[摘要] 因城施策方针下，以碧桂园为代表的头部房企优势在哪儿
继4月16日成都市出台支持刚性和改善性住房需求措施之后，成都市住建委于4月31日再次推出进一步完善房地产的政策：放开限购，二孩以上的家庭可以在现有限购套数上新购买一套；如果是个人转让唯一住房，增值税由原来的5年免征调整为2年，用公积金贷款，首付的比例将下调10%。
当然，不只是成都推出了此类调控措施。近半个月来，随着国务院接连发布包括房地产行业在内多个领域的6方面33项有力措施后，一二线城市纷纷跟进，如厦门下调贷款利率，西安也放松了限购。一时间，市场松绑引起了广泛关注。
这样明显放松的房地产政策，真的是好事吗？现在这房子还能买吗？以碧桂园、万科等为代表的头部房企，又有哪些可圈可点的表现呢？
01正确打开房地产的方式
事实上，从2021年开始，中央就在不断完善房地产相关市场监管机制，从金融端、需求端、供给端持续发力，到了今年，这股势头依然不减。
但与之形成鲜明对比的是，社会上部分人对市场前景抱着一种悲观的情绪，认为中国房地产行业在经历过所谓的黄金时代之后，正在进入黑铁时代。在这样的舆论环境下，国家如此大力推行房地产政策优化，难道也是因为担心房地产行业吗？
我们直接来看一组数据，2021年全国商品房销售额为18.2万亿元，同比增长4.8%，销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%。这拉动了建筑施工、水泥、玻璃、装修、家电、运输等五六十个上下游行业的发展，经估算带动全产业链经济约30万亿。这一数字还没有算上房地产整条产业链可以提供的就业机会。
而与之形成对比的是，这两年发展格外火热的新能源汽车行业，市场规模也不过只有7000亿。可见，房地产行业依旧处于举足轻重的地位，国家希望通过政策层面的优化帮助房地产行业高质量发展。
当然，市场上出现这些恐慌的情绪也很正常。因为从短期看，政策突然放松，可房价依然居高不下，不免让人担心会被“割韭菜”。的确，高房价会让不少人感到巨大的压力，但房价问题不是单一因素导致的结果。每一方都有自己的出发点，地方需要保证财政收入，国家需要税收增长，消费者希望房价低且品质好，这就形成了经济学上的“不可能三角”。因此，仅仅靠打压房价来整顿市场，似乎显得毫无意义。
02稳健经营，安全保障
在“房住不炒”政策之下，需求端刚性和改善性住房需求得到调控的同时，供给端的改革也没有落下。
而房企安全度过供给端改革的重要依靠是稳健经营。
房地产的传统经营逻辑是先贷款拿地盖房，然后销售回款，最后交付房屋。这样的经营模式导致了房企负债的特殊性，也就造就在房地产行业中一项特殊数据——“合同负债”。
房地产基本是采取预售制的，也就是“先交钱，后交房”的模式，而按照“权责发生制”的原则，还没有完成交房，就不能确认收入，所以这部分只能记为“合同负债”，而“合同负债”在交房后都会转为收入。也就是说，“合同负债”可以被视作企业未来发展的“潜力值”。截至2021年底，碧桂园的合同负债为7092.55亿元，业内公认经营比较健康的万科，合同负债为6927亿元。
截至今年上半年，三大国际机构密集下调了房企评级及展望共130余次，甚至其中部分未出现债务违约的企业也遭遇了多次评级下调。而在此背景下，摩根大通4月将碧桂园的投资评级由中性上调至增持。此前，摩根大通表示认可碧桂园财务稳健，流动性风险低，是能够在本轮周期中“存活”下来的开发商；同时2022年的短期债务压力很小。
根据碧桂园财报显示，2021年累计权益物业销售现金回笼达到5022亿元，权益回款率90%，实现连续6年保持在90%或以上，领先于行业平均水平。至2021年年底，碧桂园现金储备充足，可动用现金余额约1813亿元，现金短债比为2.3倍，期末净负债率为45.4%，相比上年底下降了10.2个百分点，连续多年保持低位。从上面数据来看，碧桂园的表现可以说是十分出色的。
03房企新布局
2022年前五个月，碧桂园、万科和保利发展三家销售额都达到了千亿。此前大家一直担心的“硬着陆”问题，基本得到了解决。总体上可以认为，前期过度激进房企的非系统性风险（俗称“α风险”）仍有暴露可能，但我国房地产市场的系统性风险（即俗称“β系数”）健康稳定的总体趋势不会改变。这也意味着高质量的房企发展，将会衍生新的机遇。
以碧桂园为代表的“经营稳健、品质优良、发展有序”优质房企正在引领我国房地产行业向数字信息化，建筑绿色化转变。
当前全球正处于高碳向低碳甚至零碳转型的重要历史时期，国家碳达峰、碳中和战略也正加速推进，包括房地产、科技在内的多个行业的价值链正在加速重构，以求实现国家期待的绿色可持续经济高速发展，引领行业向高质量发展转变。以碧桂园为例，其早在2018年就组建了博智林机器人公司，意在发展科技智慧建造。经过近四年的努力，成果十分显著。截至2022年5月底，博智林旗下已有23款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖28个省份（直辖市、自治区）；累计应用施工面积超1000万平方米。作为房地产领域发展的新趋势，建筑机器人不仅成功实现低碳排放，还满足安全、质量、效率等需求。
博智林智能工厂一角
房地产是民生之重，选择好的房企，就是选择好的未来。因城施策的方针之下，房地产企业之间的差异会逐渐拉大，而真正优质的房企将会成为更多人的选择。
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