[摘要] 2022年，地产行业还有明天吗？很多人会想起年初的“隔空喊话”。
2022年，地产行业还有明天吗？很多人会想起年初的“隔空喊话”。
悲观情绪一度蔓延整个行业。然而事实果然如此吗？其实未必。
根据国家统计局3月15日发布的数据，2022年1-2月房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%；其中住宅投资10769亿元，同比增长3.7%。贝壳研究院认为，开发投资保持着增长，对稳定年度地产市场释放积极信号，整个行业的信心还在。
一边是嘴里说着没信心，一边是实打实拿出钱投资，资本市场和业内人士应该信哪个？答案不言而喻。只是多数时候，负面情绪的夸张成分本就容易脱离实际，叠加舆论的添油加醋，以及行业的持续降负债、去风险附加效应，最终放大了悲观情绪，一时间让各方看不清方向。
不过摘掉有色眼镜，冷静观察地产行业的趋势，不难发现“房住不炒”的基调正在引导行业建立长期、稳定成长的价值观，“三条红线”的标尺帮助企业重新定位健康的发展模式，“一城一策”逐步出清市场的潜在风险。这是一场蜕变，理应有阵痛，可是不能因此失去信心。
其实可以回想，万科和建业地产曾经也传递过悲观情绪：那是2018年，万科将“活下去”作为秋季例会主题，同期一直有人看空建业地产。
结果呢？当年万科合约销售额6069.5亿元，合约销售面积4037.7万平方米，均为历史新高；建业地产合约销售额与轻资产合约销售额各增长97.2%与197.2%。
一切或许没有那么好，但也不会太坏。
各方普遍认为，2021年下半年地产行业进入发展区间，其实这样的观点并不准确。在1978-2020年间，城镇住房套户比从0.8增至1.09。
换言之，早在2020年，房地产市场供需关系已经发生较为明显的偏转。与此同时，中国城镇住宅存量从不足14亿平方米，快速增长至313.2亿平方米；城镇人均住房建筑面积从8.1平方米，增长至34.7平方米。
整体来看，早在2020年，地产行业已经进入存量市场，居民居住环境已经得到有效改善。不过当时，众多房企仍然坐在“高杠杆+高周转”共同推动的高速列车上，不断提升产能。
与众多行业一样，地产行业需要一场供给侧改革，这个时间点显然要比“2021年下半年”更早，而且极为迫切。
至于“下行区间”说法，其实也不准确。2021年刚性需求正在减弱，改善型换房需求增强，已占整体需求的50%-60%；亿翰智库同样认为，提高城镇化质量，是保障群众住房需求的重点工程，也是需求增量的突破口。
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