[摘要] 一边是库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调，一边是6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现，股市震荡下部分资金回流楼市，这带动了上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。
一边是库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调，一边是6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现，股市震荡下部分资金回流楼市，这带动了上半年商品房销售面积自去年以来首次回升。
6月楼市销售增长超预期，带动上半年商品房销售面积自去年以来首次回升。今年前5个月，需求逐月改善，销售面积累计同比下滑幅度持续收窄。6月销售面积环比上月大增48.5%、同比增16.0%，带动上半年商品房销售面积增长3.9%（而前5个月下滑0.2%）。这其中，三、四线城市销售改善为大亮点。前5个月，三、四线城市楼市非常疲软，而到了6月，30大重点城市楼市成交环比仅增长8%（5月为16%），这意味着6月销售明显改善要归功于三、四线城市发力。
销售面积从年初1、2月份下降16.3%到1至6月份回升3.9%，一方面源于货币宽松明显降低购房成本——根据融360的数据，6月525家银行首套房贷平均利率5.43%，相当于降息前基准利率的9.6折；另一方面源自住建部要求各地要因城施策、全力去库存。为此，各地（特别是库存高企的三、四线城市）密集出台刺激政策，这在历史上很罕见，如降低公积金提取门槛和用途，提高公积金贷款额度，打通公积金与商贷的转化，加大财政补贴和契税减免，实施购房入户，取消限价，调整普通住房优惠标准等等，这是三四线城市快速去库存并带动楼市止跌回升的主要原因。
6月末，尽管商品住宅待售面积同比增19.3%，但增幅较5月末减少2.6个百分点。商品住宅待售面积减少191万平方米，连续两个月减少，库存压力大的时候或已过去。但言及“库存拐点到来”还为时太早。毕竟，商品房待售面积（6.6亿平方米）仍在增加，相比5月增加了72万，尤其商业办公库存仍在增加，而相对于5亿平方米的住宅库存，191万平方米的库存减少，比例太小。
目前来看，重点城市去库存效果较好，其他城市库存压力仍旧未减。截至6月底，房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米，占商品住宅库存的一半，同比增长3.2%，值相比5月减少1万平方米，库存规模连续4个月下跌。相比库存走势，35个城市多属于经济发达城市，这表明其他城市库存压力仍旧未减。而且，库存下降，还是在国家以行政命令（国土部37号文），要求库存过大城市，在今年要明显减少住宅用地供应直至暂停的情况下发生的。另外，如果考虑到已建未售和已批未建两块库存，去库存将是楼市中期内（至少一年）的主题。
更为重要的是，判断楼市未来走向的“3项先行指标”（开发企业到位资金、土地购置面积、新开工），并未明显好转。1至6月，开发企业到位资金同比仅增长0.1%，其中国内贷款下降4.1%；开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅比1至5月扩大2.8个百分点；开发企业房屋新开工面积同比下降15.8%，连续16个月下降，降幅比1至5月仅收窄0.2个百分点。因此，开发商仍旧处在去库存的巨大压力之中，加杠杆的积极性并不足。
近期，楼市出现了新变化：楼市未稳和去库存战役难言获胜的情况下，房价却开始回升。上半年，商品房销售额同比增长10.0%，增速提高6.9个百分点，其中住宅销售额增长12.9%，明显大于销售面积增幅，意味着房价在回升。重点城市房价回升势头更显著，部分城市投资需求返潮，楼市有泡沫化倾向。上半年，“京沪深”房价超过每平方米3万元，市区均价达到每平方米5万，创历史高水平。深圳上半年房价上涨超过20%，热点区域被过度炒作，房价上涨超过40%，投资需求超过2成。
通常，销售面积连续3个月回升，房价就会出现上涨压力。但在中期内在库存压力依旧巨大的情况下，房价上涨不利于去库存顺利推进，也不利于自住性和改善型需求释放，更不利于楼市夯实企稳的基础。而金融机构避险一线城市楼市，也使楼市回升增加了变数。信贷收紧趋势已形成，一线城市楼市回调或成趋势。融360数据显示，截至7月1日，在京沪穗深四大一线城市暂停房贷业务的银行增至5家，此外，上海和深圳房贷收紧更明显。从6月起，在沪商业银行将首套房贷利率由原来的基准利率0.85折上调到0.9折以上，二套房贷首付4成的银行已难觅。
在深圳，商业银行已提前采取措施规避前期暴涨后的风险。四大银行中有三家将首套房贷首付成数从3成提高到了4成。除暂停房贷银行外，其他银行相继提高了贷款利率，基准利率下行已绝迹，取而代之的是普遍上浮5%至10%。同时，股市的财富效应开始衰退，因股市大跌而出售或退订房源的报道不时见诸报端；因前期鼓励改善型需求而被激活的中高端项目，上半年去化率超过60%，但近期也出现疲软态势。
7月首周，一线城市楼市成交量环比下降33%，二手住房价格下行开启。在前期房价暴涨的深圳，二手房客户上门量骤减，产权过户递件量下降17.5%，中原地产二手房业主报价指数近两周分别下降8.3和18.9个百分点。前期概念性炒作严重的区域，如前海、南山南区、坂田、龙华、宝安南区等等，报价显著下降。
总之，尽管楼市企稳向回升过渡的良好趋势显现，但考虑到库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调，未来楼市仍将处于弱势企稳的局面。但同时，6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现，股市震荡下部分资金回流楼市，再加上“稳增长”对于楼市的托底，预计未来楼市销售规模将呈稳定或低速增长态势。
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楼市迎来第五轮宽松？
业内人士分析认为楼市后期或还将有放松政策继续出台
继降息、京沪等地放松公积金住房贷款等四轮宽松政策后，上海又调整非沪籍购房政策。对此，业内人士认为，向来具有方向标意义的上海楼市此举意味着，房地产市场再迎第五轮宽松。
松绑
上海调整非沪籍购房政策 定向放松住房限购政策
7月5日上海发布新政：对达到上海市居住证积分标准分值且缴纳个人所得税达到一定数额或职工社会保险缴费基数达到一定标准的非沪籍人员，定向微调住房限购政策。此前的7月3日国家税务总局[微博]也公布了“关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告”，为减轻纳税人负担，决定不再要求相关人员提交赠与公证材料。
对于一系列涉及房地产的宽松新政，中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又关系到化解风险。为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。他将今年上半年以来我国房地产市场经历的多轮政策放宽归纳总结为轮：各地的松绑限购政策；第二轮：央行[微博]的限购政策调整及降息；第三轮：各地纷纷发布的购房补贴及央行的再次降准；第四轮：两会前后，开始鼓励自住及改善需求的政策，主要在公积金政策。他认为，从各地频繁出台的救市政策看，今年重点城市的销量好于去年是确定的，特别是在今年这部分城市的供需关系改善明显，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。
土地
上半年一线城市 供地创新低 同比减三成
2015年上半年，百强城市的土地出让金锐减，合计总出让11813宗土地，成交土地出让金7021.7亿，同比2014年同期的10890亿下调幅度达到了35.5%。北上广深等一线城市，土地出让金也明显减少，合计出让金在2015年上半年只有1655.64亿，比2014年同期的2605亿下调了36%。
从土地供应看，2015年来，一线城市不论是住宅土地，还是所有土地供应都明显锐减，但供应的土地价格则出现了大幅度的上涨。以住宅土地为例，2015年供应的土地均价为16024元每平米，同比2014年的11863元每平米涨幅高达35%。土地供应稀缺，导致一线土地市场的争抢持续出现。以北京为例：2015年前5个月北京仅新增土地供应26宗，这一数量也创造了自2009年以来近7年的同期新低。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，供应减少，是主要城市出现成交减少的主要原因。包括北京等主要城市，虽然出让土地大部分成交溢价率非常高，但因为挂牌土地明显减少，造成了土地市场的人为降温。目前，北京挂牌的只有12宗远郊区土地，处于历史低规模。一线城市和部分二线城市，地王持续频繁出现。整体房地产市场升温后，土地市场开始火热。
而包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。近市场升温后，一二线土地出现供应，房企就积极争抢。地王依然频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。
成交
7家企业6月成交额环比涨226.3%
经过“3·30政策”两个多月的发酵，房地产市场确立了回暖态势，一线城市房价全面飞涨，深圳更是创纪录地增长，上海方面的涨幅也创了27个月新高。数据还显示，一线城市累计签约21万套，同期上涨了42.9%。
中原地产研究部统计数据显示：截至目前，6月公布的房企大部分业绩上涨，7家企业合计6月成交额高达498.7亿，环比5月的395亿上涨幅度达到了226.3%，6月房企在市场好转的情况下，整体市场表现乐观，从上半年数据看，4家企业同比上涨，房企的数据越来越乐观。
5到6月主要的54城市合计住宅签约套数明显上涨，其中6月，住宅累计签约26.5万套，再次突破5月创造的年内成交记录26万套。而从2015年上半年数据看，市场成交明显上涨，其中一线城市累计签约21万套，同比2014年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%，但三线四线城市的成交量则基本平稳，整体市场恢复的趋势已经明显。
后市
一线城市将成楼市复苏领头羊
从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。2014年来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级，预计后期更多的楼市救市政策会继续出台。但因为各地市场目前库存压力不同，而从人口流入看，刺激政策对一二线城市相对影响较大，从三四线城市目前来看，整体降温的趋势依然难以改变。
后续房地产刺激政策还会有多种可能性，包括降准降息在下半年都有继续出现的可能性，地方政府的救市政策更是力度越来越大，购房者入市的积极性可能提高。北京、上海、深圳等城市，都再次出现了日光盘，一线城市的住宅用地供应减少，这种情况下，一线城市在本轮市场复苏中成为领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。
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