[摘要] 万科郁亮最新重磅判断：房地产进入“黑铁时代”，2022“要么死、要么活”
郁亮出圈了，这位在王石隐退后万科的一哥，发布了房地产黑铁时代宣言，郁亮非常明确地指出，万科对标制造业，要去做低利润率的脏活累活。全集团要放弃高利润时代的生存状态，降低成本，为生存而战。
万科，根本就不是被动地卷入房地产黑铁时代之中。
王石时代，万科就已经在准备房地产全行业利润率大幅度下降的时代来临。今天，郁亮官宣房地产进入黑铁时代，也是万科官宣进入铁血模式的时刻。
表面上，说万科要做制造业的脏活累活，似乎是一种老黄牛般的表态。但我所看到的，是房地产巨鳄两排尖锐的牙齿，正在徐徐展开。
一直以来，我都认为，万科就是一只鲨鱼。虽然在很长的时间里，万科是一只被喂得很饱的鲨鱼，甚至会抱怨“日子过得太好，我们都懈怠了”。相似的话，在任正非嘴里也听到过，
真正让我认识万科的时刻是2007年，亚洲金融风暴前夕，万科王石提出“房地产拐点论”，并开始全面降价，引发全行业对其孤立。
这个举措再明显不过了，万科嗅到了风暴的味道，他试图以铁和血主导这一场风暴。
此时，万科早已开始布局住宅产业化，早已准备房地产利润率大幅下降的时代，而且令人后背发凉的是，万科早已开始准备低碳经济。
但是，一个宏观政策延后了万科启动铁血模式的时间。作为负责任的大国，中国在全球陷入衰退的危机下，推出了“四万亿”，原来已经准备张开血盘大口的鲨鱼，迎来了天量货币洪水，转眼间，房地产并未从黄金时代，进入白银时代，反而转入了人更傻、钱更多的白金时代。
房价的狂飙突进，由此开始。鲨鱼不是不可以和翻车鱼一起快乐玩耍，当货币之水足够丰盈，鲨鱼也要考虑大家的感受。
在温情脉脉的房地产黄金时代，十几个开发商手持美酒香茶，一起坐而论道，说一些玄之又玄的事情，讲文化，谈艺术，谈人生，讲境界。鲨鱼能怎么办？抬起身边辩友的手，咬一口？
只有等，等到货币之水骤降，海洋中的食物突然变得匮乏。一夜之间，血光乍现。
房地产进入到黑铁时代，并不代表房地产业从此没落。
中国的城市化依然在继续，城市的存量优化，依然需要大量的房地产开发。
当超额利润的潮水已经退去，房地产的制造业化，依然大有可为。要知道制造业的利润率仅仅有3%到5%，中国制造，依然可以支撑全球的需求，房地产长期利润率都达到30%—50%以上，大幅压缩的利润率，不会让房地产业比制造业更苦。
为什么中国的制造业，一直都只能维持非常微薄的利润，却不仅能够支撑到今天，而且成为全世界制造的一个中心。
无非是因为制造业被迫抓管理、提高效能，增强技术含量。这些，过惯了锦衣玉食好日子的房地产业，是时候品尝了。
房地产业真实的利润率，很少人了解。但对一般开发商，30%以上的利润率还是有的。这种利润率，本身就是以高杠杆和大量的泛滥的货币洪水为前提的。
当一个社会进入【资源的无效堆砌】的时候，迟早会发生价值的大规模灭失。比如房价像过去30年那样，漫无边际地涨上去，投入在房地产里面的社会财富越来越多，超过七成，但是房价日益抛离普通人的可承受范围。在这样的情况下，真正把控房价的仅仅是那那些能够调动高杠杆率的少数“财负阶层”。
所谓“财负阶层”，指的是无论是开发还是投资，玩的都是别人的钱。财是高杠杆借来的，如果要说富的话，就只能是负数的负了。
在这种击鼓传花的价格结构下，一旦房地产的泡沫破灭，超高的杠杆率以及大额的银行借贷就会成为动摇经济根本的狂风巨浪。
房价真的跌起来，不是按照1%—10%这样的幅度跌的，是按照70%—90%这样的幅度跌的。一旦社会进入到价值大规模灭失的局面。受冲击的不仅是房地产和金融，整个社会都会陷入到信贷和货币紧缩所带来的供给以及需求的全面萎缩之中。我们在日本、香港、东南亚都已经看过这种末世景象，中国自己就没必要亲历一次了。
面对业已存在的房价泡沫，要维持当前高位横盘的价格状态，必须通过极高的劳动生产率提升，才能实现虚高的价值回填，这就是接下来行业发展的真实图景。
万科说，我干了，你随意！
其他开发商能随意吗？不可能的！在之前，房地产信贷白名单，鼓励企业间并购等措施，已经给了信贷结构优良的开发商，坐上餐椅的资格。而那些信贷结构不佳的开发商，则早已被端上了盘子，送上餐桌。
对行业而言，这当然是一件好事。如果餐桌上的企业只有服从行政命令的城投和城建企业，房地产市场化的脉络恐怕要中断。但是，如果这个市场里面有一只早已厉兵秣马，潜伏已久的鲨鱼，那么我相信中国的房地产业将会诞生的重要企业。
万科的活下去，指的就是在绝大多数房地产企业都要面临灭顶之灾的时候，从低烈度竞争进入高烈度竞争。在这个赛道，大家拼的是谁能够用更低的成本、更好的质量，去盖更多的房子。
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