[摘要] 近年来,市消保委接到不少消费者投诉,因房地产商打出“买房即读名校”等宣传,致使不少消费者购买所谓的“学区房”,但部分消费者购买后却未能就读。从教育部门了解到,每年划分的施教区存在变动,不存在“学区房”的说法,那么这种民间俗称的“学区房”概念如何而来?消费者是否正确理解“学区房”?
近年来，市消保委接到不少消费者投诉，因房地产商打出“买房即读名校”等宣传，致使不少消费者购买所谓的“”，但部分消费者购买后却未能就读。从教育部门了解到，每年划分的施教区存在变动，不存在“”的说法，那么这种民间俗称的“”概念如何而来？消费者是否正确理解“”？商品房“傍名校”做法是否合理？为厘清这种层出不穷的伪“”现象，净化消费环境，提倡消费者理性购买商品房，日前，湖州市消保委组织消费维权义工对俗称“”市场情况开展消费调查。
调查形式
此次消费调查采取两种形式：一是发放问卷调查表，二是暗访调查。联合吴兴区、湖州经济技术开发区、太湖旅游度假区在社区、企业等地发放消费调查350份。组织消费维权义工对天河理想城(项目图库 动态 点评) 、赞成名仕府(项目图库 动态 点评)、海上湾(项目图库 动态 点评) 、太阳城四家楼盘及凤凰路两家房产中介进行实地暗访调查。调查内容包括对房产商（中介）是否以名校作为该楼盘的宣传内容；房产商所谓的“”宣传内容与实际是否相符；房产商（中介）是否有凭证证明所售的楼盘划入该学校等。从暗访的结果来看：房地产商（中介）均不以“”作为宣传内容，且在销售时也明确告知消费者教育部门的招生政策。但从调查问卷的情况来看，绝大多数消费者却对“”概念了解不清。
调查结果
（一）从消费调查的情况来看：
有61.78%的消费者目前尚未购买“”且正考虑购买， 22.61%的消费者近期准备购买“”；有27.19%的消费者趋向购买仁皇山区域，25.43%的消费者意向凤凰区域，16.08%的消费者看好湖东区域；有73.93%的消费者表示购买“”用于孩子上学需要； 44.37%的消费者对“”概念不清楚， 37.30%的消费者认为“”就应在学校附近，且能入读该学校；有85.87%的消费者对教育部门划分校区的标准政策不了解；对于房价，有51.41%的消费者认为学校附近片区的商品房均价较高，很难接受，但为了孩子没办法； 34.27%的消费者认为购买理想中的“”单价应在7000元至8000元； 40.50%的消费者表示会购买90平方米左右的“”； 47.44%的消费者表示担心购买到“”却不能如愿进入该学校；有29.34%的消费者有遇到过购买“”却未能就读该学校情况。
（二）从实地调查的情况来看：
被调查的4家楼盘以及2家中介均未以“”名义来进行房源销售，且明确告知消费者施教区的划分，不存在虚假、夸大、欺瞒消费者现象。
调查分析
（一）调查中良好的方面
1、房产商未以“”作为宣传内容
调查显示，天河理想城、赞成名仕府、海上湾、太阳城四家楼盘在销售过程中均未打出“”口号。只在消费者咨询该楼盘划入哪个学校时才谨慎告知。如海上湾销售中心业务员表示，目前已没有“”这种称呼，教育部门统称为“施教区”，教育系统是根据施教区的划分来确定学生就读学校的，在房源销售时也明确告知消费者，由于目前海上湾附近只有湖师附小西山漾校区，目前该小区适龄儿童就读该学校，但今后是否有其他学校进入，又该如何划分未知；赞成名仕府售楼中心业务员也表示，针对消费者咨询的学校问题，会按照教育部门的招生政策告知消费者。
调查显示，两家房产中介在推荐房源时基本能做到实事求是，不弄虚作假。消费维权义工以消费者名义走访凤凰路两家房产中介，并咨询购买就读爱山小学的“”。房产中介在推荐房源时较为理性和谨慎，如入读爱山小学青阳校区，以推荐青塘社区和龙溪苑为主；入读新爱山小学，以推荐天盛花园和城市之心为主。当消费者表示想购买凯莱国际小区，房产中介也会委婉告知，该小区虽然现在划分在爱山小学，但随着生源变动，将来是否能够继续就读未知。
3、大多数消费者购买“”属刚性需求
调查中显示，有73.93%的消费者购买“”是用于孩子上学需要，只有26.07%的消费者用于投资。相较于前几年的炒房行为，近年来消费者投机炒作越来越少，也不再盲目购买“”。
4、消费者购买所谓的“”基本能够就读
调查显示，虽有29.34%的消费者购买“”有遇到不能就读的情况，但70.66%的消费者表示能够入读，基本保障消费者的需求。
（二）调查中欠缺的方面
1、一半以上的消费者对“”理解不清
调查显示，有44.37%的消费者不了解“”，有37.30%的消费者认为“”就应在学校附近，且能够入读。一半以上的消费者都是错误理解“”。教育部门明确表示，不存在“”说法。“”只是房地产商和中介炒作的一个概念，也并不是只要在学校附近的商品房就能划入该学校，这主要还要依据教育部门的招生政策和校区划分的标准。
2、大多数的消费者对教育部门校区的划分标准不了解
根据调查显示，有85.87%的消费者对教育部门校区的划分标准政策不了解。追究其原因，主要是购房时，房地产商已承诺消费者该小区划入哪所学校，消费者本身不存在忧患意识，也不会过多去关注校区具体划分的内容和标准。但教育部门对施教区的划分是依据“大稳定，小调整”、“既考虑相对就近，又兼顾生源平衡”的原则，在新生预登记报名的基础上，结合学校招生规模、生源数量情况，按照房产实际进行划分的。因为每年的新生数量和具体情况不同，所以各校的施教区可能也会进行相应的调整。
3、近三分之一的消费者有遇到过购买“”却未能就读情况
有29.34%的消费者遇到过购买所谓的“”却未能就读情况。这些情况的出现主要是由于房地产商的不合规宣传，以及消费者自身相关政策知识的缺乏。
建议与意见
（一）房地产商（中介）要严格自律，诚信销售
房地产商作为房产销售的主体要树立诚信经营理念。一是严格执行相关法律法规。落实国家工商总局出台的《房地产广告发布规定》第18条明文规定。房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。今后不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。二是为消费者提供真实信息。房产中介要加强自律，在推荐房源时也不得含有对“升学”的承诺，对周边的教育设施表述要客观、真实，不得误导消费者。三是积极与相关部门沟通联系。房地产商在开发楼盘之前可与教育部门沟通,了解所开发区域的学位情况,避免因楼盘开发造成学位进一步紧张,将压力转嫁给教育部门和学校，造成消费者困惑。
（二）相关部门要加大监督力度
加强对房地产商（中介）宣传内容的监管、审查和指导，定期组织专项检查，重点对房地产商印刷的各类宣传单页、横幅，投放的室外广告牌，通过报刊、网站、电视等宣传内容进行检查，对不合规的广告词进行严厉查处，规范房地产商的经营行为，促进行业健康发展。
（三）教育部门要进一步加强教育引导
通过调查发现，部分家长错误认定周边有学校的就是“”，且能就读该学校。教育部门要进一步加强对消费者的教育引导，通过网站、学校橱窗、展板、微博、微信等形式正确引导消费者理解“”的定义，了解施教区划分的标准和政策，从而正确指导消费者购房。
（四）消费者要学习和了解相关政策、信息
房地产商和中介对“”的夸大宣传，可能误导消费者对学校办学的判断，助推消费者非理性择校，人为加剧择校热。所以消费者在购房前，可先通过正规渠道了解教育部门的招生政策和校区划分，如登录教育部门或学校官网查询。此外，房地产商承诺的与教育资源有关的事项，消费者也要注意区分，可协商把承诺落实在合同里，让开发商将入读学校、入读条件等的承诺、条款，都写入合同。如果是开发商的宣传画册、广告语等，也可以采用搜集证据的办法进行保存，这样有便于消费者维权。
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