[摘要] 3月23日下午，绿城中国控股有限公司（绿城中国，03900.HK）举行2021年线上业绩会。绿城中国主席张亚东在会上表示，经过去年一年的调整，行业政策底部已见，市场底部还未见。经过2015-2018年三年康复期，2019-2021年三年健身期，2022年-2025年，对于绿城中国来处于起跑期。在去年
3月23日下午，绿城中国控股有限公司（绿城中国，03900.HK）举行2021年线上业绩会。绿城中国主席张亚东在会上表示，经过去年一年的调整，行业政策底部已见，市场底部还未见。经过2015-2018年三年康复期，2019-2021年三年健身期，2022年-2025年，对于绿城中国来处于起跑期。在去年超额完成年度目标的基础上，绿城中国今年的合同销售目标定为3300亿元，同比增长约6%。
此前的3月22日，绿城中国发布截至2021年12月31日止年度业绩。2021年度，绿城中国收入1002.40亿元，较2020年的657.83亿元增加344.57亿元，上升52.4%；净利润76.87亿元，较2020年的57.63亿元增长33.4%。2021年度，绿城中国股东应占利润44.69亿元，较2020年的37.96亿元增长17.7%。
若扣除汇兑损益、收购、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响、若干资产的公平值调整的税后净影响，绿城中国股东应占核心利润为57.65亿元，较2020年的39.93亿元增加17.72亿元，上升44.4%。绿城中国董事会建议宣派截至2021年12月31日止年度的末期股息每股0.46元(2020年:每股0.35元)。
去年一二线城市的新增货值占比达78%
在绿城中国1002.4亿元的收入结构中，物业销售收入占比89.5%，设计及装修收入占比3.9%，项目管理收入占比2.0%，持有物业运营收入等占比4.6%；同比增长52.4%的主要原因是物业销售收入增加。
2021年，绿城集团(包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司)累计取得总合同销售面积约1557万平方米，总合同销售金额3509亿元，同比增长21%，全年目标达成率113%。其中，绿城集团自投项目累计取得合同销售面积约938万平方米，合同销售金额约2666亿元，同比增长24%；归属于绿城集团的权益金额约1452亿元，同比增长22%；自投项目销售均价约每平方米28416元。此外，绿城集团以“绿城”品牌销售的代建管理项目(非自投项目，简称“代建项目”)，于2021年度累计取得合同销售面积约619万平方米，合同销售金额约843亿元。
2021年，绿城中国自投项目来自一二线城市的销售额贡献占比达80%。区域分布方面，长三角区域占比66%、环渤海区域占比18%、成渝区域占比4%、大湾区及长江中游区域分别占3%，其他占6%。
于2021年12月31日，绿城集团共有土地储备项目256个(包括在建及待建)，总建筑面积约5881万平方米，其中权益总建筑面积约为3267万平方米；总可售面积约为3980万平方米，权益可售面积约为2199万平方米；平均楼面地价每平方米约7182元。绿城集团一二线城市的土地储备总可售货值占比达74%。该集团累计已售未结转的金额约为3308亿元(权益金额1777亿元)，较2020年末增加776亿元。
根据业绩报，2021年年内，绿城集团在42座城市新增项目101个，总建筑面积约1751万平方米，预计新增货值3137亿元。其中归属于绿城集团权益货值约1834亿元。该集团承担成本约938亿元；新增土储平均楼面价约每平方米9080元。新增货值当中21%实现当年货值转化。一二线城市的新增货值占比达78%，主要集中在北京、上海、深圳、杭州、宁波、西安等重点城市。从区域分布看，长三角作为战略深耕地，新增货值占比52%，有助于巩固绿城中国在长三角区域的市场份额与行业地位。
“下半年市场逐步复苏趋稳”
今年，绿城集团的合同销售目标定为3300亿元，新增投资货值权益比要达到2500亿元-3000亿元，同时新开工计划达到1450万平米，当年竣工计划达到1347万平米。
此外，今年前2个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约129万平方米，总合同销售金额约274亿元。以此计算，绿城集团已完成年度目标的8.3%。
业绩报显示，2022年，绿城集团预计整体可售货源约2034万平方米，整体可售金额约为4442亿元。其中，自投项目可售货源约1354万平方米，可售金额约3452亿元。该集团预计全年新开工项目/分期总建面约1450万平方米；竣工项目/分期总建面约1347万平方米，同比提升43.9%。
区域布局上，绿城以长三角、京津冀和大湾区三大城市群为主，资源聚焦在一二线城市。管理层在业绩会上透露，去年底在杭州第三批次拍地和今年2月份北京批次供地，绿城中国一共获取7个项目，预计新增货值300亿元，平均利润率在9%以上，绝大部分货值可以在今年全部转化。另外，2022年至今补充了其它地区约360亿元的货值土地。
绿城中国管理层判断，2022年上半年应该是一个筑底盘整的情况，今年下半年市场逐步会复苏趋稳。
原因是有三：，政策转变有利于房地产市场的恢复，鉴于目前的国际形势和宏观经济增长需求，重提了房地产稳定器的作用，政策面的宽松基调逐步形成。支持性的调控政策从供给端转向了需求端，同时适度放松限购，调整了公积金政策，增加了购房补贴，以及放松落户门槛等。截至2月底，有超过40个城市出台房地产相关调控政策，预计未来各地将继续加大因城施策力度。
第二，市场需求出现了复苏信号，核心一二线城市新房的来访量已经恢复到去年12月底双周的平均水平。二手房市场，从去年10月份以来成交量连续两个月成交提升，近期二手房的带看量超过去年40%以上，市场已经出现回暖迹象。考虑到政策显效会有一定滞后性，预计二季度会有比较好的表现。
第三是周期性判断，一般今年房地产行业下行期会经历政策见底、市场见底、客户信心见底三个阶段。从周期判断今年半年度后市场会大概率复苏并趋于稳定。
融资来源及流动性方面，于2021年12月31日，绿地集团有银行存款及现金(包括抵押银行存款)714.96亿元，其中销售监管资金109.51亿元，总借贷1274.59亿元，净负债(总借贷减去银行存款及现金)559.63亿元。净资产负债率(净负债/权益总额)为52.0%，与2020年12月31日的63.8%相比下降11.8个百分点。一年内到期借贷余额为320.53亿元，占总借贷的25.1%，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.2倍，现金流较为充裕。
截至3月23日收盘，绿城中国报13.22港元，涨幅8.36%。
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