[摘要] 2022年房价或将超出想象，该不该买房已经清楚，这“3大信号”你一定要知道！
最近一段时间，关于要不要买房的问题又受得热议，这是因为进入下半年以来，房价下跌了，购房门槛降低，很多人看到了买房的希望。根据国家统计局公布的统计数据显示，10月份平均房价已经降低至9749元/平方米，重回万元以内。更重要的是，在全国70个大中型城市中，10月份新房房价下跌的城市有52个，占比高达70%，二手房房价下跌的城市有64个，占比超过90%。可以看出，现在房价下跌并不是个别城市或者个别地区的个别现象，而是已经成为了一个普遍现象了。也就是说，过去的房价是普涨时代，而现在随着楼市调控政策的持续，房价转折点已经出现，房价只涨不跌的时代已经过去了。
当然，人们也知道，就算最近几个月房价确实下跌了，但是目前全国的房价依旧位居很高的位置。就比如10月份是9749元/平方米，这也只是说明房价仅跌回了2020年的水平。根据2020年的房价水平来看，房价还是非常高的，不仅是一二线城市的房价动辄几万元甚至十几万元，就是在三四线城市中，房价都非常高。在2020年全国有103个县城的房价在万元以上，很多小县城的房价都在七八千元一平方米。
也就是说，就算是在普通的县城，现在一套房子基本上也要百万元起步了。而相比于人们的收入水平，现在的房价太高了。根据上海易居研究院的调查统计数据显示，2020年全国100城和50城的平均房价收入比分别为9.2和13.3。也就是说，对于生活在这些城市的家庭，想购买一套房子需要整个家庭不吃不喝工作9.2年和13.3年。
所以，面对目前的房价，大部分没有房子的人依旧买不起房子。根据统计数据显示，在2020年全国租房的人群高达2.2亿人，并且有机构预测，在2023年租房人群将超过2.4亿人。也就是说，目前还有很多人非常需要房子，这些租房的人群中很多都是没有房子的人，他们都非常需要房子。
虽然租房能够解决人们的居住问题，但是并不能解决人们的住房问题。这是因为现在的房子并不仅仅是一个居住的位置，同时还是的象征，直接关乎着人们的幸福生活。特别是在城市中，房价和人民的爱情、婚姻、孩子教育和医疗福利待遇挂钩，所以人们对房价的走势非常关心，因为这直接关乎着他们的幸福生活。
正因如此，房子非常重要，随着房价走势出现下跌，人们对于买房和不买房这个问题争议越来越多。2021年马上就要结束了，很多人都预测2022年是一个好的购房时机，这是因为“3大信号”出现，2022年房价或将超出想象，该不该买房已经清楚了。
第一：信贷政策收紧，房企资金链受到了挑战
最近一段时间，楼市最大的问题就是资金链紧张，这是因为楼市信贷政策在最近两年一直在收紧。在2020年9月份，央行和住建部联合出台了“三条红线”新规，制定了3个标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。对于“三条红线”新规，就是为了让房企降低负债率，通过控制房企的融资来逼迫房企去降低负债率。另外，在2021年，央行和银监会又出台了“限贷令”，这不仅让房企的融资受到影响，同时购房者的房贷也受到了影响，这直接影响到了房企卖房回笼资金的速度。
在这种情况下，楼市行情越来越差，很多人在买房这个事情上也开始犹豫起来。而房企目前只能靠卖房回笼资金、缓解资金链压力，同时卖房子也是降低负债率最有效的方式。因此，现在很多房企只能不断降低售价来吸引购房者。更重要的是，2022是“三条红线”政策给出三年缓冲期的最后一个整年份，所以在2022年绝大部分房企都有着很大的降低负债率任务。所以在2022年，房企们降价促销的力度将会越来越大，甚至可能超出很多人的想象。
第二：楼市已经进入买方市场，供需关系发生了逆转
进入2021年以来，楼市最大的变化就是人们对房价未来的走势失去了信心，很多投资客不仅不再购买房子，反而开始大规模抛售房产。特别是从今年3月份楼市调控政策再次收紧之后，全国二手房挂牌量都开始激增。根据统计数据显示，目前像北京、天津、沈阳、郑州、武汉、南京、成都和重庆等城市的二手房挂牌量都超过了10万套，其中更是有城市二手房挂牌量超过了15万套甚至20万套。另外，随着二手房挂牌量的激增，二手房市场出现了严重的供大于求现象，二手房售价也出现降低。但是在二手房售价降低的同时，二手房成交量并没有提升，很多城市的二手房市场都出现量价齐跌的现象。
在新房市场上，也同样面临了相同的情况，甚至更严重一些。因为现在仅全国100城的新建商品房库存数量就超过了5.1亿平方米，开发商的资金链都非常紧张，所以现在开发商之间的竞争力越来越大。另外，二手房售价降低，对新房市场的冲击力也越来越大，这是因为二手房是现房，没有新房期房那么多风险。
因此，就算二手房售价高一点，很多人也会去购买二手房，而现在在很多区域，二手房售价已经周边新房期房差不多，甚至还低一点。在这种情况下，二手房对新房期房造成的冲击力会越来越大。如果一个房企想在2022年取得好的销售业绩降低负债率，那么售价起码要低于周边二手房的售价。
第三：旧改政策代替棚改政策，三四线城市楼市失去棚改资金和拆迁户的支撑
进入2021年以来，全国老小区旧改工程加速了，到处都是老小区在翻新改造，很多三四线城市的老小区旧改工程也开始了。老小区担心旧改，就意味着这些小区不再拆迁了。虽然2022年还会有一些小区会进行棚改拆迁，但是数量会非常少，对楼市的影响将越来越小。这个政策的变化对一二线城市可能影响不大，因为在一二线城市的楼市，棚改项目占比很小。但是这对三四线城市的楼市影响就非常大了，在过去几年里，由于三四线城市棚改规模比较大，当地楼市规模又比较小，所以随着棚改资金和拆迁户涌入当地楼市，当地房价也很快被大幅抬高了。
最近两年，随着棚改开工项目减少，其实很多三四线城市的楼市已经慢慢撑不住了。就比如笔者的老家，一个四线城市，最近两年房价就出现了阴跌的现象。而随着棚改政策慢慢停止，未来三四线城市的楼市将失去棚改资金和大量拆迁户的支撑，房价也将会慢慢回归合理水平。
总结：通过以上点可以看出，进入2022年，楼市环境将越来越有利于购房者买房。房子是给人居住的，随着楼市调控政策的持续，房子最终会回归居住属性，房价也会慢慢回归合理水平。另外房子也是一种商品，物以稀为贵，供不应求房价上涨，供大于求，房价下跌。所以，随着住房资源的过剩，未来房价走势将不再是只涨不跌。当然，对于人口持续流入的一二线城市，有着人口的支撑，未来房价还会有继续上涨的空间。强者恒强，弱者恒弱，未来房价的走势也会根据城市的不同而慢慢出现分化。
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