[摘要] 不知不觉，2022年已经进入6月份，眼看上半年即将走完，不少人对楼市的走向还没摸清方向，也不清楚市场到底是冷却还是火热，更不理解国家对楼市的态度是假收紧还是真放松，尤其是回顾4月和5月之后，这种预感更加强烈。
不知不觉，2022年已经进入6月份，眼看上半年即将走完，不少人对楼市的走向还没摸清方向，也不清楚市场到底是冷却还是火热，更不理解国家对楼市的态度是假收紧还是真放松，尤其是回顾4月和5月之后，这种预感更加强烈。
一、4月和5月的楼市现状
根据国家统计局公开数据梳理得出，2018年到2022年4月份住宅商品房销售面积分别为10552.66万平方米、10842.25万平方米、10681.41万平方米、12871.5万平方米、7417.13万平方米，销售额分为9005.08亿元、10630.41亿元、10356.27亿元、13954.3亿元、7175.93亿元，销售均价分别为8533元/平方米、9804元/平方米、9695元/平方米、10841元/平方米、9674元/平方米，从销售面积、销售额和销售均价三则数据不难看出，2022年4月份销售面积、销售额、销售是近五年以来最低值，除此之外，根据数据显示，5月份百强房企销售额金额4546.7亿元，同比降低59.4%，重点监测的30个城市商品住宅成交面积同比仍下降59%，量价齐跌在4、5月份展现的淋漓尽致。
而在政策方面，4月份大连、兰州、株洲、秦皇岛、锦阳、衡州、台州、丽水、南平、苏州、上海、芜湖等超过30城出台楼市新政，占1-4月份楼市调控总城市的37.5%，调控趋势呈现“控一线、稳二线、拉三四线”特征，5月份超过69城出台楼市调控新政，涉及降低房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、降低购房税费等措施，尤为明显的是房贷利率从最低4.6%已下调至4.25%，部分城市公积金贷款额度得到明显提高。比如山东滨州市最新发布的《关于调整住房公积金有关政策的通知》明确指出，最高贷款额度从50万元提升至60万元，贵州毕节市公积金贷款额度从最高35万元上调至最高60万元，要知道每10万元公积金贷款比商贷利息可以省约4.1万元，可见今年的楼市调控可谓是“下血本”了。
二、对下半年楼市有一种“强烈预感”
再结合当下楼市调控的发力点和覆盖面可以很清晰的感受到：国家对房地产为经济做的贡献仍然依赖，对土地收入的预期较高！
1、房住不炒和楼市回暖会“侧面相撞”
近日，央行副行长潘功胜在发布会上表示，央行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，因城施策好差别化住房信贷政策，满足购房者的合理性住房需求，事实上，房住不炒并不能达到理想化状态，能真正称得上房住不炒的或许只存在于1998年房改年之前，房子由国家分配，不存在金钱交易，房子也没有任何可以炒的价值，但是现如今住房是商品房的天下，房子已经与金融绑在一起下不了船，那么楼市行情不好时的政策调整，势必会与房住不炒“侧面相撞”。
2、楼市回暖不代表房价大幅上涨
经历过2008年、2015年楼市动荡的朋友就会明白，政策放松是为了解决库存压力，说白了土地、房子交易受阻，需要用政策来疏通疏通，但是疏通的过程中往往伴随着房价上涨，从一二线城市楼市调控所展现的迹象表明，投资一二线城市房子的今天或许就是三四线城市的明天，比如成都，5月31日成都新政出台后，还曾有人连夜排队买房，生怕房价上涨，但是新政出来后的第二天，二手房市场突然增多7000套，并且成交还得依赖降价，而到第三天时，成都的二手房挂牌量新增超过11000套，很显然，投资房产从心理上已经不抱希望了，大多数以前没有尝试过的也不抱希望了，当然这并不意味着没有买过二套房的想尝试一下房价上涨的“甜头”，购买的人多了，正中房价上涨的下怀。
3、楼市政策促进楼市回暖的周期或将拉长
从以往的楼市政策松绑对楼市影响的经验来看，一般3个月左右就会有效果，那么本次政策利好楼市后会不会快速见效呢？举个例子，贵州省毕节市赫章县在2021年之前的房地产主要由汉阳地产一家独大，基本没有别的楼盘竞争，但是2022年1月份老城区附近4个楼盘同时开盘，住房供应增加至少1200套，对于县城而言，本身也离毕节市较近，内卷在这个时候出现，即便是政策有所好转，也不一定能够回暖到预期状态，那么随着全国各大城市楼盘数量越来越多，住房库存量越来越大的现状下，单单依靠楼市政策或许就有些牵强了，毕竟真正的刚需与收入直接挂钩，并不像2016年那般有上千万的棚改家庭加入购房大军中，所以说单方面政策的放松，并不一定能短期奏效，就看接下来还会不会有其他“棋”下了。
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