[摘要] 还在ICU的楼市，正迎来一波接一波的“猛药”。各大银行、各大城市，都在以罕见的“关切”态度，等着房地产赶紧从病床上下来。
还在ICU的楼市，正迎来一波接一波的“猛药”。各大银行、各大城市，都在以罕见的“关切”态度，等着房地产赶紧从病床上下来。
而央行这边在加码，先是5月15日，首套房利率，在5年期LPR基础上，允许再降20BP；随后5月20日，5年期LPR降到了4.45%，这样看，在5年期LPR的基础上再降20BP，房贷利率已经降到了4.25%的水平，这是什么概念呢？
年初的时候，很多城市房贷利率普遍在LPR基础上加点80BP甚至100BP以上。假如1月份买房，100万30年等额本息，利率6.12%，利息要还118.6万，月供6072元，只过了4个月时间，别说加基点100BP，对大部分城市来说，银行手里的额度很充裕，一般都能执行利率，尤其是股份行或区域银行。这样算来，现在买房，同样100万30年等额本息，利率4.25%，利息只有77万，月供4900块左右，利息省几十万，月供省1000多块。
过去这些年，你啥时候见过，央行对房地产这么呵护？各大城市也争相在放松。
5月22日，武汉经开区全面取消住房限购政策；5月20日，南京二手房本来取消了购房证明，后来又临时取消，很明显，正处在博弈的过程中；5月21日，首套房公积金贷款限额上调至80万元；5月20日，大连二手房不限购，非户籍居民无需12个月社保可购房，同日，南通购买首套房首付20%，商业贷款利率4.25%；5月19日，银川购房数量和主体不受户籍限制，首付比例20%。
注意，这只是三天时间里，有名有号的大城市，发的宽松措施！不用再罗列了，因为太多，根本看不过来，大家也想必对这类消息麻木了。
数据显示，3月部分放松“四限”的二三线城市有郑州、宁波、青岛、福州、昆明、沈阳、广西、哈尔滨等，4月跟进放松的二三线城市有南京、苏州、无锡、佛山、东莞、贵阳、兰州、秦皇岛等。
但是，以上这些措施，似乎并没有让购房者动心，是什么原因，让购房者还在犹豫？
在房住不炒的背景下，购房者对投资住宅回报的长期预期已经发生改变，地产销售面积回不到过去；房企去杠杆的背景下，开发商对商业开发的毛利率水平的长期预期也发生改变，地产开发投资的杠杆率和周转率回不到过去。
根据央行数据，今年1季度房地产开发贷款余额同比增长仅1.1%，2月和4月的新增居民中长期贷款历史上首次负增长，房企和居民都进入了去杠杆时代。
简单说就三个：人口周期、城市分化、涨价预期。人口周期和城市分化，早就是楼市的一个“长周期雷点”，只不过大家意识不到罢了，2022年的特殊情况，只是让问题加速暴露而已。
我们看到，去年10个省份的人口自然增长率为负值，包括黑龙江、辽宁、重庆、内蒙古、湖南、湖北、上海、江苏、河北和山西。相比2020年，2021年“新一线”城市中的武汉、杭州、成都、西安、南昌、长沙分别增长120万人、23.9万人、24.5万人、20.3万人、18万人和17.8万人。与此同时，以河南、云南、黑龙江为代表的中西部和东北省份，常住人口在常年流出。
而一线城市北京、上海、广州、深圳，2021年四座城市合计常住人口增量只有12.41万人，其中，深圳比2020年仅增加4.78万人、广州新增7.03万人、上海新增1万人，而北京则减少了0.4万人。
同样是猛药，不同城市，见效的时间，自然也不同。
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