[摘要] 利好房地产行业？全国性商品房预售资金监管意见出台
据悉，性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。据了解，该管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
知情人士指出，此次新出台的资金监管办法保证了商品房预售资金使用的灵活性，在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。对于此前部分地方在预售资金管理执行过程中过于严格的做法，亦将有一定的纠偏效果。
1.明确预售资金账户基本标准
据了解，管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。各地在此基础上因城施策制定细则，有利于引导优化预售资金监管。
此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。
但由于并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。
知情人士透露，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有关部门也将督促检查预售资金监管的实施情况。
2、商品房预售资金使用的灵活性将获提升
预售资金本身的意义在于督促房企合理使用资金，以保证项目的顺利竣工。管理办法在继续强调加强预售资金账户管理的同时，进一步提升了预售资金使用的灵活性。
据透露，管理办法强调，购房人的定金、首付款、按揭款和他形式的购房款，应全部直接存入预售资金监管账户。预售资金监管账户中的监管额度内资金必须专款专用，使用用途包括建筑材料、设备款、施工款等相关支出。
此外，预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等进行核定，以确保项目竣工所需。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。具体拨付的节点由各地的市县级城乡建设部门确定。
管理办法要求加强各方信息共享，商业银行按预售资金三方监管协议加强账户监测，定期和地方住建部门进行对账等。
据了解，商品房预售资金，是指购房人按照商品房预售合同约定的预购房款，一般包括支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，但此前各地规定的监管范围存在一定差异。
此外，部分地区原有政策规定存在提取基数和比例过高的问题。重点监管资金的提取基数包括备案价、工程款、实收款三类，其中以备案价、工程款为基数的城市占绝大多数，极少城市以实收款为基数。
在资金的提取节奏上，当前部分城市重点监管资金提取节奏较慢，部分城市主体结构封顶前可提取的重点监管资金比例在50%以下，主体结构封顶前重点监管资金较难取用。
在保交付、防烂尾压力下，各地纷纷加强对当地项目预售资金的监管。目前监管偏紧使得房企对账面资金的调度能力变差，进一步加剧了流动性紧张的局面。业内人士指出，允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。若能在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，将成为行业基本面改善和投资者信心提振的催化剂。申万宏源房地产行业首席分析师袁豪认为，预售资金使用的合理化、规范化或仍是后续政策的主导思路。后续因企施策、因城施策的政策或是预售资金监管调控的大方向。
新闻一出不少人认为此举利好房地产行业，为什么这么说呢？
1、对房企来说，资金链更灵活了。
众所周知，资金链对于房企来说极为关键。从上文不难看出，除了对监管资金各方面进行了明确规范之外，“灵活性”这个词出现的频率很高。小透明摘出一个重点：允许房企在预售资金达到监管额度后，可自由提取使用超出额度的资金，将有助于提升房企资金的流动性，推动其稳健发展。
这一政策对于资金链紧张的开发企业来说，可谓“救命钱”，能有效缓解一些企业的资金压力，可谓是一种“松绑”。
2、对购房者来说，资金监管更健康了。
对购房者而言，买房最怕什么？不是收房之后的糟心事，而是收不了房。好不容易凑了首付，开始还贷之旅，到头来，烂尾了，搁谁谁都受不了。这个时候，你肯定想着得把钱讨回来吧！但是，这里可能就存在两种情况了。
情况一：我当时打的钱款好像是打到“资金监管账户”的。这种情况相对来说风险就小一些了。
情况二：当时销售让我直接把钱打到他们公司账户的（甚至有一些直接交给销售），那这种情况就危险了！如果开发商卷钱跑路，你讨都没地方讨！
对比以上两种情况，不难发现，区别在于，你买房的时候打钱打在哪个账户。事实上，这个要点非常非常重要，但对于很多购房者来说，也是极容易忽视的一点。在这里，小透明来做个科普
上图标出的这个账户是开发商与监理单位、监管银行共同签约设立的，且接入到本市的监管系统。
推行它的目的，就是为了让购房者的款项先进入“资金监管账户”，开发商需提供相关工程进度证明，才能申请使用，有效避免了“卷钱跑路”的风险。
案例：近期，某些房企的债务危机让业主卷入风波。很多购房者或疏忽大意或被人诓骗，未将房款汇入相应的预售资金监管账户，甚至直接转账给了销售个人。这导致企业遭受债务危机后，购房者的钱款再难讨回，损失惨重，维权之路漫漫。
意见还是在对资金监管的各个方面做出规范，而这些规范都是为了保障购房者的利益。
因此，综合来说，小透明认为此次意见是利好房地产行业的。既会让房企得到松绑，也对购房者的资金保护做好加强，是房地产健康发展路上的一记强心针。
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