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自从22年房贷利率持续走低以来，房地产市场可谓是各显神通的啊。既有提前还款需要排队，又有各种商贷转公积金贷款的风潮，暗地里各类知名不知名的中介还弄出来房贷转经营贷的套路。
号称能将房贷转为年化利率4.1%的经营贷，这让前几年在6.3%、5.8%入手买房的高位站岗购房者一下子就心动了。“贷款类型转一转，轻松节省几十万利息”。再加上各种数据计算和资质保证，还真有不少人心甘情愿的往下跳。那么房贷转经营贷到底能不能做？有什么风险？操作过程是否正规呢？
一、房贷利率降低方法
目前从理论上来看，想要降低房贷利率只有重新过户、商贷转公积金贷款、房贷转抵押经营贷三种方法。前两种流程透明、手续简单，中介没多少油水和操作空间，做这两个业务的中介基本上没有。那么剩下的转经营贷就不一样了，复杂繁琐的操作流程、本身吸引客户的低利率、广大的市场需求，不知道让多少中介参与到了这场“暗潮”之中。
二、转经营贷能节省多少利息
之所以要大费周章将房贷转为经营贷，还不是因为利率太高了，转贷之后能节省几十万利息，那么事实真的是这样吗？
根据某中介到处找客户时发布的宣传图来看，同样20年等额本息的200万房贷，转年化利率4%的经营贷后，竟然可以少还56万元利息。单单从实际归还的利息看来，转贷的好处已经很明显了。但中介不会告诉你的是，你要出多少钱，又需要承担哪些风险。
三、转经营贷的风险
1.违约违法隐患
经营贷是银行为了鼓励个体和和中小企业发展推出的贷款产品，贷款资金必须用于正常经营活动或者周转，所以才会有和基准利率相差无几的低利率。像这种类型明确的贷款，是严令禁止流向房地产和投资市场的，但房贷转经营贷无疑是违反了这条规定，中介和借款人都需要承担违反法律的风险。
2.借壳风险
申请经营贷的前提就是你名下必须有公司，并且处于正常经营状态，那么找中介办理这种业务的借款人肯定是没有公司的。那么怎么办？中介会帮你搞定。他负责将符合条件的空壳公司过户给你，这就是第一笔费用了。如果银行还要求流水和过户时间，还可以改为入股将你设为公司法人。但你不知道这个空壳公司是干干净净的，还是之前有问题的，例如公司还有债务或者签订了无限期担保协议。
只要你作为公司股东期间，公司出了了问题，那么民事、行政、甚至刑事责任都有你一份，不少黑中介就是用这种方法来帮其他人摆脱债务的，接盘的你可就惨了。
3.垫资风险
有钱的借款人肯定是直接将房贷结清了，哪还需要办什么转贷操作，那么做转贷的客户通常是没有钱结清当前房贷的。所以需要中介提供过桥资金或者说垫资，而这个资金使用肯定不是免费的，通常会按照实际使用时间收取一定比例的费用。例如垫资100万，按照3%费率收取费用，10天下来就是3万元。中介都不需要玩什么花招，只要稍微拖延几天操作流程，每天都是几千几万的入账。
4.抽贷和续贷风险
房贷作为非常标准的贷款产品，放款成功之后的贷后管理是很宽松的，只要按时还款不逾期基本上没有任何问题。但经营贷本质上是为了鼓励中小企业发展，每年都会检查企业经营状况，并且隔两三年授信到期后还要去续贷一次。转贷成功之后中介还会管空壳公司经营吗？身为借款人的你会去负责吗？那么企业肯定是无法正常经营下去。
等到贷后管理审查企业经营状况时，抽贷是唯一的结果。贷款合同终止，要求你在3-5天内归还全部剩余本息，这笔巨款又要去哪里才能凑得出来？抽贷之后还有个坑“续贷”等着你跳呢，你不知道经营贷款续贷是需要归还全部本金的吧？没办法又只能找中介垫资了，又得大出血一次。而续贷还不保证一定成功和利率不变，办不下来就只能全额还款了。
而针对这种现象，银保监会也在今年3月9日下发《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，开始整治经营贷等违规转贷乱象了，希望这股暗潮能早日平息。最后还要说一句，只要你把整个转贷过程的账目明明白白算一遍，就知道其中的猫腻到底有多深多黑，所以我们普罗大众还是不要碰转贷这件不适合自己的事为好。
售楼中心2023-05-19 17:00:33
