[摘要] 6月18日上午，国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。初步测算，5月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.7个百分点、同比跌幅收窄。
6月18日上午，国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。初步测算，5月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.7个百分点、同比跌幅收窄。一线城市涨幅尤为明显。与此同时，股市沪指在5000点附近接连受挫，让市场各方纷纷猜测股市与楼市之间的“跷跷板”效应是否再度出现。专家指出，股市与楼市各有其内在的特征及规律，不应对市场波动过于敏感，甚至因此误读相关政策，从而对市场本身及参与者造成不必要的伤害。
联动效应不再明显
6月18日，对于股市和楼市而言显然并不是色调相同的一天。楼市迎来了进一步企稳的统计数字：新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有20个和37个，分别比上月增加了2个和9个。而对近期频繁巨震的股市而言，周四沪指以重挫3.67%的表现黯然收盘。
“跷跷板”效应出现了吗？在国务院发展研究中心研究员吴庆看来，这种说法只能用来描述过去，却不能预测未来。吴庆认为，股市和楼市曾经表现出“跷跷板”效应，但楼市已相对均衡，股市也并非处在吸金能力强的时点，所以楼市、股市之间的“跷跷板”效应会变得越来越不明显。
从历史经验看，“跷跷板”现象曾经存在。如2008-2014年期间，沪指从6100点跌至1600点，而商品房均价则从3800元/平方米涨至6323元/平方米。北京大学经济学院金融系教授吕随启在接受记者采访时指出，股市和楼市作为两个重要的投资渠道，确实会存在一定的替代关系，但目前的股市调整与房市转暖之间的关系却并没有那么密切。
风险有所不同
市场的规律是一样的，但不同的市场却各有各的不同。专家介绍，股市是为企业和资金提供一个公开对接的平台，而房地产除了有保值增值的投资功能之外，还有更重要的实际居住功能。
“当前宏观经济下行压力较大，人民币币值不确定性变强，稍有常识的投资者在调配资产时会更关注资产的流动性和安全性，毕竟把资产都押在房地产上会面临很大的变现风险。”吕随启分析，大资金的所有者往往并不缺住房，也不会盲目追加房地产投资，反而是很多中小投资者借股市盈利改善住房的诉求更大，他们面对股市调整时也更容易“追涨杀跌”。
另一方面，对于楼市回暖的“成色”，市场同样不乏质疑之声。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，尽管累计销售面积跌幅连续大幅度收窄，单月销售回升明显，但5月底的库存仅仅减少了15万平方米，这与6.57亿平方米的总库存相比仍谈不上库存改善。另外，如果考虑到“在建未售”及“已批未建”这两大块库存的话，言及“库存压力下降”显然太早。
“房地产暴利的时代已经过去，投资者面临回暖的楼市时需要思考两个问题，一是上涨会不会持续；二是进行房地产市场投资甚至投机能否获得超额。”吕随启说。
误读政策危害市场
如此看来，楼市稍有回暖便衍生出的“跷跷板”说或许只是股市“躺着中的又一枪”而已。近日，央行货币政策委员会委员樊纲就公开点评了当下的“政策市”心态，他表示，现在政府的很多政策措施都被解读成是“挺股市”或“砸股市”，而这种过度解读乃至误读其实都是很荒唐的。
专家普遍认为，无论是为合理自住型需求“松绑”的楼市新政，还是规范融资融券及场外配资业务的正常监管，都是为了因应当前中国经济转型升级需要而采取的
及时且有益的措施，政策的着眼点是保障中国经济在平稳中成功转型，同时促进相关市场的持久健康发展。需要警惕的是，误读甚至是恶意曲解政策的行为终将会误导市场，并对市场参与者造成伤害。
“其实，证监会在投资者教育方面做了很多工作。但也必须看到，构建成熟的市场参与者群体是一个过程，它需要投资者有足够的时间积累与充分的市场历练，从而体验并了解市场本身的规律。”吕随启表示。
房价会不会再度暴涨？这是近期楼市回暖之后，很多人的心头疑问。面对地王频出，日光盘再现，买还是不买？这真是一个问题。购房者的纠结与焦虑，也考验着宏观调控的定力和走向。本期房产周刊，我们以北上广深四大一线城市为样本，为投资者解析这四个城市房价上涨背后的逻辑及未来趋势。
国家统计局新发布的70大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上广深四个一线城市5月份房价涨幅均比4月有所上升，尤其是深圳和上海呈现快速上涨趋势。
深圳的表现可谓一枝独秀，5月份深圳新建商品住宅环比涨幅高达6.7%，位居70大中城市之首，同比涨幅7.7%，成为70大中城市中一个新建商品住宅同比上涨的城市。
另一个一线城市上海，虽然房价涨幅不如深圳那么强劲，但5月新建商品住宅环比涨幅也达到2.6%，创27个月新高，已经达到2013年的涨幅水平。
如果各地房价继续上升，甚至像2009年那样出现20%以上的涨幅，那么未来国家可能会出台调控政策。
但上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，目前房地产市场的火爆不可持续，如果后续没有进一步救市政策，房价的上涨极可能是昙花一现。
去化压力仍较大
中原地产研究部数据显示，去年12月底，上海新建商品住宅库存量1413万平方米，而截至5月底新建商品住宅库存量为1327万平方米，库存情况略有好转。去库存周期13个月不到，相比去年17个月的水平有明显好转，截至5月供求比已经达到0.8比1，供应开始小于需求。
宋会雍指出，由于今年上半年房企整体销售量不太理想，下半年压力势必增大，因而会加快销售步伐。他估计，下半年新增供应面积将会在600万平方米左右，价格会上涨5%~10%。
根据统计数据，截至6月初，广州新房存量面积为1415万平方米，去化周期高达18.5个月，在一线城市中位居首位。
北京的情况同样不容乐观，住宅库存量目前仍在增加。
深圳的新房存量面积为369万平方米，去化周期仅为10.4个月。但由于当地规土委加快商品住房预售审批、加大供应量，目前库存已有所回升。此外，深圳新开工面积远大于竣工面积，目前正处于大规模供应前夜。
上涨趋势能否持续？
陆骑麟称，近期中高端市场成交活跃，成交结构是导致房价上涨的一个因素。
他表示，以上海为例，土地市场非常活跃，中环附近土地楼板价达3万元/平方米已经是常态，开发企业高价拿地的同时，一方面刺激了周边房源的成交价格；另一方面，高价拿地之后，要想有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品，产品定价也极有可能成为区域之，由此促进房价上涨。
陆骑麟指出，目前上海的房价已进入常态化的上升通道，到今年底，上海新房可能会有20%左右的涨幅。如果这一情况真的发生，那么2016年政府可能会出新的调控政策。
宋会雍则表示，国家还会出台调控政策，但应该不是抑制需求，而是鼓励需求。目前的市场火爆是一系列的政策利好导致的，不会持续下去。要确保楼市后续的成交增量，还需要进一步出台鼓励政策。
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