[摘要] 近日，据国家统计局新发布的数据显示，2015年6月，全国70个大中城市中新建商品房住宅价格环比上涨的城市由上月的20个增至27个，维持稳定的城市数量为9个，房价下降的城市则由上月的43个缩减至34个。
近日，据国家统计局新发布的数据显示，2015年6月，70个大中城市中新建商品房住宅价格环比上涨的城市由上月的20个增至27个，维持稳定的城市数量为9个，房价下降的城市则由上月的43个缩减至34个。其中杭州6月房价环比上涨1.3%，已连续3个月环比房价上涨。
一房地产机构在国家统计局每月发布的数据基础上创建了商品住宅价格指数。该指数显示，6月受主要一、二线城市房价上涨的带动，房价整体环比上行0.7%，至154.5。其中，一线城市价格涨幅继续领跑，环比上涨3.2%；二线城市房价总体稳中有升，小幅上涨0.4%；三线城市房价仍微降0.1%，但降幅进一步收窄。
在销量方面，从监测的15个重点一、二线城市来看，6月新建商品房住宅成交套数环比继续增长7.2%，同比涨幅更高达72.4%，为2010年以来同期高水平。对此，业内认为，6月，市场迎来了央行年内第3次降息和定向降准，当前贷款利率已处历史低位，此举为住宅市场回暖再增动力；另外，近期从国家到各地方层面均密集出台公积金新政，放宽了公积金的提取及贷款门槛，助力稳定各地区住房消费，楼市在多重利好政策的刺激下回暖趋势得以确立。
随着房地产市场发展，市场分化也更趋明显。据国家统计局此前发布的消息，分城市看，房价分化依然非常明显。一线城市需求较旺，成交量增长较多，新建商品住宅及二手住宅价格涨幅远高于二、三线城市。二线城市房价总体平稳，涨幅仍然较小。三线城市房价仍然下降，降幅继续收窄。
事实上，除了商品房价格外，房企自身变化也非常明显，不少房企纷纷谋求转型之路。如在开发模式上，越来越多的房企积极参与联合拿地，形成优势互补；同时，积极拓展海外市场，分散投资风险。在销售和运营模式上，积极拥抱互联网，打破传统销售模式，并通过众筹、变现等方式加速轻资产运营；在融资渠道方面，房企的融资渠道更加多元化，定向增发、债券票据等资本市场直融募资通道已逐渐形成规模，公募REITs亦已开闸。专家认为，种种变革本质上都是通过创新方式挖掘市场潜力、提高资源配置效率、有效降低成本，长远来看，对市场中各方都是双赢局面，也符合国家完善房地产市场环境、推进长效机制建立的执政理念，预计以上趋势在下半年将得到延续，助推中国房地产市场逐渐走出低增长困境，并走向成熟。
进入4月份以来,房地产市场连续回暖。数据显示,截至2015年6月份,35个城市新建商品住宅库存已经出现连续4个月的环比下跌,6月份存销比虽略有上升,但只是暂时性的。
对此,有专家表示,市场去库存的效果已经初步体现,35个典型城市去库存节奏加快,因此“我们认为当前主要大城市的库存压力进一步释放中”,预计下半年去化周期还将继续缩短,房价将稳中向上。
去库存周期加快
截至2015年6月底,监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米,同比增长3.2%,值相比5月份下滑1万平方米。目前库存规模已连续4个月出现下跌,释放了积极信号。相比库存走势,35个城市多属于经济发达的城市。所以总体上看,35个城市去库存的效果更为明显。
2015年6月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.2,这也意味着市场需要用15.2个月的时间才能消化完这些库存。
值得一提的是,一线城市库存在年1月份-3月份库存均出现下行态势后4月份微幅上升,5月份-6月份库存重现环比下跌态势。今年6月份,一线城市改善型需求积极释放,已经连续6个月存销比低于12个月,这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。
专家认为,目前来看,一线城市后续积极补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。而二、三线城市的存销比走势也基本一致。
不过,从35个城市的具体数值看,烟台的存销比数值高。另外,烟台在2015年前6个月存销比都位居,反映了市场压力比较大,相应风险值得警惕。而天津作为二线城市,其去化速度相对慢也值得关注。当然,天津目前已从2015年5月份的26.2个月下降到23.9个月,去库存压力仍然较大。
相比而言,深圳、合肥、南昌、济南和贵阳的存销比较小,而作为一线城市的深圳存销比数值低,为7.1个月,这也可以解释为何当前深圳房价领涨。
下半年房价涨势依旧
根据国家统计局7月15日的数据,商品住宅待售面积出现了三年来的第二次下跌现象,反映了市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据,目前已出现连续4个月的环比下跌,反映了此类城市去库存节奏更快,当前主要大城市的库存压力进一步释放中。
专家表示,去库存周期已经脱离了高位的水平,目前在15个月的水平徘徊,这是房价上涨的重要基础。预计下半年去化周期还将继续缩短,部分城市在“新增供应不及时”、“看涨情绪增加”两股力量的冲击下,房价涨势会更明显。
此外,从商品房6月份销售数据来看,商品住宅销售面积12454万平方米,同比、环比分别上升18%和44%。而今年上半年,商品住宅销售额为28941亿元,同比上涨12.9%。
对此，也有专家表示,总体来看,虽然当前房地产运行各项指标整体依然处于较低水平,此前房企积累的库存压力也依然较大。但受2015年楼市回暖因素影响,近期新房去化率提高,房企投资积极性也有所上升,部分指标开始出现改善迹象。
专家认为,随着市场回暖,一线城市以及部分需求量较大的二、三线城市,房企库存及销售回款各方面的压力将得到缓解。但对于库存压力较大的三、四线城市来说,短期内去化压力依然巨大。她进一步预计,下半年,房地产市场整体将逐渐走出低谷。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
