[摘要] 今年不买房，将错过最佳时机？内行人预测：或将打破传统规律！
今年的楼市相比往年可谓不是一般的“刺激”，截止到目前为止，全国关于楼市政策调整已超过300次，5月份调整次数超过100次，总体而言，楼市在交易方面有明显复苏迹象，离不开5个原因：一是政策放松扭转楼市交易低迷，通过放宽或取消限购、限售、限贷等政策，促进刚需购房；二是房贷利率下调大大降低人们购房成本；三是通过降低首付比例、支持子女提取父母公积金买房等政策降低购房门槛；四是降低限售力度，让二手房涌入市场，五是大量新房流入市场，购房者选择性更强。
无论是哪一条楼市政策，都是在刺激楼市的运转，对买房人而言，有着实实在在的减负作用，尤其是降低购房门槛、支持提取父母公积金余额、房贷利率下调、提供购房补贴、降低税费压力等方面，细心的朋友会发现，这些政策均是阶段性政策，最长的维持到明年年底，大部分在今年年底就结束，因此，不少人预测，今年或许是最佳买房时机。
近日，在跟一位房产销售行业的朋友交流中感慨，今年以来，政策调整虽然对楼市有所好转，但并没有让购房者失去理性，观望情绪依然很高，无论是大城市还是小城市，购房者的选择性都比较广，不像过去只有几个楼盘甚至没有选择，与此同时，征信、首付款也是购房的阻碍，过去几年不少人忽略掉征信的重要性，担保或网贷逾期容易影响到购房者的房贷，可见，政策的放松对楼市而言，并不能起到以点带面的效果，对此，内行人表示：未来的楼市，或将打破传统规律！一起来看看吧。
房子“不好卖”成普遍现状
从全国来看：城镇化率是反映楼市供需关系的主要指标，截止到目前为止，我国的城镇化率超过64%，距离发达国家仅11%的差距，虽说我国是人口第一大国，即便是11%的城镇化差距也潜藏着巨大房地产红利（约1.54亿人有购房需求），但是我国的住房库存并不少，截止到2022年，广义库存面积约38亿平方米，什么概念？按照目前我国人均居住面积39平方米/人计算，现在的库存面积可以满足9743万人居住，此前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心就曾发布报告显示，我国城镇地区住房空置率21.4%，如今4年时间过去了，即便是降低10%的空置率，也有近6000万套房子处于空置状态，结合即将推向市面的新房库存和过去投资空置的房子，显然全国总住房已经有过剩的苗头。
从房价高的城市来看：最新智妍月榜数据显示，全国660个城市中，有76个城市房价超过万元/平方米，而从1-5月份住宅商品房销售面积和销售额得出今年全国房价均价跌回万元内，房价高于1万元/平方米的城市占11.5%，低于1万元/平方米的城市占88.5%，占少数的大城市房价拉高了全国房价平均水平，比如深圳、上海、北京、厦门的房价均价超过5万元/平方米，是五线城市、县级市房价的10倍，随着房价快速上涨，大城市逐渐形成让人们高攀不起的房价，尤其是深圳，户籍人口只占常住人口的31.46%，而深圳的房价均价已经超过7万元/平方米。
从住房库存多的城市看：根据最新的新房库存去化周期排名可以看出，排名前五的分别是防城港、哈尔滨、连江、长春、呼和浩特，去化周期分别是152个月、144个月、138个月、103个月、104个月，比如防城港城镇化率已经达到61%，房子库存的去化周期长达到12年，按照目前的住房购买速度，意味着防城港未来12年都不需要再拿地建房，供应完全可以满足购房人购买需求，这些城市中，除了人口外流、产业发展下滑以为，过多开发房地产也是住房过剩的根本原因。
所以，目前我国的楼市面临“房子不好卖”的现状，大城市房价过高，一般人买不起，小城市住房过剩，人们不愿买，开发商不好卖，这个现状正影响着我国房地产正常发展。
内行人预测：或将打破传统规律！
基建、棚改拆迁、人才补贴、大型产业落地都是房价上涨前的信号，然而，随着我国进入小康社会、脱贫攻坚基本完成，楼市发展从快速通道进入慢速通道，也意味着未来楼市发展规律会打破传统规律。
基建方面：根据钢联数据统计显示，从2014年—2019年底我国基金投资增速呈下降趋势，增速从25%下滑至5%，经历过2020年疫情后的负增长后，2022年基建投资回归正常，比如山东省明确在2022年投入交通基础设施建设2700亿元和水利投资500亿元，河南省明确表示2022年新增通车里程800公里以上，大部分省份的保障性安居工程是投资重点，表明全国大范围的基建工程其实已经落下帷幕，新基建成为下一轮重点关注对象，涵盖5G基建、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心等领域。
棚改拆迁：从2015年开始到2018年全国平均每年棚改拆迁总套数超过600万套，而2019年和2020年下滑至平均400万套/年，加上约17万个老旧小区改造计划的到来，老城区改造后的老旧小区在近5年不会出现拆迁，意味着接下来的时间里棚改拆迁不会大规模诞生，只针对那些满足拆迁条件和开发效益较好的区域，或许开发商才愿意主动拿地，这也意味着棚改拆迁已经从大规模转变为小范围，此外，现在的棚改拆迁与以往有明显区别，为了防止货币化安置政策的资金变相流入房地产，现如今的棚改拆迁大多以赔付住房为主，那么拆迁对房地产的实际影响不会很大了。
人才补贴和产业落地：无论是过去还是未来，人才补贴和产业发展都是城市推动的主要手段，吸引高质量人才进城和吸引优质产业前来发展，才能让城市经济有进一步提高的可能性，尤其是那些原本就缺乏带动经济增长的基础产业和高学历人才，任何城市都在竭力争取。
在基建、棚改等可以快速拉动经济增长的措施走向平稳后，加上房子过剩的局势下，对购房者而言，买房其实不需要很急了，正如经济学家马光远所言，未来不同城市的楼市会两极严重分化，会出现“3个20%”，即20%的城市、20%的房企和20%的房子，说到底还是“二八定律”，只有20%的城市经济发展最理想，20%的房企能从中获利，也只有20%的房子能够保值，言外之意，如果看重房子的金融属性，还是优先考虑这20%的城市、房企、房子，如果看重的是宜居性，80%的城市、房企、房子中有更多选择。
总体而言，市面上大部分房价不会有大幅波动的情形了，所谓最佳买房时机并不一定是现在，未来也有无限可能，当下的购房政策比过去更好，不代表未来的购房政策一定比现在差，毕竟无论何时房企作为商人而言，没有利润是断然不会下手拿地的，如果说最佳购房时间真的存在，那么一定会与房价收入比相联系，也就是房价收入比足够低时，或许才是最佳购房良机！莫要拿现在的楼市处境与传统的规律相提并论。
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