[摘要] 国家统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积65681万平方米。目前，不同于一线城市成交创出“新高”，三四线城市成交量仍在下滑，跌幅达26%。这表明“三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。”
“去库存”已是商品房市场的主基调。
国家统计局数据，截至4月末，商品房待售面积65681万平方米。目前，不同于一线城市成交创出“新高”，三四线城市成交量仍在下滑，跌幅达26%。这表明“三四线城市由于库存高企、需求不足，仍然面临去化难题。”
与此同时，资金日益成为保障房建设中的瓶颈。
国土资源部和住房城乡建设部近期联合发文，提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
记者在基层调查发现，江苏、四川、山东、湖南等一些地方政府部门正在积极推进存量商品房改为保障房：力求既能化解商品房的库存，又能破解保障房的资金短缺问题。
有可能实现三赢
部分城市实践证明，只要政策制定合理，决策科学，在存量商品房改保障房的过程中，就能实现居民、政府与企业三方共赢的局面。
同样，打通普通存量商品房与保障房通道也确实有助于化解一些城市的高库存。而企业也能受益，“因为房子空置在那里没人买，一年的财务成本就要上涨9个点。”
会出现哪些问题？
一些基层干部反映，目前部分城市还缺乏规范的操作细则。另外，现有存量房的造价及税费成本较高，而保障房相应补偿标准与普通商品住宅市场定价差距较大，房地产企业积极性难以调动。一些房地产企业负责人坦承，主要是希望及早回笼资金，但长期和大范围参与的意愿并不强。
中国房地产协会秘书长冯俊说：“选择什么区位的房源和怎么定价，都是容易滋生腐败的环节，必须提前进行制度设计，避免政府提供给低收入群体和棚改群众的福利变相转化成给开发商的福利。”
解析
目前有三种方式在推进
据记者调查，当前主要有三种方式推进存量商品房改保障房：
1、政府部门直接回购社会房源，以不同方式提供给住房保障对象；
2、不以任何方式组织房源，以货币补贴的方式，鼓励住房保障对象购置社会存量商品住宅；
3、政府部门充当中间人，为棚改居民和房地产企业牵线搭桥，集中组织房产推介会或组织团购，以货币安置的方式支持棚改居民购置位置合适和价格较低的房源。
案例
71岁的长沙棚户区居民张范培不愿意离开自己熟悉的居住环境。通过政府牵线，他以棚改中拿到的货币补偿款61.5万元购买了原住房附近一套88平方米的商品住房，另外获得15万安置补贴。他说：“搬到人生地不熟的经适房不适应，现在还在老地方住就很方便了。”
算账
据江苏常州市住房保障和房产管理局市场处处长陆金峰介绍，目前常州已累计收储房源约3000多套，2700多户公租房家庭住进了政府收储的房屋。
他算了一笔账：按3000套房源计算，如通过集中建设，一套房子从征地拆迁、建安工程到简装需30万元，3000套总投入9亿元，一年支付给银行的利息就要7000万元；而通过收储社会房源，3000套房子一年的租金只要3000万元，还不到建设资金贷款利息的一半。
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