[摘要] 房子从3.9万降至1.4万，多年积蓄一场空？网友：跟风买房的后果
种种迹象表明，自2021年下半年以来，楼市处于下行趋势并未回暖，有三组数据可以证明：1、国家统计局公布数据显示，1-3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%。2、房屋新开工及竣工面积均下降明显，新开工面积29838万平方米，下降17.5%；3、整个2022年一季度国房景气指数出现断崖式下跌，3月份更是创下新低，仅为96.66。
为何楼市下行趋势会不断持续，主要有三个方面的原因：其一是随着楼市持续不断地调控下，住房的金融投资属性在逐渐消除，整体房价从大涨转变为涨幅持续收缩，再转变为持续回落。其二是越来越多的炒房客纷纷退出房地产市场，真正的住房需求得以体现，央行公布的数据显示我国城镇家庭住房普及率高达96%，由此可见真正的刚性需求已经不多，住房本质上也是一种商品，供应过剩的情况下，其价格自然也会下跌。
其三是正如经济学家马光远强调的那样：一旦我国房地产市场突破“两个18”，意味着其发展趋势已经达到顶点，原因在于无论怎么计算，都不会有更好的数据了，即将“触顶反弹”。公开资料显示，2021年住房销售面积为18.3亿平米，销售总额为18.7万亿元，意味着已经超过了两个18，房地产的“黄金时代”已经过去，2022年将会成为我国楼市发展的新生元年。
正因如此，对于当前的楼市，已经出现了两种对立的观点，其中一部分购房者认为未来房价会出现进一步下跌，原因在于随着房价泡沫逐渐消除，投资房产将会出现亏损，因此当前并不是买房的好时机，买房很有可能会“高位接盘”。另一部分认为未来房价依旧还会大涨，原因在于公开数据显示当前已经有70余座城市放松了楼市调控，并且央行也开始降准，因此当下是抄底的好时间，应该抓住机会买房。
事实真是如此吗？答案显然是否定的。上文已经提到过，我国仅有不足4%的城镇家庭还没有买房，因此对于这些放松调控的城市来说，显然是通过这种方式来让无房刚需尽快实现买房的目标，对于整体楼市调控也有正向作用。那么未来房价会“全面大跌”吗？同样也不会，原因在于房价一旦大跌，对于整个经济发展也会产生很大的影响，上世纪90年代的日本以及2008年美国次贷危机就是很好的例子，正因如此当前有二十多个城市通过“限跌令”的方式进行调控。
根据58安居客房产研究院发布《全国二手房市场报告》数据显示，2022年3月，全国65城二手房在架时长为64.53天，环比增加14.53%，其中重庆、天津、成都、沈阳、武汉、苏州、西安挂牌量均超过十万套，特别是西安，挂牌量超过10万的同时，成交量却出现了“腰斩”的情况：与去年同期相比，今年1-3月，西安城六区二手住房成交量，同比分别下降93.89%、27.2%和50.5%。
与此同时，虽然未来房价不会出现全面大涨与大跌，但随着楼市不断分化，许多城市却出现了房价持续“阴跌”的情况，有一位网友阿伟（化名）曝光了自己的买房经历：听闻环京城市房价上涨明显，2014年阿伟带着80万元在大厂入手了第一套房产，并且用余下的钱在当地做起了生意。随着人口的持续流入，大厂房价开始持续上涨，2016年房价最高点涨到了3.9万元，阿伟的店铺生意也不错，于是阿伟决定在当地继续投资一套房，两套房总价220万元，每月房贷2万元，勉强能够承担。
谁能想到，阿伟买房的时候竟然是当地房价处于最高点的时期，随着持续不断的调控下，当地出台了一系列严格调控措施，比如外地户籍需有3年社保或纳税证明，才能在当地买一套房，由此导致许多在附近城市工作的群体，一下就失去了买房的资格，大厂当地的房产几乎失去了投机属性，在这样的大环境下，大厂的房价也不可避免的出现了持续“阴跌”的情况。
相关数据显示，短短几年时间，大厂的房价从最高点3.9万元跌至2万元，紧接着又迅速跌至1.4万元，许多和阿伟一样的人都在纷纷抛售房产，不断下调出售价格，但依旧面临“无人接盘”的困境。更令人难受的是，由于近几年大疫的影响，阿伟经营的店铺销售额也出现了持续下滑的问题，如今已经过着入不敷出的生活，用阿伟的原话就是：当初完全没有想过房价会跌，更没想过会下跌得这么快，多年积蓄一场空，如今已经在考虑弃房断供了。
不过，对于阿伟的情况，许多网友却直言表示这是盲目跟风买房的后果，一点都不值得同情。事实上，除了大厂以外，当时的环京城市普遍出现了这种问题，比如燕郊、香河等，同样是在楼市持续调控下出现了房价持续阴跌的问题，比如燕郊目前平均房价已经跌至1.8万元/㎡，几乎“腰斩”。而这些环京城市房价走势同样也是许多类似城市的房价走向，究其原因，主要有三个方面：
其一是这些城市缺少人口、产业支撑。导致过去房价出现大涨主要有两个方面原因，第一是早期城镇化推动，人口大量流入城市，住房供不应求造成房价上涨，第二点是住房的金融投机属性。但随着住房大量建设，供不应求的趋势早已逆转，因此对于这类城市来说，一旦人口流入达到顶峰，那么多余的房子就难以消化。此外，对于这些投机严重的城市来说，由于产业支撑，难以留住人口，住房的抗跌能力非常差，因此随着人口不断流出，房价自然也会下跌。
其二是随着持续不断地调控下，住房的流动性越来越差。正如上文提到的一样，一旦这些城市调控加码，比如限购、限售，那么其投资属性就会迅速消除，对于开发商来说，自然是建设了大量的房产，随着一系列调控措施的发布，这些多余的房子流动性就会越来越差，新房二手房市场也会迅速遇冷，那么对应的房价自然也会出现持续“阴跌”的情况。
其三是这些城市资源配套不到位，房价本来就处于“虚高”的状态。事实上，如果单从建房成本来看，一二三四线城市差距并不大，普遍在一两千元/平米，由此可见真正决定房价在于其资源配置。上述这些环京城市，往往被人称为“睡城”，简单来说就是晚上用于睡觉的地方，其中绝大多数都是白天工作的时候搭乘一个多小时的车前往北京工作，交通十分不便，资源稀缺。而过高的房价早已和城市的经济发展不匹配，房价“虚高”，随着时间的流逝，也就进入了下跌通道。
因此对于今明两年准备买房的家庭来说，有三点需要注意，首先是不要像过去一样背负巨额的负债买房了，未来房价走向会更加平稳，今年买不起也可以等明年再买。其次是尽量选择人口集中流入的热点城市买房，住房的抗跌性比较强，也更加保值。最后是千万不要跟风买房，以免未来被“套牢”。
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