[摘要] “鼓励创业+降低落户”组合政策！房地产后市场时代，投资要慎重
01.前言
房价永远涨的这个观点，还是要看居民的收入。
不管是你是全款买房，还是贷款买房，本质上都是你要有钱才行，而当大家的收入都出现了一些问题的时候，房价永远涨这个游戏就玩不下去了。
现在能看到各种说是要提高大家的收入，是因为收入不能减少;
收入一旦减少了，不光是房价涨不起来，而且连房贷都有可能还不起，到时候很多问题就会出现。
国内的信用体系还没有搞起来，银行放贷款基本上都是按照实物抵押来发放贷款的。如果这个实物的价格出现大跌，银行的那种旧当铺思维，也会受到很大的冲击。
现在房价涨不起来，本质上不是调控太严格，而是大家口袋里面的钱，支撑不起来房价上涨了。
楼市为什么一直很难暴跌？主要就是很少会出现抛售潮。
人们对房产的估值，只是一个虚拟的价格，不是真实的价格。
现在房子的价值保守估计在400万亿以上，是GDP的4倍多，大家觉得房子能值这么多吗？
这其中的部分，就是楼市的水分。
当人们开始集中挤兑的时候，就意味着根本没那么多钱去兑现这个房产价值。
比如说，在你想要卖房的时候，给楼市来点利好消息。降息、放松限购就能让你摇摆不定的。
房子毕竟是个大件东西，除了那些炒房客以外，普通人卖房的时候，很容易受到外界干扰的。
这也是，为什么炒房客普遍逃顶的概率，要超过普通人原因。
02.“鼓励创业+降低落户”的组合政策
2022杭州楼市小阳春的论调，已成“板上钉钉”。
从开发商、置业顾问，到各大中介、乃至媒体，几乎一边倒地看好亚运会前的楼市小阳春。
开发商自不必说，早早拿人民币投票。正月初十杭州35宗商业用地出让，无一地块流拍，日吸金112.6亿。
最热门的拱宸桥单元地块，溢价率高达106.46%；杭州本土房企滨江，猛夺4宗（合作拿地）。
另一方面，浙江同一天内出台“鼓励创业+降低落户”的组合政策，这波力度确实有点猛。
接下来将有更多大学生慕名前来浙江，可以说几乎悬念。
不过凭此就认定杭州楼市要大涨，说明你对这两条政策并没有完全理解。
首先，替大学生代偿创业贷款看似是天上掉下的馅饼。只不过，这馅饼最终还是要还的。相对影响更大的是浙江落户门槛的全面放松。
这，对未来年轻人口的持续涌入将产生积极的作用。
不过，这对于杭州市区房价的影响可能远不如你想象中的大：
1.限购区都不能落户
这次“全面放开”的落户限制唯独杭州市区除外。说得再直白点，就是现在限购区域的门槛依然是“本科”。
越是被限售的事物才是越好的，可惜这波他们依然得不到。
2.落户漏洞已被补上
先落户非限购区，然后再转入限购区这一“曲线救国”之路很早之前就被堵住了。想要获得杭州限购区的房票，依然需要和普通人一样攒社保。
3.楼市大环境不允许
“房住不炒”的主基调没有改变，每次但凡有较大的利好政策推出，杭州一定会出台对冲政策平衡预期。
总之你要记住一点：在房地产税落地之前，杭州楼市不可能出现大起大落。
03、房地产后市场时代，投资要慎重
目前，一线城市和热点二线城市的房价保持稳定，也占据了媒体的头条。但是，被大家忽略的三四五线城市，其实问题很大了。
比如碧桂园，主战场就在这些地方，他们的数据显示，销售价格平均同比跌幅10%以上，而2022年春节期间三、四线城市新房成交下跌超九成。
另外来说，最近的房地产消息，是不是听起来很振奋人心？
多地购房首付降至20%，可以让更多的人购房了，对于那些手里现金不充足而又想买房的人，肯定是利好。
从另一个方面说，这些地方房地产交易骤减，地方经济不好，房价可能要撑不住了，房价该下降了。
这种情景下，该买房吗？要弄清楚逻辑以防入陷阱。
一，楼市放松的都是什么样的城市？很多都是我们没听说或者很少进入我们视野的5线城市，再知名的鹤岗“白菜价”也不能买;
二，这类城市不适合外来人去投资，只能吸引本地人由农村进入城市置业，或者本地人购买投资，但不建议本地人把更多的资金投入住宅，可以适当的买些商铺投资;
首先要明白这些逻辑，该不该买房，自己做主。
房地产后市场时代，投资要慎重，要选对地方很重要。
有没有想过现在为什么社消那么差，明明M2的增速那么高，但是社消却怎么都增加不起来，这里面很大的一个因素。
就是30年的房贷，已经把大家的消费潜力给过度的透支了。
30年的房贷，如果是建立在大家收入能快速上涨的情况下，那么30年房贷的确不算什么。
就像你如果是在2010年买房的话，你现在回头看那个时候的房贷，你会觉得压力就那么大了。
但如果是工资不涨了、收入停滞了，那么30年的房贷压力就很大了。
2018年之后买房的人，有几个房贷压力不大的。基本上，房贷都占比大家收入30%到50%了，这么高房贷一旦背上，根本都没有消费的能力了。
事实上，现在关于房价的确很尴尬，尤其是关于一线城市的房价。
如果直接告诉满怀希望来一线城市奋斗的年轻人，跟他们说你们只是干电池，你们根本买不起一线城市的房子，你只能把你们家里的积蓄花在这里，之后等你们老了，没有价值了，你们就要回到你老家去过老年生活了。
那么年轻人也许在一开始，就不会去一线城市了。而一线城市没有了这些外地干电池，也不会发展得那么快。
如果你不告诉这些年轻人他们是干电池的真相，你让他们在一线城市满怀希望各种奋斗，终于有一天奋斗不动了。他们发现自己留不下来，要收拾行囊灰溜溜的回自己老家，他们会觉得自己被骗了，梦想没了，从而产生比较大的怨气。
你跟他们说实话，他们有可能直接都不去了，躺平或者佛系；你给他们画大饼，谈梦想，结果他们看到现实，会太失望。
04、总结
现在房价上涨的预期，已经被人口负增长打破了。
大部分中小城市的房价已经不可能再上涨了，甚至有些已经开始了下跌。
即使是一些省会城市的房价，也会因为本省人口的持续外流和减少，而失去支撑。
新房越盖越多，二手房挂牌量越来越多，人口流入越来越少。
在小龙虾眼里，对于个人炒房客来说，投资的房产要有个时间期限，留在手里越久意味着房子贬值越大。
不如趁着现在市场还算平稳，早早的割肉落袋为安。
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