[摘要] 官方定调！2022年不动产行业将迎来哪些“变”与“不变”？
在经历过2020年以及2021年上半年一二级市场供需两端双重火热之后，2021年下半年伊始，房地产市场一路急速入冬，如蝗虫过境，把地产人的底裤啃得溜光溜净。也许对于政府、对于地产、对于客户而言，没有哪一端能预判到市场波动如此之迅速，行业覆盖面如此之广。
从“马甲抢地”到“国资托底”，从“茶水费、精装升级费”到“价格骨折”，从“规模大跃进”到“排队暴雷”，从“全面施压”到“纠偏托市”，从“因城施策”再到“因城施策”，仅仅两三个月的时间。这一轮魔幻，折射的是地产本身的“投资”属性，地产很脆弱；折射的是“房住不炒”大基调下，要达到维“稳”发展还是任重而道远的事情。也许再过若干年后，2021年都会是中国房地产发展史上，既是“里程碑”，也是“里程悲”的一年。
无论是“碑”还是悲，2021年都不会停驻，站在这样一个节点，可以再去看看2022年房地产市场的一些变与不变。
房地产行业的支柱产业地位不变
经济转型不是一蹴而就的事情，尤其是在新冠疫情未来可能成为常态化的情况之下，原来希望通过调控能让房地产软着陆，但谁也没料到地产行业如此之脆弱。考虑到土地出让金在政府性基金收入中的地位短期内难以改变，房地产行业对上下游产业的拉动作用难以被替代，不动产资产价值稳定对金融体系的稳定意义不容忽视，所以，在2021年的年末，中央重提“房地产行业的支柱产业地位”，这一基调，未来将贯穿比较长的时间不变。
这个勿需多言，虽然现在政策方向发生了比较明显的逆转，但房住不炒，稳定房地产市场，稳房价、稳地价、稳预期仍是未来大基调。政策逆转是纠偏，目标是近期内稳投资，避免房地产开发企业出现群体风险，避免产业链出现需求大幅下降。
2022年乃至未来中短期内，房地产是买方市场不变
2021年房地产的宏观调控给房地产的上下游都很好的上了一课。一宣导了中央房住不炒的决心，二改变了行业的发展预期和游戏规则，让市场认知到房价是确确实实可以下降的，三是进一步改变了客户的投资预期。这些元素将深切的影响客户对房地产市场未来的购买预期。虽然近期风向转变，但房住不炒，留给地方政府的闪转腾挪空间其实有限，客户的购买量及购买预期转变外在支撑因素不足，结合市场供应格局，2022年乃至未来中短期内，国内多数城市都将是买方市场。
房企仍在降负债降杠杆的路上，国进民退的格局不变
虽然政策在纠偏，2022年的融资环境相对2021年有所改善，但各大房企尤其是很多民企，2022年依然会面临美元债到期偿还的压力。三道红线仍是压在各大房企头上的利剑。内忧外患之下，各大房企的重心依然在控投资保现金流的稳健路线。这样的大背景下，具备更好的融资背景的各大国企央企未来在行业头部的占有率显然会越来越高，国进民退。
销售仍难，房价上升动力不足的现状不变
国家正向的强调房地产的维稳预期，信贷政策的阶段性放松，部分房企高调宣布元旦后折扣的收回，是否预示着2022年房价会破格上升？但究其本质，2022年房价大概率仍保持低谷徘徊。因为地产的供需格局未变，企业对于现金流稳健的迫切度不变且危机意识更强，房地产市场依旧是买方市场、经济不景气影响客户的购买力……客户的购买信心及购买欲仍将持续低迷，2022年营销要破局，保持价格的灵活度仍是主基调。
企业合作，平摊风险或抱团取暖的局面不变
无论是上半场企业避免拿地挣得头破血流之间的合作，还是下半场国资托底后再由品牌企业合作操盘，在地产逾行逾难的年代，企业之间的强强合作趋势不变，只是在这一轮发展里，暴雷或即将暴雷的企业逐渐出局。
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