[摘要] 3月，楼市2大“怪苗头”出现，可能重回2014年？刚需一定要看！
2022年已经进入到了3月，今年的楼市走向何方？咱们还是先回顾下2021年以来的房产情况，在开年之后的小阳春楼市热之后，房产调控雨点般袭来，前阵子的房产市场，可以用“萧瑟”二字来形容。无论新房还是二手房，销售都表现不佳。
那么3月份乃至2022年之后的住房市场，依然会延续“凉凉”的状态吗？答案或许是否定的。3月，房地产“换脸”，楼市出现2大“怪苗头”，重回7年前一幕？
苗头一：救市潮或频频出现。
7年前，楼市的几大特点：市场冷却、待售面积增加、房产库存居高不下。
在2014年至2016年，整个住房市场飘荡着“救市”的身影，2014年之前，房产市场库存居高不下、各大城市去化速度很慢。
数据显示，在14年的时候，商品房销售只有120649万米，同比下滑7.6%，与13年形成了鲜明的对比，13年商品房销售面积增加17.3%。14年商品房销售额76292亿元，同比下滑6.3%，而上一年则是增加了26.3%。可以说，从13年至14年，在短短几个月的时间内，楼市热度瞬间消失。
上图：当年15城市二手房成交总量对比图
库存快速堆高，也成为了7年前住房市场的另外一大特点，相关数据显示，截止14年末，商品房待售的总面积达到62169万平米，环比增加2347万平米，同比增加12874万平米。什么叫作商品房待售面积呢？简而言之就是房地产开发商们建设的商品房很多，然而这些房子大部分无法出售，以至于出现了大量的积压和库存，就形成了“待售”状态，楼市库存开始快速堆高。
面对此番现状，从高层到地方城市，开启了新的“救市”计划，一方面棚改大规模袭来，另一方面低利率、低首付、支持购房的举措应运而生。
反观2022年的住房市场，是不是与2014年前后高度相似？甚至有内行人直言，我们现在正在重复多年前相同的一幕：
相关研究院发布报告指出，到2022年前后，60个城市的住宅库存总量为320.2万套，比第二季度增长8.6%。其中，西北部地区的城市增速，库存环比增加20.9%，其次华北、华中地区的增长也超过10%，分别达到12.4%、14.3%。
与库存快速增加呈现正相关的是二手房住宅去化周期明显拉长。这份报告指出，在20个城市去化周期计算中，如果按照“库存/近12个月平均销量”计算，截止三季度末，20个城市二手房库存去化周期平均达到17.9个月，环比大幅增长20.6%，而且从去年二季度之后，二手房去化周期就连续增长4个多月，近期呈现出明显加速的态势。
库存增加、去化时间拉长只是表象，更深次的原因，其实是“楼市渐凉”导致的销售预期降低。随着楼市调控明显增加，调控次数超过600次，平均每天就有1.5-2次调控出现，尤其是在“央行3+2”资金限流的约束下，开发商拿地速度降低、购房者纷纷隐藏。
正如经济学者马光远说的那样，现阶段房市已经进入到了收缩的阶段，可谓寒冬腊月，在这个时候如果继续向行业泼水，那么就会结冰，所以马光远认为这显然不符合房住不炒的基调，故而哈尔滨等城市“救市”横空出世，马光远同时还指出，今后或许会有更多的城市接棒“救市”计划。
苗头二：降息潮或接踵而至。
数据显示，在2022年，检测的90个主流城市中，首套房利率平均为5.73%，二套房利率为5.99%，无论首套房还是二套房都比上个月下滑了1个基点。这是自上一轮上调以来房贷利率的次出现普降现象。
其实，这种房贷利率的降低，并非没有预兆的，央行曾先后3次提到了“维护购房者合法权益”这句话，尤其是央行更是非常直白地解释了这句话的含义“在房产价格快速上涨的高热期，减少贷款可以降温；然而现在楼市已经降温了、房产价格甚至下行了，那么就应该合理匹配房贷关系。”央妈特别提出，要支持购房者合理购房活动（言外之意就是：刚需购房者的贷款，要支持，不能让刚需都买不到房）。
房产业内人士分析，随着房地产信贷金融环境的逐步改善，一线城市和主要的二线城市购房需求或开始缓慢增加，今后刚需的购房压力或开始减小。
另外，数据显示90个城市中，超过20个城市房贷利率出现了明显下降，有14个城市的首套房利率下滑，还有14个城市二套房利率下滑，首套房和二套房同时下降的达到了9个城市。其中例如广州、深圳、中山等沿海城市，也包括了湖州、无锡等中等城市，还包括了不少三四线城市。
总结：
进入到3月，房市开始“大换脸”，一改之前“阴沉”的冷却的局面，随着两大“苗头”的出现，房市逐渐开始热闹起来。学者任泽平曾说过，房产发展长期看人口、中期看土地、短期看金融，随着金融信号快速增强，是不是意味着房市可能重回2014年？虽然最近几天住房市场略有增温，然而不太可能出现“过热”的局面。
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