[摘要] 作为地产行业“全能型”“多面手”的代表之一，保利发展在2018年便已提出要构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。截至目前，该公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，搭建起覆盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等多元平台，
跌宕起伏的2021年已近尾声，在最后的两个月里，中央不断释放“维护房地产行业平稳健康发展”的信号，政策底部逐渐清晰。12月8日至10日召开的中央经济工作会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
值得一提的是，在“良性循环和健康发展”的基础上，地产行业的分化已是大势所趋。中国银行间市场交易商协会近日表示，将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具。事实上，部分优质房企在融资方面已经率先获得了监管层的支持，例如，仅仅是11月，保利发展已发行及注册拟发行的融资规模就已达到248亿元。
据了解，作为房地产调控的模范生，保利发展多年来始终保持适中的杠杆水平，是2020年5房企中实现“三道红线”绿档的企业，截至今年第三季度末依然保持着绿档的优势，经营收入、利润及销售规模稳步增长。
中银证券认为，中长期来看，随着风险缓释，行业清整将进一步推动各类资源向优质头部房企聚拢，融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企将享有更高的估值溢价。触觉敏锐的资本市场已经做出了选择，万联证券观察到，2021年第三季度末，央企、国企背景等高信用公司获得明显增持，保利发展持仓总市值超过万科A，居于房地产行业基金重仓持股首位。
今年的中央经济工作会议对房地产行业的表述相较过往有些许不同。会议表示，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
从业内的角度看，这意味着中央肯定了商品房市场的积极作用，在边际变化上鼓舞了市场的预期。过去几年，房地产政策面始终围绕“平稳健康发展”的目标实行，此次在健康发展的基础上提出“良性循环”，对重建行业信心，解决当前行业遇到的一些问题，都有至关重要的作用。今年以来，行业经历了市场下行压力之后，终于在政策面迎来非常重要的转折点，对后续行业发展注入“强心剂”。但他也表示，对于企业而言，去杠杆仍是行业主旋律，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。
中信建投认为，对于开发商板块，不同房企在本轮政策见底回暖过程中经营目标不同，一进一退之间分化加剧，信用分层特征更为明显。而现有政策框架下，规模掉队的房企难以东山再起，集中度将往财务稳健房企提升。
金融资源向优质房企倾斜的趋势很明显。12月10日，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，会上透露，交易商协会将重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具。
据统计，仅仅是11月，保利发展已发行及注册拟发行的融资规模就已达到248亿元。包括，成功发行两笔共50亿元的中期票据，公布不超过98亿元的公司债券预案以及100亿元租赁住房资产支持证券化产品的发行计划。
畅通的融资渠道、充足的现金储备为保利发展在窗口期把握更多投资机遇奠定了资金基础。2021年前三季度，该公司新拓展项目113个，新增容积率面积2184万平方米，同比增长10%；总拓展成本1434亿元，同比增长9%。
在惠誉看来，许多民营房企已程度地减少购地支出，以保存流动性，因此长期内规模或将收缩。但是，国有房企和财务状况稳健的民营房企继续补充土地储备，并有望扩大市场份额。
有分析认为，保利发展此时凸显的比较优势来源于多年的沉淀与积累。公告显示，2017年-2020年，央企去杠杆而民企加杠杆的大背景下，保利发展三年复合增速达到22%，是龙头中增速最快的房企。盈利能力同样出色，2018年-2020年，该公司归母净利润增速分别为21%、48%和4%，三年复合增速达22%，位居龙头房企第二。
作为央企，透彻理解国家政策，坚决执行国家调控，敏锐的顺应形势抓住机遇，也是保利发展的天然优势。在保利发展看来，房地产长效机制的政策导向，并非打压房地产市场，而是推动行业适度去杠杆，守住风险底线，促进行业可持续发展。行业的峰值周期将得以拉长，行业将拥有“更长的坡”和“更厚的雪”。在新形势新要求下，高风险、高杠杆房企将实施“去杠杆”，规模扩张速度降低，行业可能引发新一轮洗牌。
保持适中的杠杆水平一直是保利发展的自我要求，也契合本轮调控的去杠杆导向。2020年，该公司成为了5房企中“三道红线”绿档的企业，今年前三季度依然保持着绿档的优势。执行多年的严格财务纪律也令保利发展在行业缩表的2021年仍实现了稳健增长，今年前三季度，该公司的营业收入和归母净利润分别增长17.87%、2.88%，实现销售回笼3672亿元，回笼率达到89.5%，预收账款约4608.8亿元，为后续业绩释放提供充足动力。
前11月，保利发展实现签约金额4982.22亿元，同比增加7.60%，在操盘金额、全口径销售金额及权益金额的榜单中，均位列行业第四、央企，展现出了不俗的平滑周期能力。
在房地产供给侧改革纵深推进的大环境下，“探索新的发展模式”对房企而言已是一道必答题。中金公司认为，未来房地产行业值得关注的包括长期持续胜出的“全能型”选手，以及多元赛道布局的“多面手”选手等。
作为地产行业“全能型”“多面手”的代表之一，保利发展在2018年便已提出要构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。截至目前，该公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，搭建起覆盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等多元平台，两翼业务规模持续扩大，成为内生增长新动力。
出于对公司未来发展前景的坚定看好，2021年8月4日，保利集团宣布拟在未来6个月内，增持不超过保利发展总股本2%的股份。同时，保利发展董事长刘平及全体高级管理人员也计划在6个月内增持公司股份，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元。
稳健的业绩表现、良好的发展预期及管理层真金白银的增持显著提振了市场信心。自8月4日以来，保利发展的股价稳步上行，截至12月20日，涨幅已近6成，远超同期同花顺房地产开发指数13%的涨幅。
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