，已超过了大多数老百姓可以承受的范围，这使得真实的需求因为购买力问题而一时难以释放。
二、去投资化和房价过高也阻住了投资性购房者。
过去两三年，房地产住宅市场明显在去投资化，这实际上阻挡住了一部分投资性购房需求。再加上，房价过高也使得一些人不再将资金投入到房地产市场以实现保值增值。在这种情况下，房地产市场趋冷是很正常的事情。
三、保障性住房供应的大幅增加，满足了一部分人的住房需求。
保障房和商品房虽然是两条道，但增加了保障房的供给，显然还是会影响到商品房的需求市场，在一部分有住房需求的人暂时获得了住房满足后，他们就暂时失去了购买商品房的需求。
四、过去三年的调控和资金面的趋紧起到了一定的作用。
过去3年，房地产的调控整体都是较为严厉的，再加上整体资金面的压力，房地产企业的资金链普遍偏紧，房地产企业不得不采取更多的促销手段以保证销售，房价上涨就失去了动力。市场经常是买涨不买跌，房价转跌使得更多的购房者开始放慢购房计划。
五、股票市场的走好，使得更多资金开始抽离房地产市场转而投资股票市场。卖房炒股在未来一两年会越来越多，本来会借给房地产市场的资金也会更多地被撤出来投入股市，这是大环境决定的。
一、宏观经济增长的巨大压力和地方财政的增收压力。
2015年宏观经济增长压力显而易见，目标调降到7%左右即可见一斑。但是，今年也是数据上难的一年，这一点之前占豪文章中有分析。与此同时，房地产库存的增加使得未来房地产投资减少预期增强，这不但影响了宏观经济增长的预期，还会影响地方财政增收。这两点，对政府松绑房地产起到很重要的作用。
二、维持房价整体稳定关乎中国宏观经济调整的大局和国家大战略。
对中国来说，现阶段中国宏观经济保持稳定是很有必要的，这关乎到中国的大国战略。因为，中国推动的“一带一路”战略、亚投行等，都需要中国的宏观经济保持稳定，这关乎到各国对中国的信心，也关乎到周边经济的稳定。在这种时候，房价保持稳定就非常有必要了。更何况，未来进入中国购买资产的资金会越来越多，在相应较高的位置将资产卖给他们总比在低位让别人捡便宜强。
三、保障房投资需要商品房的支撑。
保障房资金主要来源还是土地出让金，如果房地产市场不好，土地出让金减少，保障住房的建设必然遇到困难，这将影响政府的民生投入计划。在房地产市场趋冷的情况下，政策放松就成了必然。
那么，房价会不会因为这一轮松绑而再次大涨呢？占豪（微信号：zhanhao668）看法是，从现在情况看，这种概率已非常之低。因为，现阶段房价不但开始出现连续的量价齐跌，房地产市场还出现了大量存货，在房地产市场去投资化的情况下，仅仅靠住房需求已无法在这个价位把房价拉上去了。再加上保障房的建设，这都使得房地产市场不可能像前几年那么火。
再考虑到现在股市的火爆、反腐力度的增加，二手房市场的抛售压力必然增加，这就会与新房争夺需求市场。从近连续降息和松绑后房地产市场的表现看，房价总体在未来会维持稳定状态，也许会稳中有降，这也应是政府所希望实现的目标。
考虑到现阶段CPI、PPI的走低，2015年后货币政策宽松有了更大的空间。在房价下跌压力的推动下，政策会比预期的更宽松，这会对房地产市场构成较强的支撑。再考虑到2016年宏观经济有望逐渐转好，城市化进程的进一步加快，房价未来两三年继续保持总体稳定应该是大概率的事情。
对于未来的房价走势，个人看法是，未来一二十年内中国房价整体仍有支撑，考虑到未来一二十年中国居民收入的增长幅度和未来城市化进程中的住房需要，中国房价在2020年后有望进入新的缓慢上涨周期。
当然，相比过去，房价涨速会慢很多。未来一二十年，中国房价虽然会出现阶段性波动，但总体仍将会是上升的。不过，到了2035年之后，考虑到中国80年代那一批独生子女开始从父辈那里继承大量住房，考虑到中国城市化进程将结束，中国房价可能会在那时开始迎来较长期的低潮期。
这里需要向投资者提醒的是，考虑到政府对住宅市场的价值取向（去投资化，加强居住功能），考虑到20年后可能出现的供过于求的市场状态，投资买住宅未来显然已不再是好的投资方式。相比楼市，未来股市机会将大得多。当然，相比房子，股市的风险也更大，所以进入股市需要有较强的把握能力。
【延伸阅读】
近日，一名中国商人以2500万澳元(约合1.2亿元人民币)买下墨尔本在建的地标性建筑——“澳大利亚108”的顶层公寓，创下澳大利亚公寓市场成交价新高，引来澳大利亚和中国众多媒体报道。人们想知道的是这名中国神秘买家究竟是谁。晨报记者昨天通过多种渠道求证，依旧无法揭开此人的身份，有进展的是得到这样的描述：买家是“一位非常有名和低调的中国人，与家人经常在纽约、伦敦、墨尔本及中国多个国家城市之间辗转，如今买家已在墨尔本住了3个月。”而此前普遍的说法来自澳洲《先驱太阳报》的报道称，这是一位想在墨尔本寻找落脚点的中国商人。
据晨报记者了解，这个楼盘的名字是“澳大利亚108”，售出这套“楼王”的，是墨尔本大的地产物业公司世邦魏理仕(CBRE)。昨天该公司以客户资料保密为由，拒绝透露买家姓名。但负责去年11月在大中华区首发销售“澳大利亚108”的“铁鱼置业(中国)”，在晚间发给晨报记者的邮件中，给出了这样的表述：买家是一位非常有名和低调的中国人。这不禁吊足人们的胃口。
中国女富商买下“街”
墨尔本大的地产物业公司是世邦魏理仕(CBRE)，公司负责人马克·威塞尔昨天接受晨报记者采访时介绍，公司与客户有保密协定，无法透露更多信息，只能说“世邦魏理仕”在全球都有公司，也包括中国一线、二线城市，所以买家早在国内就对他们有所了解。
此外，马克·威塞尔介绍了前不久一单中国女富商拍下“澳大利亚街”墨尔本柯林斯街415－417号的房产情况，那是一条维多利亚风格的街道，两边奢侈品店林立。“有超过250名投资方亲临了拍卖会，12名买家积极参与了竞拍。两名中国买家一直战到后，终其中一名以微弱优势赢下了竞拍。她在墨尔本居住多年，也曾经通过我们购买过一些非常优质的物业。”这名中国女富商拍出的价码也非常有中国特色：888.8888万澳元(折合人民币4200万元)。
这名负责人还介绍说，过去8年，墨尔本人口稳步增长，因而房价一直在攀升。加之又被评为“全球宜居城市”，近10年来在墨尔本投资房产的中国买家逐年增多。但他也提醒中国投资者，“雇佣好的会计公司帮你设置合理公司构架和税务问题，还要有好的律师处理相关事宜和合同，这些是非常重要的问题。简而言之，就是谨防中国人所谓的‘黑中介’。”
物价低气候好墨尔本受青睐
由此可见中国资金在澳大利亚房产市场的热情。加上近来澳币对人民币汇率跌至6年内低，毫无疑问这是买房的好时机。一位在墨尔本从事股票、房产投资近20年的唐先生认为，近1年墨尔本的房价涨幅基本超过10%，而且近期涨幅可能更大，适合投资。
“在澳洲，房产和股票稳定，房产一般7年增长50%－60%，属于包赚不赔的项目。”唐先生介绍，澳大利亚的出口主要就是铁矿石和农产品，如今铁矿石跟着澳币跌到6年低，外需基本没有，工业城市失业率高达27%，这都是报纸上报道的数据。失业人口向大城市转移，但相比悉尼，墨尔本的物价低、气候更好、人口少、工作相对好找，“所以有统计说近来每年有7000人从悉尼搬到墨尔本。这些都是墨尔本房产的刚需。再者，如今经济不景气，可投资的方向少，很多人就把钱放回到稳妥的房地产市场。也不光是中国人，新加坡人、印度人，亚洲尤其是东南亚人买起房子来都很疯。”
“澳洲央行每月个周二都要公布利率，4月硬撑住不降，就是怕房产市场过热。但澳币总趋势还是跌，所以5月肯定还是降，房子肯定还要涨。”
投资澳洲房产主要三类人
据“铁鱼置业(中国)”介绍，客户也是看中“澳大利亚108”内房型灵活踊跃下手的，内有一居、二居、三居。便宜的一套，50多平方米的使用面积，售价折合人民币200多万元。“这感觉与上海差不多，但别忘了，这是住在墨尔本的‘环球’，大厦的地段、品质和物业都是的。”
200万的资金门槛似乎并不高，而这几日1.2亿大单给在澳买房的话题加了一把旺火。
“现在到澳大利亚买房的基本就是三类人：纯投资、养老和给小孩买房。”澳中集团相关人士告诉记者，过去是第三类人群比例高，也就是小孩在澳大利亚留学，自己要过去照应，觉得租房还不如干脆买套房，这样以后如果孩子留在澳大利亚那么生活也有了保障。但是近年来明显纯投资的人数有所增加，尽管在澳大利亚买房不等于移民，但是投资者一来觉得国内房产投资的“黄金时代”已经过去，二来对澳大利亚，尤其是悉尼、墨尔本这些大城市的楼市前景看好，纷纷加入到炒房大军中。有的还是一家兄弟姐妹凑在一起一口气买下3－5套房子。“总的来说，中国买家青睐带土地的别墅，不太喜欢公寓。”对于上海的投资客来说，受传统的“市中心情结”影响，他们还是喜欢投资悉尼、墨尔本中心城区或者高档社区的房子，而对“黄金海岸”等带有旅游度假性质的投资产品“不太感冒”，大部分人的买房花费在50万－55万澳元之间。
感情一旦战胜了理智，人往往会头脑发昏，尤其是海外投资房产如此重要的决策，一不小心，不说受骗上当，至少也会吃亏。
“小到朝向的问题，一些购房者到澳大利亚买房还是按照国内或者说上海的习惯，要看卧室朝南的房子。但是澳大利亚在南半球，你要充足光照的话必须要朝北的房子。”投资者朱先生对这些小细节感触很深。“在澳大利亚，外国人只能买新房，不能买二手房。但是新房往往位置比较远，而且交房时间很长，这次中国买家买的墨尔本豪宅就要到2019年才竣工。”
“我们也不太建议跟风，拍脑袋式的买房。”澳中集团相关人士说，这几年他们也见过这样的案例：一些小企业主开始胃口很大，张口就要买两套三套，结果后来资金发生问题，交易办不下去了。此外，大部分投资客都是考虑以租养房。“那么你买下的房子到底租得出去吗？能够达到投资公司允诺给你的租金水平吗？租出去的房子结构内部装修是否会被擅自改动？”这些都是投资客需要考虑的问题。
“澳洲108”，墨尔本的“环球金融中心”
“澳洲108”共100层，约319米高，目前已破土动工，预计2019年完工，建成后预计将成为南半球高的住宅大厦。这栋总共1105个单位的大厦，从去年年底的内部VIP认购到今年年初推向市场，天天都有澳大利亚、新加坡、马来西亚和中国的买家出手，现已售出90%。而被买下的顶层公寓面积约750平方米。
“澳大利亚108”在墨尔本，就像是环球金融中心在上海的地位。正像“环球”傍着黄浦江，“澳大利亚108”也选址在墨尔本母亲河亚拉河边，与中央商务区CBD一桥之隔，周围有墨尔本繁华的购物中心、餐馆、休闲中心以及火车站。也许游客花150元上一次“环球”才能看到的景观，将是1.2亿豪宅主人的日常风景——透过大落地窗看日出日落，看墨尔本每家每户透出的灯光。
也许是轰动效应，1.2亿元买楼的新闻出现后，该楼的销售保持火爆，昨天一天就卖出了五六套，过去几日也都有多套售出。
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
