高层传来信号，预示着楼市即将迎来一场巨变

以上广告

最近一段时间，楼市中最火的当属“惠州4.8折卖房”的消息了。据《每日经济新闻》报道，前不久，广东省惠州市大亚湾区推出了一个楼盘，总楼层为26层，低楼层价格在6800元/平方米左右，中高楼层价格普遍在7000-7200元/平方米。查询当地官网可知，该楼盘备案均价为14741元/平方米，也就是说，如果按照7000元/㎡的均价来算，打折力度已经到了腰斩的水平，按照6800/㎡计算，则打了4.8折，一石激起千层浪。

该楼盘之所以能够上热搜，除了过高的打折力度外，还有两方面原因：第一个是5月初昆山两个楼盘因为打折遭到当地住建局处罚，当时两楼盘打折力度约为7折左右，没有惠州那么大，但还是因为“扰乱了房地产市场正常秩序”被处罚。第二个原因是当地住建局对此给出的回复，工作人员表示：“房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价，如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。”

对于房企打折销售的行为，两地给出截然不同的态度。事实上，过去两年，类似的事情还发生过不少。比如2021年7月，某业主将楼盘所属开发商给举报了，原因在于自己买完房子不久，该楼盘便推出了8.2折购房的活动，该业主认为此举扰乱了市场秩序，希望能够得到“补偿”，但对此，当地住建局给出的回应是：“经核实，开发企业降价销售未违反成都市房地产现行法律法规，该情况属于市场经济。”

可能有人会认为，当前市场是按照“一城一策”的方式来调控楼市的，惠州与昆山两地楼市大环境不同，因此对应的措施也不一样。但事实真是如此吗？先来看看昆山，相关数据显示，4月份昆山商品房成交面积环比下降34.87%，作为一个县级市，当地的平均房价超过2万元，足以与新一线城市媲美。另一方面，4月份惠州楼市的网签一共是5425套，环比下降36.1%，库存量为1727.4万平方米，去化周期约34.2月，库存量最大的正是大亚湾片区，达336.3万平方米。

显然，惠州与昆山两地都有一个共同的特点：销量大幅缩水，库存压力增大。因此，对于当地房企来说，房子卖不出去，就没有资金填补负债率，达到“三道绿线”的市场要求水平，各种优惠措施也给了，但购房者还是不买账，与其想方设法给出优惠措施，不如直接降价来得直接干脆。对此，独立经济学家马光远认为：房地产市场已经和过去不一样了，可我们有些地方仍然停留在过去不让降价，房子卖不出去，最后谁来兜底？房地产市场之所以乱象频发，和过度干预关系太大了。

与此同时，最近一段时间，多地住建局被“立案调查”了。前不久，浙江省市场监管局官网发布了一则“纠正宁波市象山县住房和城乡建设局滥用行政权力排除、限制竞争行为”的公告，象山县住建局因限制该县房屋安全鉴定服务市场公平竞争，涉嫌滥用行政权力排除、限制竞争行为被立案调查。公开资料显示，过去一年时间里，至少7地住建部门因排除、限制竞争被立案调查，包括常州、鹤壁、福州晋安区、海宁、银川贺兰县等多个地级市、县级市。

如果将房地产比作经济支柱的话，那么当地住建局则是其中最重要的一环，负责市场的监督与管理，如果说出现了违规甚至违法的操作的话，很可能导致当地房地产市场乱象频发，甚至对于经济都会产生严重的影响。2022年4月，高层发布了《关于加快建设全国统一大市场的意见》，其中明确提到了：破除地方保护和区域壁垒。及时清理废除各地区含有地方保护、市场分割、指定交易等妨碍统一市场和公平竞争的政策。

随着新规发布后，多地也积极作出响应，纷纷发布新规，要求进一步破除建筑市场区域壁垒、优化建筑市场营商环境。今年3月，新修订的《制止滥用行政权力排除、限制竞争行为规定》对外发布，同样明确提到了“规范不当干预市场竞争的行为”，新规于4月15日正式实施。目前来看，政策的重点内容正在一点点地变为现实。

高层传来信号，预示着楼市即将迎来一场巨变：

未来可能会有越来越多的楼盘开始尝试“打折”。随着惠州楼盘事件发酵后，许多人猜想惠州楼盘可能会进行一定程度的上调，但根据相关工作人员的反馈看来，并非是“调高了售价”而是“降低了备案价”，工作人员解释道：“我们已经重新去房管局备案过了，价格在9000-10000元/平方米的样子，所以现在单价卖7000多元是合规的。而且现在合同都是由房管局那边出的，可以直接备案”。

那么未来是否会有其他城市将惠州作为标杆呢？是比较有可能的。原因很简单，当前住房严重过剩已经是不争的事实了，那么多余的住房供应该如何消化的确是值得考虑的问题，特别是对于许多人口持续流出的三四线城市来说，库存压力进一步增大，如果不进行适当让利的话房企可能难以存活。对于一二线城市来说，虽然有足够的人口支持，但同样出现了二手房“抛售潮”，挂牌数量持续增加，反观销量却难以有起色。

与此同时，楼市环境也会进一步优化，未来楼市可能是大方向全国一致，小范围因城施策。原因很简单，按照新规要求，未来推动统一市场的形成和完善，另一方面，目前整体的市场行情大方向也比较一致了，大多数城市都面临住房积压过多、房价过高的问题，未来房产泡沫会进一步消除，对于刚需群体来说显然是一个好消息，意味着房价会更快回归到亲民水平。