[摘要] 关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。
关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。
1、房价收入比的概念与公式
房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：
2、房价收入比的衡量标准
尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区的为30，的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。
欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅（成交量远大于一手房），且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况，我们认为房价收入比保持在7.0-7.5内属于合理区间，低于7.0属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。
3、城镇居民人均可支配收入增速回升
2021年，城镇居民人均可支配收入47412元，比2020年名义增长8.2%，增速扩大了4.7个百分点。数据显示，1999年以来城镇居民人均可支配收入增幅总体呈现上行态势，至2007年达到历史峰值17.2%，随后震荡下行，虽然2010年和2011年略有回升，但2012年以来增速持续下降，2015-2019年保持在8%上下。2020年，受新冠肺炎疫情影响，我国GDP增速回落至2.3%，城镇居民人均可支配收入名义增速也回落至3.5%。2021年我国经济持续稳定恢复，疫情得到有效控制，GDP突破110万亿元，同比增长8.1%，城镇居民人均可支配收入名义增速回升。
4、预计2022年房价收入比将继续回落
展望2022年，在坚持“房住不炒和房地产长效机制”的政策前提下，为支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，2022年房地产政策会继续呈现宽松走向，但不会出现大面积救市政策。在本轮楼市下行周期中，商品房成交均价将会出现小幅下跌，预计全年跌幅在1%左右。主要原因有：一是房价与成交量高度相关，受楼市继续下行、消费者买涨不买跌等因素影响，预计2022年商品房销售面积将会下降。二是房价与供求关系高度相关，预计2022年市场总体呈现供大于求的形态，库存有所增长，去化周期有所拉长。三是新房价格还受开发商的销售策略影响，预计2022年部分房企经营仍然未走出困局，为回笼资金而继续在部分城市降价促销，从而拉低销售均价。四是商品房均价有较强的黏性，不太容易明显下跌，另外商品房价格会跌一点，但可售型保障房、拆迁安置房价格仍然继续小涨，二者有所对冲。所以总体来看，这个指标不会明显下跌。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
