[摘要] 住房市场改革、经济强劲增长和城镇化快速推进是1998年以来房地产需求增长的重要驱动力。自1998年房改以来，房地产行业繁荣发展，除了产业政策的支持之外，中国人口红利的释放以及城镇化战略的积极推进功不可没。-
住房市场改革、经济强劲增长和城镇化快速推进是1998年以来房地产需求增长的重要驱动力。自1998年房改以来，房地产行业繁荣发展，除了产业政策的支持之外，中国人口红利的释放以及城镇化战略的积极推进功不可没。然而，“十三五”期间，中国开始面临人口红利消失的问题：中国人口增速自2016年以来持续放缓；15-64岁的劳动年龄人口规模自2012年开始进入负增长。此外，中国常住人口城镇化率于2019年突破60%，实际城镇化率更高。虽然与发达国家相比，中国城镇化率仍有进一步提高的空间，但由于基数的提升，以及中国经济增速的放缓，实际城镇化率增速也势必放缓。从发达国家的经验来看，当城镇化率达到了60%以上时，城镇化率的年均提高速度普遍降至1%以下。预计中国“十四五”期间，城镇化率平均每年提高速度将由1996年-2019年的1%以上逐步减慢。因此，展望未来十年，伴随着中国人口增速见顶以及城镇化率达较高水平，预计新增住房需求将较过去十年显著放缓。
1998年正式启动房改至2021年黄金期，中国共销售商品房225.2亿平方米，其中“十五”（2001-2005）、“十一五”（2006-2010）、“十二五”（2011-2015）、“十三五”（2016-2020）分别销售商品房17.7亿平方米，40.5亿平方米、60.01平方米、84.6亿平方米。
值得注意的是，改善需求是支撑十三五销售增长的重要因素。根据2015年1%人口抽样调查数据：1）约51%的受访城市居民所居住的房子仍为2000年以前建成，整体楼龄较高；2）约17%/16%的受访城市居民居住在自建住房/老公房，商品房渗透率仍然有限。2014年以来中国大力推进棚改政策，14-18年年均开工棚户区改造住房500万套，年均开工面积按70平方米/套估算约3.5亿平方米，相当于14-18年年均商品房销售面积的24%。可以说2015-2018年，住房改善需求对总需求的贡献较为显著。
随着人口红利消失，城镇化率提升趋缓，中国房地产潜在需求增速放缓。然而在棚户区改造的推动下，供应较快释放，房地产销售总量于“十三五”期间快速上升达到历史高位。虽然城镇化的进程还在继续，住房改善的需求仍然旺盛，但房地产市场将从总量扩张过渡到结构分化。长期来看，中国房地产行业潜在的供求失衡风险有所上升。通过房地产调控稳定房地产供应，有助于防控风险，利好房地产行业的中长期发展。
房地产具有行业链条长，关联产业多的特点，目前尚未有统一的方法测算行业对GDP的贡献。我们由支出法的角度估算房地产行业对GPD的贡献。首先看房地产消费，我们参考前国家统计局副局长许宪春的方法估算房地产消费对GDP的贡献。居民收支调查中的居住消费支出包括房租、水电煤气、物业管理及自由住房折算租金，可作为房地产消费的测算指标。2013-2020年居住消费占居民消费支出的比重在21.8%~24.6%，居民最终消费支出占GDP的比重在35.6%~39.1%，因此我们估算房地产消费占GDP的比重在8.1%~9.3%。然而注意的是，由于居住消费支出中未包含家电购置等，故实际房地产所带来的消费或更高。
作为投资中一大类的房地产投资，曾经是中国经济快速增长的主要引擎之一。尤其是中国在90年代房改以来，其快速的商品化、货币化之后，作为住房的商品属性，使之成为中国居民的一类消费品。而其固定资产的金融属性，在中国货币规模快速扩张的时期，也成为了中国居民的一类投资品。因此，可以说房地产投资在中国过去30年经济高速增长过程中的地位和作用举足轻重，其影响力不仅仅局限在投资，同时也渗透到了消费的各个层面。
近年来，政府对房地产活动走弱的容忍度明显提升。2021年经调整房地产开发投资（剔除土地购置费）同比增长7.3%或7106亿元至10.41万亿元人民币，拉动名义GDP增长0.7%。中国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力冲击。在悲观/中性/乐观情形下，我们假设2022房地产开发投资完成额同比-15.9%/-7.4%/-4.3%，房地产开发投资将拉动名义GDP-0.9%/-0.4%/-0.2%。回顾2013年以来的数据，房地产开发投资增长对名义GDP的拉动作用在-0.3%~2.4%若地产投资超过-15%的极端下滑，叠加对上下游的影响以及疫情影响，会加速金融风险暴露，届时，将拖累中国GDP及加大城镇居民就业压力，导致地产财政收入骤减，综合的负面影响或令中国经济有不可承受之重。
目前内房股估值处于历史低点，行业扔在探索新的发展模式。随着行业的发展前景逐渐明晰，估值有望修复。值得注意的是，在风险出清的过程中，房企间信用仍将持续分化，房地产行业相关资产价格将持续呈现较高波动率。本次疫情和行业调整将进一步考验房企资金实力及应对能力，我们看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企，认为优质房企集中度有望上升。
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