[摘要] 楼市利好频出，未来的走向越来越明确，政策开始"明牌"
楼市走到5月，楼市利好政策频出，不少人对未来楼市的走向开始迷糊，不知道未来会市场到底是向左还是向右？先看一份数据。
央行在发布的一季度金融数据显示，3月份住户贷款增量同比减少1.3万亿元，其中，中长期贷款同比减少2504亿元（其实主要就是房贷），如果再对比2月份的数据，2月份住户贷款减少了3369亿，其中，中长期贷款减少459亿。细心的研究者发现，房贷减少幅度在扩大，而且这种连续同比减少情况，是自央行发布相关统计数据以来，从未有发生过的情况。而到了4月份，央行发布的数据还显示，在人民币贷款同比继续减少8231亿元里面，其中住户部门少增贷款7453亿元，继续刷新历史。
你说这个问题大不大？说不大，是因为只少了7000多亿，说大，是因为首次出现同比连续负增长，而且还在继续扩大，它可能是一种趋势性、苗头性问题，在购房端的表现就是，观望的人越来越多。
这一点，也体现在重点房企的销售数据上。
机构统计显示，1月份，万科、保利、融创、招商、中海、金茂销售额同比下降50%、34%、20%、38%、45%、50%。数据显示，2月份，百强房企销售额同比下降47%，环比1月份再下降23%，没有最差，只有更差，3月、4月份呢，根据中指的数据，百强房企销售额基本都是缩半，明显没有“金三银四”成色了，值得一提的是，而且，这不是某几家房企销售不尽如人意，而是整个行业的现状。
问题是，接下来怎么办？
我们说，数据无疑是有滞后性的，其实，从开年以来，越来越多的城市开始“真刀真枪”稳市场。
从媒体公开报道的数据看，截至目前，这波出台稳楼市（政策放松）的城市已在30个以上，几乎涉及一二三四五线所有城市，从政策内容看，大致分以下几类：
个就是降低房贷利率，降低首付、提高公积金贷款额度等，从减少购房支付成本上下功夫，从历次恢复楼市政策看，这一招确实是有立竿见影的效果。这是目前比较普遍的做法，基本涉及大多数城市。第二个是，发放购房补贴，比如保定、自贡、玉林等；第三是，放开限购、限贷、限售，比如郑州、青岛等。当然，还有国家层面的提法也是暖风频吹，房地产是支柱产业，确保合理住房需求，保持房地产健康发展等等。
不得不说，这些做法都是历次市场下滑后所用的常规手段。有没有用？肯定是有用的，会释放一些被挡在门槛外的购房需求，但，有多大作用？我们可以看看2015年12月国家提出的“化解房地产库存”要求，也就是我们后来说的“楼市战略去库存”。
要知道，当时的这一决策可不是随随便便提出来的，而是此前尝试过多种方式方法，比如像这几个月各城市放开的购房补贴、限购、限售、降低房贷利率、降首付，说区别，不过是力度要弱一些而已。当时，经过一年多的尝试，收效可以说是微乎其微，楼市库存还在不断堆积，此时，有专家就提出“涨价去库存”，可以说被很多人抨击，但在各种药方都用掉之后仍无解，楼市战略去库存才随之而出，一是实物安置改为货币安置，二是默认涨价去库存。结果大家也看到了，基本上，房价在这波楼市去库存过程中整体上涨了一番，有的城市更多。
说白了，虽然眼下各地祭出了眼花缭乱的救市政策，但离市场真正回暖还要差很多，而且，在房住不炒的大环境下，政策放松的效果远不如过去，购房者仍然比较谨慎。但这样一直僵持着也不是办法，毕竟2022年我们提出的经济增速为5.5%，在业界看来，这样一个速度在这样一个环境下几乎是一个天花板的存在，也就是会说要花很大力气才能够得着。
前面已经祭出了不少传统的“救市政策”，但眼下市场仍波澜不惊，谁都知道，当信心被消磨后，情况可能只会更糟。所以，用专家如经济学家任泽平的话说：
“因城施策”就是允许各个城市自救，通过适当地调整房地产前期过紧的政策来进行房地产市场的自救。比如前期的限购、限贷、限价、限售等等，今年有可能会调整。
随后不久，决策层就提出要支持刚性和改善需求，保持房地产市场监看平稳发展。毫无疑问，相关配套的呵护楼市政策将纷至沓来，地方上有了这个“导向”，相信还会有更多宽松措施出来。
联想到最近一段时间，广州放开豪宅备案价格，东莞甚至在对2022年轮土拍的长安地块和塘厦地块取消了毛坯限价（此前限价41998元/㎡和38220元/㎡）。而同为长三角的杭州、南京等城市，也在即将要出让的首批地块中提高了限价标准。而超过110座城市已调低房贷利率、放松限购等方式，指向很明确，一方面开发商要有钱赚，敢于拿地；另一方面，给市场释放了一种房价预期和空间。
正应了某位大佬的话，“楼市，从来都是买涨不买跌，不给甜枣，就不可能引来蜂蜜”。看到没有，无论专家还是地方的实际行动，都越来越触及楼市真正回暖的核心问题：房价要有一定幅度的增长。
有人一定会说，现在房价都这么高了，而且大家都有房子了，在这样的市场环境下，房价能涨得起来吗？楼市走到5月，有一种预感越来越强烈，在房君看来，有几点是明确的：
1.仅靠自住是无法撑起市场继续回暖。央行在2020年发布过一份报告，超4成家庭有2套（含）以上住房，纯刚需更是少之又少，只有4%的城镇家庭没有住房。当然，这份报告在不久后就被删除了，原因不得而知。
但还有两个信息也佐证了这一点，一是2021年末我们的常住人口城镇化率已为64.7%，考虑到人在农村，已经在城市买房的情况，以房子算城市化率只会更高。二是通过我们身边的人也可了解到，很少听说一套自住房都没有的。一句话，我们不缺房子。要想刺激市场真正回暖，只能把我们此前调控抑制的“保值增值”需求适当激发出来。
但是我们也知道，现在能买房的，除了刚需，很大一部分人买房的目的就是应对不断增发的货币，直白点，就是对抗通胀。但如果房价也不涨了，加上变现的问题，这部分需求肯定是不会轻易入市的。所以，如何刺激这部分需求，就两个字：涨价。
2.涨多少合适？
首先要清楚一个事实，国家自2021年以来的楼市去杠杆，去房地产行业杠杆，去购房者杠杆都一直在进行，只是到去年底才开始进行微调，目的是稳市场。做了这么长时间去杠杆动作、确保行业出清的事，不可能前功尽弃、所有的风险都恢复到以前。
所以，即便要市场回暖向上，也得有一个度，让他们看到买房即便不像过去那样大涨，但起码能实现保值，有专家算过一笔账，算上首付资金利息和房贷利息，一年房价涨幅不能少于5个点，此前有地方也按整个幅度审批预售价，像网上传言的深圳二手房指导价即将上调3%-5%幅度，这或就是一个信号。有了这样一个幅度参考，起码可以把市场预期带动起来，看到房价还能涨！
3.再提一下上限。
去年有两个节点，官方都提及房地产税，特别是去年底，财政部表示要做好房地产税试点准备，作为试点热门城市，厦门统计部门甚至提到做好试点落地前的准备工作，一时间，其他城市都心心念念，似乎很快就会轮到自己。
房地产税试点一定是在楼市上行期才会推出来，而不是在平稳期，甚至下行期，那样对市场的影响太大了。所以，在经历去年上半年的楼市火热期后，有业内人士就表示，房地产税一定会被搬出来“吓唬”一下。不过，在这次大会上却没有提及，财政部还郑重其事的提出，今年内不具备征收条件，很显然，这跟当下的市场不温不火有关。由此可见，房地产税短期不会再提了，让市场先“回血”。回到什么时候？表现在：
一二线市场率先回温，土拍预热，新房、二手房成交量显著回升，价格呈现一定幅度上涨，然后带动都市圈、城市群内的三四线城市回暖。由于城市楼市基础不一样，如果均价上行5%的话，有的能到10%，甚至更高一些，但差的地方也仅仅是走量，价格不会太明显。市场全面热了后，就像一些专家提出的，房地产税又要出来“转转”了，虽然未必是全面推广，但试点的概率应是很大的，试点期，它带来的效果真的未必是持有成本涨多少，而是心理预期，但这就够了：让市场降温。
4.最后说说买房。
一个关键的原则就是不要被现阶段楼市回暖的假象所迷惑，回暖更多是倾向于让房企能够交房，让行业正常运转，不拖经济发展后腿，而不是再来一轮猛涨，楼市基础好的城市涨一波，楼市基础差的就不太明显。在这个原则下，刚需或者改善，特别是置换的，趁着这波行情，把老旧二手房处理掉，置换成品质新房。但如果是以长期保值、增值为目标的话，城市和地段就显得很重要了，城市等级越高、地段越核心，资产的安全边际就越高，起码，在市场再次回归平静时，不至于一地鸡毛。
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