土拍是楼市的晴雨表，去年楼市低迷，全国各地都在上演“表演式土拍”，各种国企城投都出来托底，要么就是任其流拍。谁能料到，不到一年时间，今年一季度的土地市场发生了180度反转！城投不见了，各路央国企、民企大步入场，市场肉眼可见的热起来了！
对于城市核心地块，房企纷纷顶着溢价追高，甚至还出现了42家抢一块地，中签率仅为2.38%，如此疯狂的场面真是久违了！到底是哪些城市的土拍市场被点燃，背后的原因是什么，今年真的是楼市反弹之年吗？
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首先，这次土拍市场的火热，从一线到强二线城市，范围覆盖比我们想象的大多了。
先是北京，首轮土拍就爆了！朱辛庄地块出现42家开发商抢一块地的疯狂场面，包括中海、华润、中建等28家央国企，和碧桂园、龙湖等14家民企，这是北京土拍有史以来参与房企最多的一次！最后由上海房企大华幸运拿下。搞笑的是，由于拍地场面过于火爆，上面马上出来降温，规定同一集团成员企业不得参拍同一块地。这样一来很多马甲公司就无法竞拍，像中建集团这种有多个子公司就只能派一家来参与了。这出“闹剧”也侧面烘托，土地市场已经热到需要降温的程度。
还有即将到来的上海土拍，一口气推出19块地之多，起拍总价483亿。2023年上海首场土拍意向报名房企名单其中包括大虹桥板块、莘庄、徐汇田林等大热地块，大虹桥和莘庄甚至分别吸引多达30家意向房企！这次上海土拍还有一个值得关注的点——过去三年，基本是保利、建发、华发和招商这四个主角，随着三年禁期结束，万科、华润、中海三大房企即将重回上海土拍市场，十几个实力雄厚的央国企正面PK，场面肯定会炸裂！果然，上海土拍从不让人失望，政府准备了一桌好菜，就等开抢了！
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一线城市往往是土拍市场的第一棒，只要拍出了多个地王，热度和信心势必会传导到二线城市。
比如强二线城市杭州，今年的两次土拍共推出23块地，其中14宗地块触顶摇号，“触顶率”达到60%，最后狂揽327亿元。比如苏州，出让的6宗地里，有3块地触顶摇号。比如南京，出让的11块地，平均溢价率8.2%，已经回到2021年的水平了。还有今年楼市大热的成都，3宗涉宅用地全部熔断成交，平均溢价率14.5%。中部二线城市长沙，8块地里有4块地触顶；合肥，市区6块地有5块地进入竞品质摇号了。
这就是当下全国土地市场的氛围——从一线城市到强二线，从长三角到中西部，房企拿地热情空前高涨。“触顶摇号”已经成了今年土拍市场的主基调！
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这次土拍背后还有一大信号，虽然央国企仍是拿地主力，但民企已经有复苏迹象，优质民企开始大步入场！
首先是央国企，他们的融资渠道已经被完全打通，已经盯准了全国各地的优质地块。比如在北京连拿两块地的广州国企越秀，今年已完成了六期超短期融资券，单单第六期就发行了15亿融资卷。比如在苏州连拿4块地的厦门国企建发集团，其150亿的可续期债已经被受理，并且旗下上市平台建发股份还发行了200亿的高额独发债。央国企的融资优势凸显无疑。
再就是民企，他们的参与度比去年好了很多，说明优质民企已经止血，昔日土拍市场的主力玩家重新回归！比如民企老大哥龙湖，就联合华侨城经116轮竞价，豪掷29.34亿拿下宁波商住综合地块。还有浙江民企伟星，拿下南京热门的河西南项目。至于绿城、滨江老牌民企，一如既往地抢杭州的地，滨江一次就拿了两块好地；还有北京那块被42家房企热抢地块，连碧桂园都出来竞拍了。
民企终于在土拍市场活跃了！一方面开发商当下融资渐渐畅通，资金流动起来，就有了拍地的底气，一方面政府让利，拿出好地块，给足利润空间。土拍市场的火热，其实是行业出清后，政府、房企、市场信心修复的体现。
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为什么这次土地市场会在销售端之前，率先火热呢？原因很明显，今年的土拍，政府可谓是诚意满满，房企不愁没钱赚。
前文提到的很多触顶地块，素质都很高，比如苏州工业园区的湖西，杭州的钱江世纪城，合肥的政务板块，这些地都是在市中心CBD，或者周边配建成熟的新区。这些地块稀缺性不言而喻，开发商抢到就是赚到，和我们买倒挂盘的心理是一样的。而且各地政府正在有意控制土地出让数量，北京、广州，目前只有两幅，苏州杭州南京都不超过15块地。同时还提高土地价格，打开备案价限制，比如苏州有些新房地价和备案价的差价达到了2万一平，之前只有1万-1.5万一平。这样一来，土地变少，利润空间也变大，赚钱的确定性大大增加，可谓是近几年开发商最幸福的拿地机会了。
张小房2023-04-17 16:49:24
