[摘要] 楼市“断奶”后，均价重回1万元内，释放出什么新信号
站在2022年，刚需们有点疑惑。
一方面回顾上一年，行情并不太好；另一方面展望新一年，房市有所热度。该不该买房呢？无房人犹豫不决。
今后的房市走向何方？指闻君认为，还得从过去的蛛丝马迹中寻找答案。回望2021年，楼市的一个大特点是——阶段性销售均价重回多年前水平。例如三季度至四季度单月销售价格，回落至1万元内。
三季度至四季度，房产正如大家预期的那样，销售疲软、去化速度减弱、土地流拍大幅提高，无论新房还是二手房销售，都呈现出不振的样子。
数据显示，在“金j银十”的前后，房产销售额单月同比下滑幅度达到15.8%、房产销售面积同样下滑幅度达到了13.17%，当月房产新开工面积17000万㎡，同比2020年“金九”的20100万㎡降幅达13.54%。
如果说仅仅是单月出现这幅“萎靡”的局面尚且可以理解为正常现象，然而自从2021年二季度之后，房地产开发和销售就表现出持续下行的态势，这已经是房产开发“7连跌”了，增速仅8.8%的增速水平（这是近些年来，次跌至个位数内）。
对于关注房地产的人而言，楼市2个信号值得一看：
一、转折点：均价重回1万元以内。
根据统计局的房产数据显示，在2021年下半年之后到2022年初，楼市销售价格就不断下行，销售价格重回1万元之内，我们按照销售额除以销售面积计算，那么在Q3末期至Q4初月单月房产销售均价为9757元/㎡。
可以看出，销售价格降低到了1万元以内。
销售均价重回1万元以内，这超出了不少人的心理预期值，在2021年年中，新房销售的平均价格已经到达了10700元/平米，一举跨越万元大关，然而在几个月之后却重新退回1万元以内（而且，不仅是低于之前的价格，同时低于2020年的9860元/㎡。）
二、有房降500万无人买。
如果说，房产价格从1万元降低至9757元，仅仅下滑了250元/平米不足为奇的话，那么近期还有很多房子正在出现“跳价销售”的模式。在深圳、上海、合肥、南京、成都等屡屡出现。
在深圳福田区的一个“优质”学校房小区，1年前的二手房交易市场可谓一房难求，据当地中介告诉，这个片区只要有房子出现，无论价格多离谱，都会被购房者快速买走。因为这里的房产附属价值确实很高，配备了优质的小学和初中。然而从2021年三季度至2022年初，随着教育双减、学区改制、老师轮流的出现，曾经高昂的学校房开始跳水了，有一套原本市值2500万元的房子，近期挂牌价格降低至1900余万元，然而最终没有销售掉。
在上海，一位房东连夜把自己囤了多年的93套房子全部对外“降价销售”（其实没有降低多少，实际成交价与市场价格基本持平），在短短的25个内，这些房子销售一空。经手办理的房产中介说到，随着房产市场各项新规的不断出现，房子已经不太可能继续重复过去20年的高涨局面了，近期这种“甩卖房子的二手房东”并不少见。
合肥，这里曾经被誉为是“霸都”，在2014年-2017年，房产价格的上涨幅度一度领先各大城市，也一度成为了炒房客的圣地。然而自从21年二季度短暂的聒噪之后，就瞬间陷入了“凉凉”的境地，多个二手房小区开始调低挂牌价格，有的降幅1000元/㎡，有的降幅3000元/㎡。
三、释放出什么新信号？
其实，房市之所以会出现这种“收缩”的局面，其核心原因内行人都知道，主要在于资金面收缩导致的，中原地产的首席分析师指出，随着银行信贷收紧和购房需求的透支，房市已经进入到了全面“退烧”的状态，不少城市甚至出现了断崖式下行的新状态。
楼市“断奶”了，这个影响是直接的。
经过20多年的发展，房地产早已经形成了高度资金依赖性，在前几年，某房企还曾以高周转、高负债出名。如果A房企想要购买一块价值2亿元的地皮，然而手中只有资金5000万元，那么A房企就可以通过手中既定的资产（或者正在开发的楼盘）作为抵押，向银行申请1.5亿元的巨额贷款，拿到这笔借款之后，房企立马进行购地皮、建售楼部然后开启预售，整个项目在一套房子未建的情况下，预收款5亿元，不仅偿还完毕银行贷款1.5亿，而且还提前盈利3.5亿。整个楼市在“银行信贷”的支持下，发展如火如荼。
到2020年，房企这种“高融资”的情况开始彻底转变了，首先是央行提出“三根红线”策略，要求房企们在限定期限内降低负债率等，未完成则减少融资增幅；其次在2021年再次提出了“2上限”为各类金融机构制定了向房地产开发商和购房者发放贷款的上限比例。于是乎，随着调控越来越密集，银行对房市的资金支持也呈现出大幅收缩的态势，一方面房贷利率频频提高，另一方面个人购房者贷款审批时间拉长、二套房更是直接停贷；对于房企而言，在缺少资金支持的背景下，千亿级房企触雷也数见不鲜。
四、买房时机在“今明两年”出现？提前看。
这想必也是不少无房人比较关注的一件事情，不管在房产上升期，还是在房产下行期，能否买房才是购房者比较关心的问题。那么，随着楼市这一系列“凉凉”的信号袭来，是不是意味着现阶段（今明两年）或成为刚需买房的新契机？指闻君给出的答案是：因城而异。
学者马光远在2202年多次说过，今后炒房将成为越来越专业的事情，马老师的言外之意是“房子不是不能买，也不是不可以买，但是炒房并不是普通人随便就可以赚钱的。”随着房地产进入到了下半场，城市差异化涨跌格局会更加凸显出来，一线大城市、核心区域城市的房产或在产业的强劲支撑下，依然会继续上浮，然而多数三四线城市、收缩型城市的房产，会因为产业不足、就业岗位不足、人口净输出的原因，导致住房需求不足进而出现下行的情况。
所以，指闻君的看法是，买房可以，但是要尽可能挑选优质城市的房产，避开偏远城市，强者恒强的格局今后依然存在。
（补充知识：国际通胀对房市有多少影响？）
这也是2021年至2022年，不少购房者询问笔者比较多的一个话题，2020年全球遭遇黑天鹅的侵袭，美国、日本、英国、德国、法国等前20的国家，除了中国、瑞士等3个国家依然正增长之外，其他的17个国家纷纷收缩后退。2021年为了提振增速，美国、日本、欧洲央行纷纷开启了宽松化的货币政策，当前全世界资本市场，可谓滚滚洪流。
带来的结果显而易见，国际大宗货物的价格快速上浮，房地产同样遭遇到了“资金的热捧”，加拿大、澳大利亚、印度、韩国等超过89%的国家楼市正在“飞舞”。不少购房者问，我国的房产会不会同样遭受到“通胀影响”？
小编认为，大概率不会。央行的“3+2”政策早已开始多方位牢牢把控住了资金进入房市的渠道，可以说即便是国际资本滚滚而来，国内的房市依然会保持平平淡淡的走势，没有资金注入，价格上升就是一句空话。
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