[摘要] 25日，中共上海市委十届八次全会审议并通过《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》。《意见》指出，上海要营造良好的创新创业环境，建造更多开放便捷的众创空间，进一步营造大众创业、万众创新的浓厚氛围。
25日，中共上海市委十届八次全会审议并通过《关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见》。《意见》指出，上海要营造良好的创新创业环境，建造更多开放便捷的众创空间，进一步营造大众创业、万众创新的浓厚氛围。
记者调查发现，XX工场、XX咖啡……各种新兴众创空间如雨后春笋般冒出。目前，各地对众创空间建设积极性很高，部分房地产企业和传统园区等也积极向相关领域转型。SOHO中国、瑞安等知名房地产商均已经开始着力打造“众创空间”。
据万科原高级副总裁毛大庆介绍，国内做孵化器多以三种模式为主，一是风投思维，诸如李开复、徐小平等“天使投资人”，他们将提供办公场地和孵化作为一种投资入股，以未来企业成长获得的增值来获得回报；第二种则是房地产思维，依靠房租利差获利；第三种则是生态圈模式。
社会闲置资产运营资产
以SOHO中国在北京和上海试点的“SOHO3Q”为例，记者在位于上海SOHO复兴广场的SOHO3Q看到，该空间提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务，租户只需要带着手机和电脑来工作。
SOHO中国董事长潘石屹说，在灵活办公时代，可能租户并不需要租用很大的面积，不需要像原来一样一租就要三到五年。他们可能只需要租一个房间，甚至一张办公桌；可能租一周也可能租三个月。“互联网可让房子面积和客户在短时间内结合，为创业者提供灵活、便捷的共享办公空间。”
潘石屹表示，目前房地产行业下行压力很大，几乎所有房企都在思考，这样一个大的行业到底应该怎么走。“房地产是传统行业，效率低、反应速度慢、房子空置率高、社会资源没有得到有效利用。因此，我们迫切需要深度拥抱互联网，让房地产和互联网有效地结合起来。”
潘石屹透露，目前北京的SOHO3Q已经满租，可见移动办公新需求非常旺盛、市场规模很大。“在2015年，SOHO中国要在建立11个SOHO3Q的公共空间，大概1万个工位。”
依托众创空间建创业生态系统
有的开发商则打造了一个集注册、报税、招聘等辅助服务，以及天使投资、风险投资、股权众筹等融资服务为一体的创业生态圈。以瑞安集团在上海打造的Innospace为例，其定位为企业创新孵化器的“知识型社区”，旨在成为孵化科技类公司的全生态系统。
上海IC咖啡创始人胡运旺表示，新兴的众创空间，不像传统孵化器那样仅仅提供场地。“这里会有人提供税务、法务、财务和招聘等辅助性服务，因为是集中购买，价格会比较便宜。还会帮你找创业导师，让创业者避开不必要的弯路。更重要的是，找天使基金、风险基金来投资创业项目，解决至关重要的融资问题。”
在形成创业生态圈的同时，新兴众创空间也摆脱了依赖物业租金的单一经营模式。瑞安“Innospace”总监陈成强告诉记者，尽管瑞安以商业地产和住宅地产起家，但Innospace提供的创业空间，租金价格比同地段的市场水平低一半。
“像上海五角场这样的中心地段，Innospace的租金价格约3元每平方米每天，基本不赚钱。真正的盈利来自增值服务，如帮助企业融资、市场拓展、人力资源招聘和培训等。如帮助创业项目拉到一笔融资，收取3％中介费。此外，瑞安还主导成立了天使基金，占比25％，对好项目，瑞安就联合其他基金进行早期投资。迄今为止，投资项目账面资产浮盈率达到100％。”陈成强说。
产居合一的多元混合创业社区
在卓越集团上海分公司总经理任玲看来，改变单一盈利模式，从收取租金向服务费过渡，是商业地产转型的大势所趋。卓越集团在上海首次试水的“创业垂直生态社区集群”，旨在打造中国版“WE WORK”创业社区，力争覆盖产业链上下游阶段。卓越创业垂直生态社区集群包括创业孵化器、创业苗圃、创业加速器和E＋CEO俱乐部等。
伴随着“大众创业、万众创新”热潮的兴起，创业咖啡馆等新兴众创空间在各地迅速成长起来，逐渐形成了集物理上的企业集聚。北京创客空间、上海新车间、深圳柴火空间、杭州洋葱胶囊等类似空间发展已初具规模，一定程度上推动了“大众创业、万众创新”。但市场人士建议，我国应进一步以市场化的手段推动众创空间发展。
“创客空间等于一个蔬菜大棚，有各种生物，我们提供土壤，浇点水施点肥，很多东西就长得非常好，当然也会死掉一批，这都是很正常的。”毛大庆认为。
专家认为，政府应进一步以市场化的手段推动众创空间发展用好工业园区资源，把发展众创空间和产业调整结合起来。“首先要用好老工业园区资源，把发展众创空间和产业调整结合起来，”浦东科委科技管理处副处长马利敏认为，发展众创空间不用去新盖楼宇，当前很多地方都面临产业结构调整的重任，许多老工业园区要“腾笼换鸟”、提升产业能级。“这些闲置的资源完全可以利用起来，向社会资本开放，合作打造新兴众创空间。”
地方政府出台政策积极性高商业银行支持楼市“不冷不热”
3月底，我国房地产刺激政策陆续出台。3月27日，国土资源部、住建部提出统筹调整土地和商品房供给；3月30日，央行降低二套房首付比例；财政部将个人购买二手房免征营业税的期限从5年调整为2年。《经济参考报》记者在各地调研发现，中央一系列政策措施出台后，各地迅速落实并配套相关政策。
浙江省温州市4月2日就出台了8条地方细则，成为中央政策出台后公布地方细则的城市。其中规定，“政府对首次购房给予一定补助”，这引起社会各界热议。业内专家说，这是目前各城市中救市力度大的一项内容，可能带来整个市场预期的改变，意味着地方政府鼓励买房的思路已经形成。
安徽省出台政策规定：从4月8日起，对省直公积金缴存职工家庭购买第二套自住住房，并申请住房公积金贷款的，首付款比例由以前的60％降至30％，与首套房的首付款比例持平。合肥市物价局则提出，对房产部门涉企收费项目进一步精简和明确，包括限价商品住房、经济适用住房、公租房等在内8类条件下房产转让，将免收住房交易手续费。
4月18日，福州市政府出台了《关于稳定住房消费支持刚性需求的实施意见》，内容包括进一步放开首套房和首改房认定标准、首次及第二次住房公积金贷款均执行基准利率等。
各地出台多项政策力促商品房交易，然而受制于商业银行管理体制，在贷款支持政策方面难以实质性推动。记者走访北京地区各大银行了解到，目前北京各家银行对二套房贷大多执行首付5成，利率一般上浮10％；在首套房方面，8.8折优惠利率成为市场主流。北京各大银行并未彻底执行央行针对二套房贷首付低标准。
杭州市公积金中心也调整了相应政策，对首付比例以及公积金贷款额度做出调整。不过，银行方面出于自身经营考虑，尚未对首套房贷给出低于9折的优惠，对二套房依然实行基准利率1.1倍的贷款利率。“总体来看，银行的信贷政策对楼市仍是一个制约，特别是对改善型购房者来说，过高的利率增加了他们的购房成本。”浙报传媒房地产研究院院长丁建刚说。
警惕库存大幅消化后出现新一轮房价快速上涨
记者调研发现，在中央一系列刺激政策以及地方配套措施的作用下，各地房地产市场正呈现快速回暖的趋势，特别令人担忧的是，库存大幅消化后房价有可能出现较大幅度上涨。
根据链家地产市场研究部统计，4月北京市二手房共成交17282套，环比上升58.4％，同比上升126.9％。全月网签量仅次于2013年3月份，创下两年来单月网签量新高。4月北京市二手房成交均价为每平方米35318元，环比上涨2.9％。链家地产北京工体店资深经纪人王利表示，现在明显变化就是业主的信心增强，房产挂牌价格有小幅上涨的趋势。虽然涨幅并不大，主要是现阶段正在消化此前挂牌积攒的房源；但根据经验来看，如果现存的优质房源消化完，价格可能会出现较大幅度上涨。
4月30日至5月3日，上海展览中心举行“五一假日楼市房展会”，此前集体缺席春季房展会的开发商悉数到场，开发商的优惠幅度明显缩小。按照上海房天下数据监控，此次共有42个项目参展，仅有12个楼盘项目提供折扣优惠。绝大部分楼盘采取抵券优惠，折算下来普遍在9.7折上下，有的楼盘干脆打出“五一不涨价”的标语，而去年秋季房展低可达9折。中原地产分析师卢文曦说，上海开发商不愿大幅促销是由于在政策推动下4月成交出现放量，新房成交超过100万平方米，交易热情攀升。本次展会也是试探当前价格的市场反馈，如果买方还是积极反应的话，不排除会有部分项目尝试涨价。
杭州楼市也呈现明显回暖态势。4月份杭州市区新建商品房共签约11472套，较去年同期增长111.7％，创下历史同期新高，成交总金额184.4亿元。二手房成交也“水涨船高”，签约7060套，日均签约235套，签约量环比上升55.51％，同比上升156.63％。五一假期，记者来到杭州城北的申花板块，“黄龙·金茂悦”售楼部有不少看房者，因为刚刚加推新房源，不少购房者前来看房询价。“此次加推的200多套房源，开盘当天就卖出180多套，单价也从此前的每平方米2.5万元上调到2.6万元，因为现在行情趋好，所以市场还是很认可这个价格。”该楼盘销售经理刘一方告诉记者。
在一些二三线城市，4月份以来的房价也出现回升。今年4月的百城房价指数显示，合肥房价以环比1.29％的涨幅列百城第二位。记者采访发现，4月，合肥二手房成交量大幅上升，各区域二手房交易中心都出现排队现象，有的区级二手房交易中心还出现连夜过户现象。进入5月后，合肥共有35家楼盘有推盘计划，计划推出约7000多套房源入市，表明开发企业普遍看好楼市。在福州，大部分开发商取消了优惠活动，部分开发商采取“饥饿营销”模式，托关系买房、一房难求等现象重现。
房产结构失衡及烂尾风险仍是楼市突出问题
记者走访发现，当前很多地方房地产市场仍面临结构失衡的问题，导致一些库存难以消化，当前房地产市场快速回暖并不具备条件基础，容易带来新的风险。另外，前期房地产交投冷清带来的烂尾风险也是当前楼市面临的突出问题。
统计数据显示，截至4月末，杭州市区新建商品房库存为159394套，环比3月末增加了4352套，再次刷新各月末库存历史高纪录。高库存下的结构问题更值得关注，萧山区、余杭区处于杭州主城区外围，供应量很大，这些区域的高库存蕴含着一定的风险。杭州透明售房市场研究院院长方张接认为，供求关系是决定价格走势的根本因素，当前杭州等城市房价从整个市场来看并不具备上涨的基础，快速回暖趋势容易带来新的问题。
另外，一些前期降价楼盘迎来集中交房期，交付纠纷以及隐含的烂尾风险值得关注。业内人士告诉记者，当前一些城市已经出现烂尾楼盘，由于开发商前两年降价卖房，所以对楼盘的品质打了折扣，也引起不少业主的强烈反应。当前由于房屋质量以及配套减少和绿化缩水引起的业主维权有增多趋势，而随着交房高峰期来临，这类纠纷将呈高发态势。
业内人士和有关专家建议，一是稳定住房消费，创造新的住房需求。方张接说，未来市场有待于来自政策层面的持续接力和精准支持，比如保障房的货币化安置，引导拆迁安置居民和被征地农民利用货币补贴购买商品房，就是一个去库存、拓需求的较好选择。
二是做好金融信贷支持，改善惜贷情绪。深圳市房地产研究中心李宇嘉认为，目前，楼市需求端的大约束就是房贷“融资难”和“融资贵”。当前，应通过央行对国开行进行抵押补充贷款（PSL），间接收购商业银行房贷余额证券化（MBS），修复商业银行资产负债表，改善惜贷情绪，激励银行发放更多的低利率房贷。
三是助推房地产业转型升级，促进消费升级。安徽省房地产业协会会长马前光认为，质量、功能、环境、物业管理、舒适度等因素将是改善型住房需求群体的主要诉求，而房地产业是否能提升品质，满足消费者更高层面的需求也将是未来房地产业发展的关键。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
