[摘要] 2022年住宅供应量告急？卖地陷入僵局，房企土储达12年来最低水平
看到一篇报告，有个数据，引起了我的注意。
中泰证券陈立说：无论是上市龙头房企或是中小型房企，相对于销售水平的土地储备厚度，均处于2010年以来的水平。
划重点：开发商的土地储备，已经达到12年年以来的水平！
土地储备，是什么东西？
简单说，就是开发商手里囤的地。
囤的地越多，手里的货越足，未来供应的房子也就越多。
土地储备，决定了房产未来的销售收入，也决定了其获取资金的潜力。
前几年的楼市，形势一片大好，房企流行“冲规模”、高周转，开发商们宁可放着在建楼盘不施工，也要榨干耗净手里的钱去拿地。
谁手里的土储多，谁的腰杆就更硬。
可惜，岁月静好的日子没多久，碰到了2021年的“爆雷年”，行业迎来彻骨寒冬。
30、20乃至10的巨型房企，缩表出清速度逐渐加快。
哪怕三道红线全绿、哪怕销售规模行业，哪怕公认财务稳健的房企，轻则停工、商票拒付、拖欠工程款。
重则信托违约、债券违约，被金融机构抽贷、断贷。
这也就能理解，为什么开发商的土储，下降到2010年的水平了。
一个曾经发达的破落户，现在兜里只剩几个钢镚，连下顿饭在哪吃都不知道，还能指望他们继续拿地囤地，吃香喝辣？
看卖地的数据，就知道了。
数据报告显示，2021年，300城土地市场成交建筑面积22.7亿平方米，较2020年下降了22%。
这是过去5年以来，卖地规模首次出现下降。
2020年的时候，即便有疫情影响，卖地规模也达到了惊人的29.1亿平米。
两者相减，在2021年，300个城市卖地总规模直接降了6亿平米。
到了1月份，土地出让金下降的幅度，更是让人惊掉下巴。
截止1月23日，300城经营性土地总成交建筑面积5478万平方米，比2021年12月降幅近九成，同比降幅也接近七成；
成交总金额降至1133亿元，环比大降90%，同比下降了75%。
面积和金额都降了，房企不抢地，地价当然也会降。
300城平均楼面价，已经跌到了2069元/平方米，环比降幅达15%。
当然，卖地面积和金额下降这么多，有两个因素。
，1月份的时候，今年22个城市还没开始集中供地。这个月，北京刚供过地，看接下来一二线城市能供出去多少地再说。
第二，今年1月是春节，土地成交下降在情理之中。
但是，最核心的原因，还是因为民企开发商没钱了。
这就形成了“卖地僵局”。
毕竟，地方财政的“政府性基金收入”，其中有80%以上都依赖卖地，民企又是以前土拍的主力，现在20的大型开发商都苟延残喘了，土地出让收入减少，必然会影响到城市建设速度，甚至是基层运转的开支。
如果民企不拍地，那就只能继续靠央企开发商、地方国企、城投去“托底”。
问题在于：先不提这些平台公司拿地的资金从哪来，这些地块就算卖出去，城投和地方国资，又欠缺商品住宅的开发能力，最后还是无法形成住宅供应。
这就是今天蓝白要说的主要逻辑：土储大降，叠加卖地僵局，可能会使2022年的住宅供应告急。
这是冷冰冰的现实。
央媒《经济日报》早在去年10月底，就发出了警示：
当时写了一篇报道：住宅用地供应减少会影响房价吗？
其中提到了一句话：
住宅用地供应减少，也将影响未来新入市新房面积，考虑到供应减少可能助推房价上涨，有关方面应给予足够重视。
《经济日报》作为房地产市场一等一的风向标，这家报纸的社论、点评、报道，一向能起到“一锤定音”的作用。
收紧调控的时候，往往先发声，去年敲打放任房价上涨的城市、重锤高杠杆的开发商，暴打经营贷炒房客的时候，就是经济日报起的头。
适度放松的时候，也总是先表态。
其实都不用看风向怎么定调，大家想想看：
开发商，本质上跟中介没两样，开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地，他们把“面粉”加工成“面包”。
面包店的老板不进货了，就算面粉厂供应再多原料，面包也做不出来。
就这么简单的一个道理。
顺着这个思路推演，会产生两个影响。
1，库存本来就紧缺的地区，核心城区房价上涨的压力会更大。
2，对那些远郊新城区，人口流出，不限购不限售，库存积压已久的地区，本来就没多少人买，就算住宅供应“断档”，也没多大影响。
所以，我们需要来看看现在房地产的库存结构，看哪些地方“房多人少”，哪些地方“房少人多”。
还是中泰的报告，他们的测算方式，通过不同省份住宅新开工面积与销售面积的差额，衡量各个省份房地产库存的累计变化。
截至2021年末，以黄河为分界线，库存面积主要分布于华东、华中、华北、东北及西北五大区域。
由于区域间商品房销售速度分化，华东、华中库存虽高，但需求旺盛，销售周期短，供给仍旧不足。
华北、东北、西北三大区域库存总量高、销售慢，供给过剩的积压很多。
嗯，人越多的地方，今年房子反而越少。
我今天看到安信池光胜发的图表，形势依旧严峻。
民企地产债指数已经降到了79.7%，相比去年9月份将近腰斩，过完年后没有丝毫反弹迹象，反而屡创新低，而地产美元债和境内债在80元以下的房企数量，已经达到了52家，再创去年11月份以来的新高。
答案很明显了：
什么时候，能让民企“支棱”起来，恢复拿地，土地和住宅供应才能出现拐点。
眼瞅着：房贷利率一降再降，并购贷加速审批，开发贷恢复正常，预售资金监管也出现了边际放松，这一天，已经不远了。
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