[摘要] 在房地产市场，影响房价或楼市涨跌的因素很多，但有个比较简单的判断楼市短期走向的信号是货币。
在房地产市场，影响房价或楼市涨跌的因素很多，但有个比较简单的判断楼市短期走向的信号是货币。一般来说，货币收紧的时候就不适合买房了；货币放松了，就是适合买房的信号。比如今年5月货币在收紧，下半年楼市就急转弯了。而2021年12月M2又回到9%，貌似楼市也要跟着抬头了。
2021年第四季度经济下行压力非常明显，所以信贷环境也在逐渐放松。比如房贷额度管控在放松、房贷利率在调低、房贷放款周期也在缩短。很多银行的房贷利率加点都在第四季度下调了，2022年或许会继续全面下调。而在利率下行、银行政策放松和央行的连续降准降息的背景下，M2马上从8字头提升到9%。
有专家表示，降准降息达到三次才会让楼市回暖，所以2022年一季度央行或许会有降准，而M2也会继续回升，上半年会重新回到10%以上，而楼市也会回暖。不过肯定不会像2020年疫情期间M2涨得那么快了，毕竟当时全球大放水，M2在2个月内连涨3%。可2022年GDP都有点问题，所以只能继续放松货币。
就像2018年M2进入8字头，2020年M2才回到两位数，而这一年一线城市和部分二线城市实际上都有不少行情。尤其是上海、深圳和广州，都有很不错的上涨行情。可进入2021年后，几百次密集调控和信贷全面转向的双重压力下，房价明显下行了。
除了信贷环境放松或许会带来楼市回暖，还有住房贷款的中长期贷款也在上涨，所以2022年继续上涨。央行数据显示，住户贷款增加7.92万亿，其中短期贷款增加1.84万亿，大部分是消费贷、车贷等；中长期贷款增加6.08万亿，这主要就是房贷。对比2020年中长期贷款增加5.95万亿，可见2021年楼市也没那么差。
不过这也有2021年上半年行情太火了的缘故，中长期贷款增长占全年的57%；下半年信贷收紧，只增加了2.65万亿。而下半年以来相关部门的提法是支持合理住房需求，而且利率下行，房贷也在提速，这对楼市会有一定刺激作用，那房贷增长总额也会有所上涨。
其实长期来看，每次大的经济环境下行就会放松货币，然后楼市就被带动。疫情以来美国、新西兰等房价都在暴涨，这是纯粹在大放水下的被动上涨，换句话说就是货币太宽松不动产也通货膨胀涨价了。中国货币放水不会那么夸张，但几次之后肯定也会让楼市有所回暖。
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