[摘要] 一季度,湖州房地产销售市场在首套房商贷首付低20%、二套房首付30%,90方以下住房契税减至1%以及“湖五条”契税补贴延续等一系列利好政策促动下,销售情况有所回暖。但积压问题依旧严峻,造成房地产新开工面积下降,供地面积减少,房地产开发投资增速相应回落,房地产市场的主基调仍是“去库存”。
一季度，湖州房地产销售市场在首套房商贷首付低20%、二套房首付30%，90方以下住房契税减至1%以及“湖五条”契税补贴延续等一系列利好政策促动下，销售情况有所回暖。但积压问题依旧严峻，造成房地产新开工面积下降，供地面积减少，房地产开发投资增速相应回落，房地产市场的主基调仍是“去库存”。
一、房地产市场运行情况
（一）房产利好政策促动，销售市场有所回暖
一季度，我市新建商品房销售面积93.33万平方米，增长39.0%，增幅比上月提高33.9个百分点。其中，市本级（除三县）商品房销售面积45.24万平方米，增长31.6%，占全市商品房销售面积48.5%。全市住宅销售面积84.73万平方米，增长40.8%，占全部商品房比重90.8%，拉动全市商品房销售面积增长36.6个百分点。
受新建商品房销售市场回暖效应影响，二手住宅市场成交量攀升明显。一季度，主城区二手房交易总面积11.45万平方米，同比增长70.39%，交易总金额7.15亿元，同比增长88.65%；住宅交易面积9.94万平方米，同比增长53.63%，交易套数1031套，同比增长52.74%，交易总金额5.9亿元，同比增长63.89%。
（二）改善型住房迎来政策机遇，增长明显
取消认房认贷，二套房首付30%，给予改善型二套房贷款支持、契税补贴等优惠措施刺激了改善性住房需求的释放。一季度， 90-144平米住房销售面积为54.71万平方米，增长87.7%；144平米以上住房销售面积为14.47万平方米，增长24.8%。而90平米以下刚需小户型有所降温，销售面积为15.55万平方米，下降20.1%。
（三）房地产销售价格略有回升，区域差异明显
据商品房价格调查数据显示，一季度我市商品房销售价格总体呈现回升趋势，市区新建住宅销售价格各月环比销售价格指数分别为100.0、100.1、100.3。二手住宅销售价格各月环比销售价格指数分别为99.8、100.2、100.1。从市本级新建商品住宅签约量城区板块结构分析，各板块成交均价差异明显。开发区凤凰分区商品住宅签约均价高，为9604元/平方米；其次是仁皇山新区，商品住宅签约均价为9477元/平方米；排名第三的是老城区，商品住宅签约均价9056元/平方米。南浔其他乡镇签约均价低，为4953元/平方米。
（四）新开工面积下降，房地产投资面临减速压力
一季度，全市房地产新开楼盘减少，新开工面积明显下降。新增房地产项目9个，比去年减少2个，新开工面积44.04万平米，同比下降29.8%，其中住宅新开工面积27.28万平方米，下降39.1%。从供地情况看，一季度市辖区经营性用地拍卖仅2宗，拍卖面积18.17万方，较去年同期下跌8.2%。随着供地和新增项目的减少，房地产投资增速面临减速压力。一季度全市房地产开发投资73.87亿元，下降6.1%,较去年下降16.5个百分点。与全省水平相比，我市房地产投资增速高于全省平均水平4.4个百分点，在11个地市中排名第6。住宅投资50.05亿元，同比下降10.6%，其中，90平方米以下住宅投资13.74亿元，占住宅投资的比重为27.5%，下降0.6个百分点，别墅高档公寓投资7.52亿元，占住宅投资的比重为15.0%，占比提高了1.3个百分点。
二、存在问题
（一）房地产企业资金压力有所加剧，资金链紧张
一季度，全市房地产开发企业本年实际到位资金105.19亿元，下降19.6%。各分项资金来源均有所下降，国内贷款14.06亿元，下降25.8%，其中银行贷款10.07亿元，下降36.4%；自筹资金40.09亿元，下降32.8%，其中自有资金10.10亿元，下降31.2%；其他资金来源51.01亿元，下降2.5%，其中定金及预售款29.52亿元，下降17.3%。自筹资金仅占资金总量的38.1%，占比未到一半，销售形势、贷款发放等问题将直接影响开发商的资金链。
（二）土地供应面积减少，房地产投资持续下行
近期出台的湖州楼市新政中明确指出，要合理把控土地和商品房供应，根据城市的发展方向、配套基础设施成熟度、商品住宅库存去化周期等合理控制土地供应量。一季度市辖区经营性用地拍卖仅2宗，在一二线城市土地市场高频率刷新地王记录的同时，湖州的土地市场依旧清冷，这势必导致房地产投资持续下行。
（三）商品房待售面积增长，去库存压力较大
一季度，全市现房销售增长较快，销售面积达到39.97万平方米，总计2740套，比上年同期增加628套，面积增长47.4%。其中，住宅33.12万平方米，增长48.2%，占全部现房销售面积82.9%，企业去库存节奏加快。但房地产市场整体依旧供大于求，商品房积压问题依旧严峻，去库存压力巨大。3月末，我市商品房待售面积434.87万平方米，同比增长13.9%，待售面积比上年底增加4.45万平方米。其中住宅待售面积247.23万平方米，增长10.2%。
三、趋势判断
湖州的房地产市场总体运行平稳，销售形势略滞后大中城市。受大中城市销售旺盛和价格小幅上涨的利好刺激，湖州房地产市场刚性和改善性的需求将逐渐释放。鉴于湖州房地产市场供大于求的情况，二季度房地产市场的主基调仍将是“去库存”。
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