[摘要] 近年来，规范的城市资本下乡推动了农业转型发展和提质增效。但同时，部分资本下乡项目却走了样，打起了土地政策的“擦边球”，戴着修建农业附属设施的帽子，却改变了农地用途和性质，不仅面临很大的政策、法律风险，也隐含着与农民的利益矛盾。
近年来，规范的城市资本下乡推动了农业转型发展和提质增效。但同时，部分资本下乡项目却走了样，打起了土地政策的“擦边球”，戴着修建农业附属设施的帽子，却改变了农地用途和性质，不仅面临很大的政策、法律风险，也隐含着与农民的利益矛盾。
资本下乡“走了样”
违规用地风险大
在某地近郊，一资本下乡项目始建于2011年，业主已累计投入了3000多万元，重点以特色效益农业为基础，配套发展休闲旅游业。
但业主张天新（化名）接受采访时，却向记者表示，自己心里总是“悬吊吊”的、不踏实，原因就在于为了解决项目用地问题，项目以临时生产用房和农业附属设施建设的名义，实际建的是主题餐厅和商业经营设施，碰到了用地红线，风险很大。
据了解，这个资本下乡项目虽然签的是土地流转合同，但业主却在承包地上建起了房屋。张天新说：“以前土地都是撂荒的，由于租金比较高，农户默认了修房的行为，但土地租赁有期限、农地改变用途也违规，合同到期，农民要求原貌归还土地该怎么办？土地执法部门来查处，要求拆掉房屋，又该怎么办，这些我们心里都没底。”
无独有偶，记者采访的另一个资本下乡项目也是“戴”着建农业附属设施的帽子，其实搞的是经营性建设。项目业主刘海（化名）说，公司搞休闲垂钓观光农业，要想赚钱，厨房、餐厅、住宿设施也是必须配套的。但现在农业项目用地难，基本批不了建设用地指标，就只能打“擦边球”。
一些基层干部介绍，有的资本下乡项目为了突破用地限制搞变通，如修建水泥柱，将建筑物从地方腾空，使项目看似满足政策规定的建筑不破坏耕作层的要求；有的则修建所谓的阳光餐厅，其中保留一定的绿地、水塘，看起来好像没有改变土地用途；有的则修建木屋，如果被查处，也可以低成本拆除……这些都是规避监管的惯常做法。
用地需求无法满足
资本下乡有顾虑
采访中，记者发现，在一些地区，资本下乡用地违规现象之所以多发，既与项目投入不规范，为谋取利益故意触碰用地红线有关，同时一些合理的配套建设用地需求无法得到满足，也使部分项目不得不“绕着政策走”。
在城市近郊农村，用地资源更是紧缺，不少农业企业和专业合作社就反映，发展都市农业，需要建设乡村旅游、农家乐等配套商业和服务设施，但目前农业附属建设用地紧缺，影响了“一三产业”互动效应。
“搞特色效益农业，就不能光就农业说农业，要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，延长产业链、挖掘附加值，都需要建设配套用房和设施，但农业建设用地管控严格，如果触碰红线，风险很大。”西部一农业企业公司总经理刘穆（化名）说。
在某花卉种植大县，一家专业合作社流转了近200亩土地种植花卉，为了延长花卉保鲜期、错季销售，合作社曾打算修建占地2亩的标准化冻库和附属用房，但在申请用地需求时，发现这些设施无法办理产权证，因为担心资金投入没有政策保障，合作社终止了项目建设。
记者了解到，根据相关规定，农业结构调整，可以允许在农地上建设一定数量的临时生产用房，不办理产权。但什么是临时？临时期限有多长？都没有明确规定，各地都在“摸着石头过河”。随着农业投资体量越来越大，用地矛盾可能会越来越多暴露出来。
加强农业用地管理
破解法律、政策障碍
业内人士认为，应该加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范，要求各地对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制，建立健全资格审查、项目审核、风险保障金制度，对租地条件、经营范围和违规处罚等做出规定。对工商资本租赁农户承包地要有明确的上限控制，要进行资格审查和项目审查。特别是要防止工商资本下乡租赁承包地后擅自改变土地农业用途，搞“非农化”或“圈而不用”，破坏农业综合生产能力。
在现阶段，为城市资本下乡出台专门政策十分必要，一方面凸显政策的“规范和引导”作用，设定耕地保护、产业准入、环境保护、农民利益分配等底线，要求城市资本遵循产业发展规划要求，明确经营方向，避免资本对小农的挤压。另一方面，也要在土地、税收、金融等领域为城市资本规范下乡创造条件，联动城乡产业发展，实现城市资本与农民共建共享共发展。
从具体政策举措来说，可以在严格集体建设用地用途管制政策，严格按规划批准使用，进行严格用地审查，防止资本下乡借此占田围地造房，搞变相的房地产开发、销售，同时推动城乡规划全覆盖，协调农业产业发展、城乡建设、土地利用规划，明确城市资本下乡参与各类建设的合理空间，适度考虑农业项目建设用地合理配套需求，配套合理的建设用地指标，支持都市农业发展。
中信建投指出，土地市场的分化仍然明显，购置面积和成交价格的背离，反映市场区域分化的影响，一线城市一如既往保持着较高的热度，而三线城市的溢价率回升也透露出积极信号，四季度土地市场企稳值得关注。
伴随着宏观经济GDP跌破7%，1-9月房地产市场的投资增速也加速下滑至2.6%，创下6年来新低。
然而与此同时，房地产销售却日渐回暖，尤其在一二线市场。9-10月份，土地市场也出现回暖苗头，房企在一线城市争抢地王。10月20日，北京丰台一地块拍出7.5万元/平方米的楼面地价，再次刷新地王纪录；一二线城市的土地成交不断升温，加之三线城市土地溢价率上扬，或带动房地产投资见底回升。
开发投资增速19个月连续下滑
对GDP影响巨大的房地产开发投资，其增速已连续19个月下滑。
国家统计局数据显示，2015年1-9月房地产开发投资7.05万亿元，同比增长2.6%，增速较1-8月继续回落0.9个百分点，再创2009年3月以来的历史低纪录。其中住宅投资4.75万亿元，同比增长1.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资在房地产投资中占据大部，1-9月比重为67.3%。
分区域来看，西部地区1-9月住宅投资增速为-0.3%，首次出现负值；在1-8月该增速还为1.3%。
三季度经济数据的出炉并不尽如人意，GDP增速自2009年以来首次破“7”，在房地产行业相关重磅政策发布下，9月份房地产投资增速降幅依然扩大，凸显出当前稳增长压力。
中信建投地产研究小组指出，单月土地购置面积继续下行，土地市场仍未有明显起色，这也是掣肘投资增速企稳的主要原因。
严跃进则认为，房地产投资前三季度基本延续了增速持续放缓的态势。一方面是三四线城市土地出让今年比较缓慢，牵制了投资数据上升；另一方面是大部分城市和房企依然在去库存，投资相对冷淡。
值得关注的是新开工数据。1-9月新开工面积累计同比依然下降12.6%，但降幅相比1-8月收窄了4.2个百分点。
丁祖昱认为，1-9月新开工累计降幅大为收窄和房地产开发投资加速下调形成巨大反差，说明1-9月累计2.6%的投资增速或已是谷底，四季度将企稳回升。
在CRIC、中原地产监测中，9月土地成交面积已出现回升趋势；另从中信建投对一些重点城市的跟踪来看，四季度将进入推地高峰，这也将对四季度土地购置面积带来边际改善效应。
房企一二线抢地
事实上，早在9月份，标杆房企便已先知先觉回归一二线抢地。
中原地产研究部统计数据显示，9月全月，一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿，创造了年内的高纪录，环比8月全月涨幅高达188%。虽然深圳的总价地王以底价成交，但9月土地平均溢价率依然达到29.44%创年内高；二线城市土地成交额达1214.7亿，环比上涨41%，同样为年内高。整个9月，在一二线城市出现了地王频出的现象。
从截至10月上半月的情况看，一线城市累计土地成交额达到了3018.37亿，成交楼面价达到8263元每平方米，同比上涨8.3%。
北京中原首席分析师张大伟预计，10月开始还将有多宗地王出让，其中上海与北京将分别有10宗和12宗；2015年一线城市全年土地出让金有望达到4200亿左右。
中信建投的监测则显示，1-9月土地成交均价同比上涨9.56%，增幅较1-8月下降1.49个百分点。分结构来看40个大中城市中，一线、三线的土地成交溢价开始回升，由8月的13.18%和1.18%回升至29.42%和35.11%。而二线城市的土地成交溢价则有所回落，从8月的25.87%回落至6.12%。
中信建投指出，土地市场的分化仍然明显，购置面积和成交价格的背离，反映市场区域分化的影响，一线城市一如既往保持着较高的热度，而三线城市的溢价率回升也透露出积极信号，四季度土地市场企稳值得关注。
丁祖昱认为，房地产投资增速企稳，已成为今年GDP增速能否保持稳定的重要因素。四季度刺激性政策必不可少。目前来看，三季度以来相关政策的效应只能说一般，特别是证券市场，10月10日央行宣布信贷资产质押再贷款在9省（市）推广试点，市场流动性大为增加，但截至10月20日收盘，沪指也仅3386.7点，相比10月9月的收盘指数涨幅仅6.4%。房地产方面，新版9·30政策效应也表现平平。丁祖昱因此预计，之后或有更大力度的刺激政策出台。
他进一步指出，要实现7%左右的年度GDP增长目标，房地产必将起到决定性作用。因此，对四季度整体房地产投资增速、新开工、土地购置情况、商品房销售量等，都可以更加乐观地高看一线。
房企方面，持续回暖的销售、大幅放开的地产公司债融资，将为房企买地提供充足的资金“弹药”。虽然“金九”成色不足，但统计局的数据中，商品房销售面积同比仍然保持7.5%的增速，且增幅相比1-8月小幅扩大0.3%，销售额同比增长15.3%，与1-8月持平。
房企公司债融资，则不管是融资总额还是融资利率，都创下历史纪录。截至目前，年内房企公司债计划发行近3000亿，已发行完毕1700亿，低利率低至3.5%。
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