[摘要] 二季度房地产市场的显著回暖，带动标杆房企上半年销售业绩同比略增。新公布的统计数据显示，上半年龙头上市房企业绩普遍小幅增长， 前十的房企销售总额同比增长10%左右。
二季度房地产市场的显著回暖，带动标杆房企上半年销售业绩同比略增。新公布的统计数据显示，上半年龙头上市房企业绩普遍小幅增长， 前十的房企销售总额同比增长10%左右。自3月底新政发布后，市场行情由冷转暖，大多数标杆房企的业绩目标完成情况尚可，30家典型企业中有21家完成全年业绩目标的四成。市场人士普遍预计，三季度仍将是难得的出货窗口，房企应针对各城市具体行情，备好充足的弹药、积极营销。
今年一季度市场虽然低迷，但“3·30”地产新政后，二季度迅速进入回暖上升通道，带动整个上半年房企销售仍同比增长。榜单数据显示， 前十的标杆房企上半年销售总金额为6292亿元，较去年上半年的5695亿元上升了10.5%。
上半年，万科、恒大、绿地三家房企仍稳居榜单前三名，万科表现尤为抢眼，上半年累计销售金额1080亿元，率先突破千亿关口，同比小幅增长5%。除万科外，恒大、中海、保利等行业标杆房企上半年销售业绩同比都有所增长。从半年业绩表现来看，今年房企整体竞争格局难以打破，房企 集团固定还将是七强，其他房企销售规模今年恐难再有突破千亿级的。
从上榜门槛看，房企销售金额及销售面积门槛均高于去年同期。今年上半年，销售额榜单前十的房企入榜门槛首次突破300亿元，较去年同期增加44亿元，升幅为17%；前二十名的门槛为130亿元，同比增17%；前五十 槛则达到76亿元，同比增长21%。至于前一百名房企的销售额入榜门槛，则为38亿元。
房企加速分化的洗牌大潮中，行业集中度也在提升。“红五月”以来，房企销售快速增长，行业集中度进一步提升，销售额 前百家房企的市场集中度达43.01%，占比近半。
而相比去年，2015年房企对销售目标的要求并不高，增长率目标均不超过20%，20家典型房企的平均目标增长率仅9%。去年房地产市场的整体低迷，使房企对今年的预期更为保守，尤其是一些典型房企都声称不再追求规模增长，如万科不再设置销售目标，绿城也降低了销售目标，转而追求增长质量。
在全年销售目标增幅不大的情况下，上半年20家典型房企的销售目标完成情况尚好，平均目标完成率为41%。从单个房企的表现来看，目标完成 的为恒大的60%，其次为九龙仓的59%；而碧桂园、远洋等的销售表现不够理想，目标完成率较去年同期有大幅下滑。但总体来看，多数房企年底业绩达标问题不大，虽然个别房企要达成目标还是存在一定难度。
表示，展望下半年，货币政策仍将较为宽松，房地产利好政策也有继续出台的可能性，这将助推楼市的回暖。但下半年市场回升仍是结构性的，城市分化、产品分化仍将持续。下半年，品质刚改、经济型别墅等产品将继续成为市场的兴奋点。此轮楼市回暖主要靠政策刺激，因此随着时间推移，政策的作用会逐渐减弱，房企可抓的时间窗口很可能不会太长。丁祖昱认为，三季度是行业跑量去化的“窗口期”，房企应该加快推案节奏、备好充足弹药，才能收获全年良好业绩。
“到2017年我们预计布局200个城市客厅项目，打造适合城镇的购物生活平台。”嘉凯城（000918.SZ）董事长边华才向《 财经日报》记者描绘其宏伟蓝图。
当前，三四线城市的住宅接近饱和，越来越多的中型房企开始盯上了商业地产这块“肥肉”。包括嘉凯城、新城控股(01030.HK)、旭辉（00884.HK)、阳光城集团(000671.SZ)、正荣等房企，纷纷在跑马圈地，以期能在商业地产领域谋得一片天地。
本报记者了解到，由于一二线城市的商业地产市场基本饱和，房企开始把注意力转移到一二线城市的郊区和三四线甚至五线城市的 。
到四线城市去
去年以来，嘉凯城便开始在四五线城市积极拿地，打造自己的“城市客厅”项目。该项目大特色是和地方 合作，利用PPP模式（将部分 责任以特许经营方式转移给企业， 与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系）打造城镇生活服务平台。项目建成后将集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐和O2O商业为一体。
据记者不完全统计，嘉凯城去年仅在浙江就拿地14幅。同时，还专门成立了一家基金公司，为“城市客厅”投融资搭建平台。今年6月，为了将更多资金注入“城市客厅”项目，将全资子公司上海凯祥房产70%的股权以5.92亿元出售。
县镇级城镇居民日益高涨的消费、生活需求将构成一个巨大市场。“很多发展中的三四线城市并没有商业综合体，而这些地方的消费正在集聚，这里面充满了机会。”新城控股高管欧阳捷告诉记者，“例如湖北许多城市消费水平已经超过武汉，但是这些城市还是很缺乏这样的商业购物 业态，我们就希望找到这样的切合点进入。”
面对庞大的市场，其他房企自然不会放过。新城控股去年一年就在长三角、环渤海等区域拿地13宗，主要分布在三四线城市。正荣集团商业管理总公司总经理张子玉表示：“未来我们将达到30~50个购物 的商业规模。”
世邦魏理仕数据显示，2014年，全球购物 新开业面积为1140万平方米，高于2013年的1060万平方米。在其监测的全球活跃新建购物 市场前20名中，中国城市占据半壁江山，累计贡献570万平方米的落成面积。
边华才认为，中国有6.8亿城乡居民，虽然有电商的冲击，但是他们的消费能力也在逐步提高，他们对于购物和娱乐的需求也在加强，而这些地方却没有一个场所可以提供这样的消费。
第二波跑马圈地
虽然市场前景可期，但有业内人士指出其中潜在的风险。虽然目前这些三四线城市并没有很好的商业综合体，未来随着越来越多的房企加入，“贴身肉搏”或不可避免。此外，商业综合体对于资金要求很高，对于中型房企压力也很大。
报告认为，商业地产进入了第二波跑马圈地时代，在各种退出机制逐渐建立、日益完善的现阶段，进入商业地产或许是个不错的时机，但众多地产商以未来潜在价值大作为选址的重要标准，势必将面临更长的养商期，无论是自持还是售后回租都将承担更大程度的资金压力，为应对资金压力，转嫁给 商是主流的选择，而只有好的产品才会被资本市场青睐。
多位业内资深人士向《 财经日报》记者指出，中型房企要抢占这个市场的核心就是做出差异化的产品，否则在同质化竞争中容易出现风险。
“我们每个项目中将落地360天永不落幕的都市剧场、屋顶花园、水母海洋景观长廊、MINI鸟语林，打造特色体验。”张子玉告诉记者。
目前购物 主要还是聚焦在购物和餐饮的环节，而真正让购物 成为一种生活方式的还比较少。正荣正在做这样的尝试，把植物、动物引入，增加消费者对于大自然的体验。
“在店口城市客厅周边，有7亩多地将由嘉凯城开发建设成店口文化 ，包括游泳馆、博物馆、文化馆等 公共服务部分，建成后将租给店口镇 运营， 支付固定的租金。”边华才告诉记者。
而这些配套建设过后，当地居民的文化需求、运动需求都在嘉凯城的项目周围进行了解决，这些居民在体验过上述需求过后，自然需要休息和娱乐，那么嘉凯城的城市客厅就成为了选择。
中银国际证券房地产行业分析师田世欣认为，像嘉凯城城市客厅的商业模式较为独特，公司聚焦长三角经济强镇的消费升级需求，区别于传统的城镇基建类 等模式。
兴业证券对于新城控股的模式也持积极肯定的态度，认为新城控股目前常州土地储备占比从2012年的50%下降到目前的26.5%，如果按照土地价值计算，常州市场土地价值占比不到15%，公司项目布局进一步分散，而风险也将分散。
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