说起房地产，给人印象最深的或许便是高房价。厦门2009年-2019年房价从8885元/平方米上涨到37211元/平方米，涨幅达到318.82%，而同期GDP涨幅也才不过200%。上海在此期间房价从15893元/平方米上涨到54594元/平方米，涨幅高达243.51%，同期GDP涨幅为117.20%。除此之外，合肥、深圳、南京、北京等城市在此期间房价涨幅也均超过GDP涨幅。
房价上涨过快，有人说是因为这座城市虹吸能力较强，经济吸纳能力强劲，生活在这些城市的购房能力较强，而事实上，这些城市房价快速上涨，与房产投资有很大关联。原本在国家多次定调“房住不炒”后，已经基本没有多少人还敢轻易炒房了，但是深圳依然还有高位炒房现象，当年的深房理就是典型的反面案。被立案调查后，深房理被爆涉嫌众筹、代持、违规套贷为炒房提供便利，总涉及炒房贷款金额超过10亿元，119人参与众筹、代持炒房，可谓是温州炒房团之后最大的炒房团队。
类似于深圳这样的城市，北京、上海、广州、重庆、南京、成都、天津等地不少有钱人都热衷于房产投资，一方面房产投资在资本眼中相对轻松，另一方面人口流入、经济基础扎实的城市，房价溢价空间更大，正是因为房产投资现象广泛存在于一二线城市，导致这些城市房价越来越高，二手房也越来越多。
然而，随着时间流逝，这些城市的二手房还是迎来了最终审判，近日，每日经济新闻报道：
4月份，上海二手住房成交17334套，环比下降26.71%；北京二手房住宅网签13997套，环比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，环比暴跌40%……
要知道这些城市的房价对于其他三四线城市而言异常坚挺，要么轻微下跌，要么继续保持上涨，4月份这些城市的成交数据却淋漓尽致的展现出二手房“有价无市”场景，二手房成交量下滑超过20%、30%、40%是什么概念？在期房信心受到烂尾楼风波影响后的楼市，二手房市场也稳不住了，足以说明楼市最真实惨淡的场景。破局之法除了降价，似乎想不到更好的措施，通过二手房成交量骤减，能直观看出的是，留给投机者的时日不多了。
一、需求短缺在短时间内无法有效解决
那些房价较高、二手房又较多的城市，在房价上涨时期大多因为人口流入，加上通过互联网吸收全国经济，以此来支撑房价上涨，但这样做毕竟是短期性的、不可持续性的，尤其是经济面临严峻考验时期，加重了人们对买房担忧，况且人口也出现了负增长，即便是刚需，也不敢大胆买房了，生怕接盘砸在自己手中，因为一旦高位接盘房价，当楼市雪崩的一天，自己将是最大受伤者。
就拿深圳为例，深圳市统计局发布《深圳市2022年国民经济和社会发展统计公报》显示，2022年，深圳常住人口1766.18万人。这一规模相较于2021年的1768.16万人，减少1.98万人，这一年全国减少了85万人口，深圳人口减少量就占2.3%，要知道，深圳自1979年立市以来从未出现过人口负增长，时隔43年，人口负增长出现，会给深圳楼市带来不可弥补的潜在风险。
二、二手房的价值只会随房龄增长而贬值
过去二手房价格之所以上涨得如此之快，在于当时的二手房的居住价值、稀缺性，也就是过去10年-20年期间人们对房子居住品质要求并不高，而这期间的住房大多以高层住房和老步梯房为主。随着人们生活水平逐渐提高，高层住宅和步梯房越来越不满足于人们居住需求，进而导致房地产需要更新换代。从发达国家房地产发展经验来看，未来我国的房地产发展终将面临低楼层、低居住密度结果，这就会造成以前那些高层二手房或步梯房在市面上逐渐失去竞争力而变得不再稀缺。
加上我国正在不断努力让房子回归居住属性，尤其是在一二线城市，筹建保障性租赁住房力度往往最大。换言之，以后的年轻人在大城市工作，不必再为高价房而烦恼了，国家将减轻居住负担，那么买房的人也就不多了。长此以往，那些有价无市的二手房，最终难逃房屋老化、设施设备陈旧命运，进而出现房产价值缩水。
三、房产税立法蓄势待发，持房成本是大问题
早在1950年政务院就在公布《全国税政实施要则》中提到，将房产税和地产税合并为房地产税，但是一直以来房产税在全国并未得到普及。大家都心知肚明的是，房产税是每个国家都要面临征收的税收，否则也不会在重庆、上海、宁夏、陕西、厦门、北京开展房产税试点工作。
房产税实行最大的两个难题是统计（实现全国房产证统一登记）和立法。自然资源局在“全国自然资源和不动产登记工作会议”上明确表示，我国已全面实现不动产统一登记，也就是说房产税全面普及已解决第一个难题，接下来就是房产税立法了。根据重庆试点房产税方案可以看出，重庆计算房产税分两部分：一是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳；二是按照房产出租的租金收入计税，税率为12%，个人住房出租暂减按4%税率征收房产税。征收标准方面，独栋商品房住宅和高档住房建筑参照过去2年内主城9个区平均房价倍数阶梯计算费率，3倍以下费率为0.5%，3-4倍费率为1%，4倍以上费率为1.2%，重庆无户籍、无企业、无工作的二套房税率统一按照0.5%增收。
如果参照于重庆房产税征收标准，0.5%-1.2%，那么100万元的房子未来缴纳房产税一般在5000元/年-12000元/年，如果房价涨幅低于0.5%-1.2%，就意味着亏损，趁着房产税还未出台之前，卖掉多余房产反而是明智之举。
张小房2023-05-15 15:38:38
