楼市软着陆，开始加速了？3大趋势下，房子居住性回归势在必行

上海财经大学校长曾说过：我国难以承受房地产市场硬着陆，唯一出路只有软着陆，就好比一个灌满水的气球，让它自由下落触碰地面时便会破裂，但如果用手托举气球缓慢放在地上，则气球会完好无损。

楼市硬着陆在历史上并非毫无先例，比如20世纪20年代中期的美国佛罗里达州，同样一块土地从1923年的80万美元炒到1925年的400万美元，翻5倍，其中的迈阿密市7.5万常住人口中，从事房地产的经纪人就达到2.5倍，对房地产期望有多高，未来的失望就有多大。随着投资者快速撤资，楼市开始硬着陆，许多参与炒房的企业家、银行家宣布破产，普通家庭的资产也大幅缩水。除此之外，日本用经济倒退30年“代价”也尝试到楼市硬着陆苦头，20世纪30年代-80年代中期，日本楼市快速发展长达55年之久，最终由美、德、日、法、英五国联合签订的“广场协议”宣布结束。日本楼市在1985年签订广场协议后依旧挣扎了6年时间，最终以“硬着陆”方式结束了楼市泡沫，而楼市泡沫破灭后的日本经济出现严重衰退，历时近30年时间才得以恢复。

从美国和日本当年的楼市硬着陆可以看出，最直接的代价莫过于经济衰退、人口外流、资本外流，同时老百姓唉声四起，生活变得苦不堪言。这样的前车之鉴，任何以房地产为支柱产业的国家，都需要极力避免步入后尘，毕竟楼市硬着陆的代价实在太大，大到无法轻而易举承受，这也是为何刘元春校长坚定楼市软着陆是唯一出路的根本原因。然而软着陆并不意味着长时间在空中滞留，终究还是有着陆的一天，也就是房价需要调整到大部分人都能接受的水平，随着时间进入2023年，种种迹象表明，楼市软着陆，开始加速了。

经济学家任泽平曾总结过影响房地产的三大要点：长期看人口，中期看土地，短期看金融，也就是说金融市场、土地市场、人口方面是房地产各阶段的主要影响因素，分别来看：

金融市场

央行对2023年一季度货币政策总结指出，要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济手段，坚持稳房价、稳地价、稳预期，推动行业重组并购，守住房地产不发生系统性金融风险底线。

这份一季度总结报告中，“3个坚持”表明出央行对房地产发展态度，也就是金融对房地产的支持力度不会如往年那般大了，这一点从房企在银行的贷款大幅收缩也能够看出，截止到2022年末，人民币房地产贷款余额为53.16万亿元，同比增长下滑6.5个百分点，增速降至1.5%，只有那些运营良好且资产优质的房企，才会受到银行青睐。

土地市场

土地成本是开发房地产过程中一项重要成本，而土地出让金一般占到房地产开发的30%，所以说房价高其实并非毫无依据，楼市想要软着陆，自然也需要土地软着陆支持。

时间进入2023年后，国家也开始主动下调土地市场预期，开始走“以价换量”路线，尤其是那些流拍的地块，下调起拍价成主流趋势，比如南通如皋编号1号和2号地块，在经过一轮流拍之后，起拍价从3600元/㎡下调至3000元/㎡，下调幅度高达16%， 无独有偶，每三年调整一次的基准地价在济南也出现下调趋势，根据《2023年度济南市中心城区城镇基准地价更新成果》进行公示并征求意见稿显示，相比2020年，Ⅰ-2级区片地价上限从15700元/㎡下调至15054元/㎡，楼面价上限从7850元/㎡下调至7527元/㎡，虽然下调幅度并不是很大，但是下调地价这一举措却充分表明，国家有意通过土地让楼市软着陆。

人口方面

一直以来，我国房地产都享受着巨大人口红利，城镇人口数量从2000年约4.6亿人提高到2022年约9.2亿人，23年时间，城镇人口数量翻倍增长，这样使得我国房地产规模从23万亿元扩大到约450万亿元，增长近20倍，然而土地资源有限，人口不会永远无限制增长，自从戴上“3年口罩”之后，人口负增长提前出现在2022年，总人口数量减少85万人。

众所周知，人口一旦出现减少趋势，势必会对依赖人口红利的产业造成不小影响，尤其是长期依靠人口增长的房地产行业，意味着以后不能再超预期开发了。

从以上金融市场、土地市场、人口方面可以可以看出，楼市软着陆，已经开始加速了，与此同时，伴随着3大趋势出现，房子居住性回归势在必行。

趋势一：大部分城市新房和二手房价格均同比下跌

根据国家统计局发布的2023年4月全国70个大中城市新房和二手房价格指数显示，4月份新房和二手房同比下降的城市分别为48个和61个，新房与二手房价格同比下降城市数量分别占比为68.57%、87.14%，大部分城市新房和二手房价格同比下跌，此外，从1-4月份整体数据来看，新房和二手房同比下降的城市数量分别为53个和63个，无论是从4月份单月数据来看还是从1-4月份整体数据来看，房价下跌的城市数量占比都不低。

值得注意的是，这些房价下跌的城市中，哈尔滨、秦皇岛、温州、湛江、岳阳、北海1-4月份平均房价同比跌幅超过5%，既有北方城市也有南方沿海城市，表明房价下跌不仅集中在那些产业落后的城市，也出现在部分经济发达的城市。

趋势二：新一轮“救市政策”如期而至，救楼市开始朝着“降预期”倾斜

通过梳理2022年楼市调控不难看出，去年一共经历2次大降准和3次大降息，存款利率和LPR基准利率均出现不同程度下降，然而这对楼市复苏而言还远远不够，央行还针对房价连续3个月下降的城市出台“灵活调整房贷利率”政策，允许地方城市根据房价变化调整房贷利率下限，不少城市房贷利率低至3.7%、3.8%、3.9%，除此之外，还在限购、限售、限贷、提高公积金贷款额度、支持公积金提取支付首付款等方面放宽调控，然而取得的效果仍旧不够理想，全年商品房销售面积仅135837万平方米，同比下降24.3%。

时间进入2023年后，救楼市开始朝着“降预期”倾斜，根据澎湃新闻统计，全国已有河南荥阳、江苏盐城、四川内江、河南济源、四川资阳、吉林长春、河南驻马店、安徽亳州、河南洛阳等超过20城发布“团购买房”政策，所谓团购买房，指的团体低价购房，价格更便宜，这项政策无疑是地方城市官方支持“以价换量”的新政，比如惠州惠阳区房价可低至8折，广西梧州团购商品房可低至7折，颇有当年恒大降价促销的风范，可见当年恒大对市场的判断十分精准，侧面也反映出，救楼市最有效的还是“以价换量”降预期方式。

趋势三：国家加速推动“住房保障体系”建立

根据住建部发布的“十四五期间”保障性租赁住房任务指出，截止到2025年，全国将筹建保障性租赁住房约870万套，建成后可供2600万人居住，除了国家主导的保障住房，还鼓励企业自主参与筹建员工保障性租赁住房，比如京东，斥资31亿元在北京拍下一地块用于员工租赁，预计建成4000套员工公寓，并且承诺租金为市场价的50%，又比如格力，董明珠在2018年自掏腰包20亿元建设3000套人才公寓之后，又表示未来将新建超过10000套人才公寓解决员工居住难题。

我们都深知住房保障项目本质上是“住房扶贫项目”，但是从国家对推动“住房保障体系”建立的决心可以看出，我国对住房保障高度重视，伴随着市场上保障性住房不断增多，商品房终将告别一家独大，房子居住性回归也就势在必行了。

从以上3大趋势可以看出，楼市软着陆其实已经开始加速了，房子回归居住性也势在必行：首先是商品房库存面积增加，以价换量的趋势难以避免；其次是国家稳房价、稳地价、稳预期在未来不会动摇，影响房地产的金融、土地、人口因素，也不再是房地产快速发展的具备先决条件；最后是城镇化进程接近尾声，接下来不再依赖房地产带动经济增长，居住保障才是重中之重。加上当下国际形势不容乐观，我国正朝着科技强国建设发展，未来还得依靠科技、军事、医疗在国际市场中竞争，而非华而不实的高价房，房子回归居住属性也是民之所向。