[摘要] 手里有闲钱的话，今明两年应该买房还是存钱？孙宏斌“四句话”说透了
前不久一组重要数据，揭示了当前典型城市的住宅库存情况。数据显示，截至2022年2月末，商品住宅库存量超过2000万的城市有三座，分别是青岛、沈阳、武汉，随后依次是太原、惠州、成都、佛山、长春、天津，库存量都超过1500万套。此外，去化周期最长的三个城市，分别是防城港、连江、大连，其中防城港和连江去化周期分别超过90个月、80个月，大连、烟台、河源超过了50个月。最后是商品房广义库存量，有8座城市的广义库存超过了1亿平方米。
上述一系列迹象表明，随着楼市遇冷，当前已经明显出现了库存积压的问题。根据相关规定，库存去化周期在18-36个月的城市，要减少土地供应数量，库存去化周期大于36个月的城市，要停止土地供应。原因很简单，去化周期大于36个月，相当于即使开发商停止住房建设，也需要3年以上的时间才能完成消化。另一方面，对于当前住宅库存量偏大以及潜在库存量偏大的城市来说，富余库存量能够抑制房价上涨。
事实上，当前楼市现状也说明了随着不断持续地调控下，当前房价正在朝着理性的方向发展，越来越多的炒房客投资者在逐渐退出楼市，住房金融属性消除的同时，真正的购房需求得以显现。根据央行公布的城镇家庭负债统计报告显示，当前我国城镇家庭住房普及率已经接近97%，也就是说真正的购房需求已经不足，在房企持续“拍地建房”的模式下，自然会有越来越多的住房囤积。
正因如此，当前有越来越多的城市松绑了楼市调控，据不完全统计数据显示，当前至少有55个城市通过降低首付比例、降低房贷利率、降低公积金首付比例、贷款额度增加、发放购房补贴等方式松绑调控。因此也有人认为，随着调控松绑，未来房价会像过去一样大涨，因此要抓住时机买房。与此同时，还有不少购房者认为未来房价会随着不断地调控出现大跌的问题，如今买房等于高位接盘。那么如果手里有闲钱的话，今明两年应该买房还是存钱？对此我们可以参考孙宏斌的“四句话”：
01.“我是十分支持调控的，如果房地产行业不调控的话，房价和地价都要上天了，这是调控的必要性，如果不调控的话这个行业就没办法干了”。
按照正常的思路，房价上涨得越高，对于这些房企来说意味着利润空间更大，能够赚更多的钱，那么为什么当前头部房企同样支持楼市调控呢？原因很简单，如果房价涨得太高的话，那么对于普通老百姓来说就无力买房了，特别是对于遍地高层住宅而言，入住率会降得特别低，建房成本可能都回不来。举个很简单的例子，假设当前的房价上涨100%，但是购房人数减少了200%，对于房企来说还是亏损的。
尽管当前房价有回落的迹象，但依旧处于较高的水平。为了衡量买房难度，专家提出了“房价收入比”的概念，按照国际标准，合理的房价收入比为“3.0-6.0”。数据显示，2021年全国商品住宅房价收入比为9.1，一百个热点城市中，有68个城市房价收入比超过了10.0，而这些城市才是未来人口流入的主要城市，由此可见当前整体房价依旧偏高，买房还是面临着比较大的压力。
02.“未来五年房价既不会大涨也不会大跌，而是处于波动状态，这是所有人的共识”。
2018年3月的亚布力论坛会议上，孙宏斌作为代表发表了上述观点。为何房价不会大涨这点很好理解，房价大涨会进一步降低百姓的消费能力，并且导致实体经济边缘化，同时也阻碍了实体经济的发展。那么为何房价同样不能大跌呢？主要原因在于房价一旦出现全面大跌，容易引发一系列的金融风险，甚至可能重蹈上世纪90年代日本或者2008年美国爆发的次贷危机覆辙。
数据显示，2021年8月起，我国住房价格指数出现了5连跌，年末的房价相较年初下跌了15.11%。对于部分城市来说，在开发商持续降价抛售以及恶意竞争“价格战”的情况下，出现了房价大跌的问题，正因如此这些城市才通过“限跌”的方式进行调控，公开资料显示当前已经有23座城市发布了“限跌令”，不是不允许房价下跌，而是防止房价“乱跌”。
03.“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界”。
当前的楼市对于房企来说主要有两大难题，其一是随着楼市遇冷，越来越多的购房者采取了观望的态度，据数据28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%，创近年来单月新低，十强房企与百强房企门槛更是出现了“腰斩”的情况。与此同时，越来越多的购房者选择了“观望”的态度，正因如此导致房企的库存迅速增加，面临较大的去化压力。
其二是由于销量降低，房企的资金无法回笼，在“三道红线”的要求下，面临着较大的负债压力，整体资金链也会受到影响。因此正如孙宏斌说的那样，自2021年下半年起楼市将会出现比较“惨烈”的情况。与此同时对于房企来说，也不能像过去那样的随意地拍地建房、盲目扩张，应该采取保守一些的思路，给自己留出一定的安全边界，以免资金链断裂引发风险。
04.“未来融创集团将主打中高档住宅，大力布局一二线城市”。
这句话透露了两个信号。第一个信号是未来房价走势会越来越“亲民化”，对于购房者来说能够以更加合理的价格买到房子，也就意味着房价不再是主要考虑因素，而是居住质量，正因如此未来融创才会选择以更迎合市场需求的中高档住宅为主。第二个信号是随着楼市不断“分化”下，人们更加倾向于流入一二线热点城市，这些城市的住房需求会持续增加，相应的房价“抗跌性”也更强，更具有保值能力。
因此对于炒房客投资者来说，不应该继续投资房产，原因在于随着不断地调控下房价在不断收缩，已经失去了盈利空间，继续炒房将面临亏损的问题，甚至未来“无人接盘”。对于刚需来说，可以选择在一二线城市买房，这类城市房价抗跌性更强，不会出现持续性“阴跌”的问题，与此同时也不应该像过去一样背负过高的负债买房了。
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