[摘要] 虽然在楼市回暖过程中一线城市易聚集人气，但当前制约一线城市房价上涨的不利因素也在加快积聚，或将抑制一线城市房价上涨空间。
据中指研究院百城房价指数，百城房价均价继今年5月由跌转涨以来，6月延续升温态势，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。其中，一线城市房价环比上涨显著，因此有机构分析一线城市房价“还得涨”。虽然在楼市回暖过程中一线城市易聚集人气，但当前制约一线城市房价上涨的不利因素也在加快积聚，或将抑制一线城市房价上涨空间。
一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场发展原动力，一线城市也不例外。目前，一线城市人口数量过快增长，已接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是社会选择，未来一线城市流动人口增长速度都将会放缓。同时，老龄化也开始困扰一线城市。从国家层面上看，2014年我国总抚养比为46.8%，远低于世界平均的74%、印度的77%、美国的68%，也低于日本历史上低点(1996年)的59.5%，人口老龄化压力剧增。2014年，北京市60岁及以上老年户籍人口占户籍人口的22.6%，比上年增加了1.4个百分点；上海市户籍人口中60岁及以上老年人口占总人口的28.8%。虽然考虑常住人口因素后的一线城市老龄化程度并不严重，但因为人口平均预期寿命延长，加上生育率低，流动人口年龄也在增长，未来住房市场或将失去人口驱动力。
住房结构矛盾导致一线城市需求动力后劲不足。一线城市基础设施齐全，配套环境完备，对高房价是强力支撑。但同时高房价也易吸引社会投资投机性住房需求，致城市住房分配结构出现扭曲，拥有二套以上住房的家庭正逐渐增多。而城市住房分配结构与家庭收入水平分布整体相适应，住房市场需求收入中枢正逐渐下移，将不可避免导致未来需求动力萎缩。特别是拥有多套住房家庭将来也可能会因为缺少交易对手而出现住房流动性转换问题，或将抑制市场需求持续释放。
再交易房交易量激增反映出房价上涨一致性预期远未形成。今年3月，中央有关部委集中出台系列稳定住房消费政策，特别是二手房营业税免征期限由5年缩短至2年，明显改善了楼市预期，推动二手房挂牌交易量显著上升。据中介机构统计，6月北京市二手房成交量创出27个月来新高；深圳、上海等地二手房交易量也均出现阶段性历史高点。虽然二手房挂牌交易量大幅上升有住房置换需求因素，但考虑到二手房交易量已经远远超过新房成交量，一定程度上反映出多数业主对一线城市房价上涨前景预期整体并不乐观，及时利用政策环境进行变现。进一步说，大量二手房加入住房市场供应，与新房形成激烈竞争，也将明显增加新房去库存难度和不确定性。而住房市场供应总量的上升及日渐不可控性，必将对地方政府土地供应规模与节奏产生深远影响。若土地供应规模与节奏不当，将引发新的供应过剩问题。
国家稳定住房消费政策目标在于住房交易量上升。虽然住房交易价格微小上涨有助于刺激市场需求释放，但以一线城市为代表，若出现房价过快上涨，不仅背离稳定住房消费政策方向，也会引发刚性和改善性住房市场需求快速萎缩，恐不利于住房市场健康运行。
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截至7月7日，《证券日报》记者从中原地产研究部获得的统计数据显示，15家房企已经公布2015年上半年销售业绩，合计销售额达4791亿元，同比上涨幅度达到9.2%，但多数房企预计下半年销售业绩将更好。
记者对比15家房企上半年销售业绩表发现，12家实现同比增长，3家同比下滑，而同比涨幅超过100%的房企有2家，分别为花样年和深圳控股。
不过，从单月销售额来看，6月份房企销售业绩上涨比较明显。2015年6月份，上述15家房企成交额高达1323.94亿元，与5月份的982.43亿元相比，上涨幅度高达34.8%。
“今年5月份以来，主要城市楼市升温明显，房企销售额随之水涨船高。”中原地产首席分析师张大伟向记者表示，在各种刺激性楼市新政叠加落地之后，购房者入市积极性明显提高。
据中原地产监测的一组数据显示，2015年6月份，主要的54个城市住宅累计签约26.5万套，再次突破5月份创造的年内成交26万套的纪录。而从2015年上半年成交数据来看，其中一线城市累计签约21万套，比2014年同期上涨了42.9%；二线城市也上涨了16.9%；三、四线城市的成交量则基本平稳。由此可见，整体市场恢复的趋势已经非常明显。
无独有偶，北京、上海、深圳等城市已经再次出现了日光盘，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊，尤其深圳市场。据美联物业研究中心向《证券日报》记者提供的数据显示，6月份，深圳一、二手住宅合计成交23224套，较5月份上涨19.20%。其中，一手住宅成交量和成交价双双继续攀升，成交量为7494套，环比上涨22.73%；成交均价为30713元/平方米，上涨7.81%，创下历史新高。
值得一提的是，楼市的回暖迹象已经传导至土地市场。昨日，在北京土地竞拍的现场，龙湖与首开以联合体方式耗资25.95亿元拿下了大兴区瀛海镇地块，平均楼面价高达3万元∕平方米。据悉，大兴近成交了8宗经营性用地，成交总额为110.7亿元，从楼面价来看，大兴五环外区域楼面价集中突破3万元∕平方米，按此计算，这意味着该区域未来住宅销售价格将突破5万元∕平方米。
更为值得注意的是，从大兴楼市情况看，近10年涨幅惊人，从2005年成交均价每平方米3101元，到现在的每平方米28737元，10年房价上涨了8.3倍。
不过，与一、二线城市楼市加快复苏的局面相比，三、四线城市并不乐观。“鉴于三、四线城市相对库存压力更大，降温趋势依然难以改变。”张大伟称，从楼市来看，一、二线城市和三、四线城市的房地产市场已经出现两种不同方向的走势，分化严重。记者王丽新
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