[摘要] 目前二手房市场成交量的略微走高，是楼市逐渐走出底部区间的一个先行指标。
我们先来看一张图，这张图是湖州楼市今年4月份到11月份二手房成交的量价图。
在这张图中我们可以看到，今年湖州二手房市场自从5月份成交量，达到阶段性的高点之后，量能是逐月下滑的。
而且，从数据层面看，6月份湖州楼市的二手房成交量相比于5月份，有了一个断崖式的下跌——成交面积从43.55万平米，骤降至16.71万平米。
这个跌幅，不可谓不大！已经超出了市场自然波动的正常幅度。
直到今年的10月份，二手房成交量才触底，11月份开始略有反弹。
首先，我们必须要搞清楚一个问题：
为什么今年的楼市从6月份开始，二手房的成交量会出现异常波动？
带着这个问题，我们再看一张图。这张图是2021年1月——11月，国内居民中长期新增人民币贷款数据图。
我解释一下，国内居民部门中长期贷款，主要的构成部分，是房屋按揭贷款。
在这张图中可以看出，从今年的5月份开始，居民部门中长期新增贷款的同比增速出现一个剧烈的下滑，并且这种趋势一直持续到今年的9月份。
简单的说，就是今年上半年为了抑制楼市过热的苗头，监管层从5月份开始严格限制银行信贷资金进入居民住房消费领域。
5月份信贷政策的趋严，直接导致湖州二手房市场从5月份开始成交量急剧萎缩。
又因为二手房网签数据的滞后性，所以，二手房成交量的大幅度下滑，在6月份的统计数据中，才被呈现出来。
这种因为信贷政策的收紧，带来二手房成交量下滑的逻辑关系，我们只要把以上两张图结合起来对照比较，思路就会更加的清晰。
理解了这个逻辑之后，那么，问题又来了。
上面说到了，信贷政策的收紧，会导致二手房成交量的萎缩。那如果这个逻辑调转个方向——信贷政策放松，会不会带来二手房成交量的放大呢？
答案是肯定的。
9月底央行首次提出房地产市场的“两维护”论后，开始对之前过于严苛的信贷政策进行“纠偏”，10月中下旬各地银行系统的住房按揭贷款，放款周期开始缩短、投放规模开始加大。
信贷政策边际宽松的效果，在数据上的体现，就是今年湖州楼市10月份二手房成交量触底，11月份二手房成交量，相比于10月份开始环比走高。
这是一个好迹象，而且由于存在数据的滞后性，11月份湖州二手房市场的实际成交量，应该比数据反映的要更好一些。
不仅如此，随着12月份两个高层重磅会议，对房地产行业“健康发展”和“良性循环”的重要定调，我认为明年房地产市场的各项政策，相比于今年会更加友好和宽松一些。
这有利于延续今年11月之后，二手房市场成交量持续放大的趋势，进而带动明年新房市场走出底部区间。
其实，对于10月之后，二手房市场成交量的放大，除了刚才我提到的信贷政策开始边际趋松以外，还有一些其他市场和统计方面的因素。
例如，10月份由于国庆长假的存在，往往楼市成交数据的基数比较低，这就给第二个月，也就是11月份统计数据走高创造了统计上的条件。
又例如，临近年关，正是大家手里最差钱的时候，今年9月份至今，二手房市场或多或少出现了一些二手房房东调低挂牌价格，或者给予全款客户在房价上一定程度的让利，这些“以价换量”的现象。
还有一个因素，就是在目前一小撮房企遇到信用危机之后，购房人对部分期房，存在一定程度的顾虑，转而选择立马能入住，交易风险更小的二手现房，作为置业的目标。
凡此总总，我认为接下去几个月，二手房市场的成交量会继续温和放大，其间市场整体价格会保持稳定。
特别是考虑到每年的一季度按照惯例，银行系统都会出现信贷的集中投放潮，这会加速二手房成交量的持续放大。
更为重要的是，二手房成交量放大的同时，又遇到明年一季度信贷的相对宽松，我相信这会激活明年上半年“卖旧房、买新房”的交易链条，进而带动明年新房市场走出底部区间。
总之，我们对明年的楼市行情，要乐观一些，目前二手房市场成交量的略微走高，是楼市逐渐走出底部区间的一个先行指标。
更何况，今年下半年以来，在过于严苛的信贷政策压制之下，积压了不少住房刚性需求，再加上楼市各项政策的逐渐放松，明年3月份迎来一个楼市“小阳春”行情，是大概率事件。
希望大伙儿，能把握住现在一直延续到明年5月份的这个难得的交易窗口期。
有时候楼市的交易机会，就在于信贷政策或松或紧的一刹那之间。
而机会，永远垂青于有准备的人。
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