中国一线城市的楼市在2023年出现了前所未有的“急冻”现象，不少业主在社交媒体上亲自上阵急售物业，动辄降价百万，甚至出现“提前还贷潮”。这种情况反映了中国房地产行业在经历了20多年的高速发展后，面临的供需失衡、政策调控、金融风险等多重挑战。
根据中国人民银行的数据，截至2021年末，中国个人住房贷款余额为38.8万亿元人民币（约5.43万亿美元），同比仅增长1.2%，增速比上年末低10个百分点，是近十年来最低。而北京二手楼挂牌量却激增，去年11月市场库存破10万套，创下历史新高。有北京媒体报道称，目前实际挂牌房源已超过14万套。
这意味着北京二手楼市场出现了严重的供大于求的局面。而其他一线城市如上海、广州、深圳等也出现了类似的情况。数据显示，2023年5月份，上海成交二手楼1.53万套，环比4月降13%，套均总价332万元，环比跌4%；广州市二手住宅成交8771宗，环比4月降12.6%；深圳二手住宅成交2788套，环比降12.7%。
造成这种情况的原因是多方面的。一，是房地产调控政策的影响。为了遏制房价过快上涨和投机炒作，中国政府在过去几年里出台了一系列的限购、限贷、限价、限售等措施（如北京规定每户最多只能拥有两套住房、深圳规定新购住房五年内不得转让等），使得一线城市的购房需求受到抑制。尤其是2022年以来，中央和地方政府加大了对房地产企业的监管力度，要求其控制负债率、减少融资规模、缩减土地储备等。这些政策导致了房地产开发商的资金链紧张，项目停工或烂尾的风险增加。据报道，2023年上半年，中国有多达52个停工或烂尾楼盘的业主发布了停贷告知书，涉及的开发商包括恒大等约十家。
二，是市场供需变化的影响。随着中国经济增长放缓、人口老龄化加剧、城镇化进程趋于饱和等因素，一线城市的住房需求出现了下滑。而在此之前，由于房地产业高利润和高杠杆的吸引力，开发商大量投资建设住宅项目，导致供应过剩。此外，由于其他投资渠道收益下降、风险上升、监管收紧等原因，一些购房者选择提前还贷或转让物业，以减少债务压力或寻求更好的投资机会。
三，是金融风险的影响。由于房地产行业约占中国GDP的30%，与银行、信托、保险等金融机构有着紧密的联系，房地产市场的波动会对金融稳定带来冲击。一方面，由于房地产企业的债务危机，银行面临着不良贷款的风险，可能导致资本充足率下降、信贷收缩、流动性紧张等问题。另一方面，由于购房者的提前还贷或违约行为，银行也面临着贷款余额减少、收入下降、资产质量恶化等问题。因此，银行对房地产贷款的审慎度提高，对提前还贷或转让物业的申请设置了更多的门槛和条件。
面对这种“急冻”现象，中国政府和市场主体如何应对呢？一方面，政府需要继续坚持房地产调控政策，防止房价出现大幅波动，维护市场秩序和社会稳定（因为房价大幅波动会导致投资者和消费者信心下降、资产价格失真、贫富差距扩大等）。同时，政府也需要根据不同城市的实际情况，适时适度调整政策，为市场的有序重组创造条件。比如，可以放宽一些限制性措施，鼓励合理的换房需求，促进存量房市场的流动性和活跃度。另一方面，市场主体需要树立长期和理性的投资观念，不要盲目跟风或恐慌抛售，要根据自身的需求和能力，合理安排自己的资产配置和债务管理。同时，市场主体也需要拓宽自己的投资渠道和视野，不要过分依赖房地产作为唯一的投资工具，要寻求更多的增值和保值机会。
在经历了20多年的高速发展后，中国一线城市的楼市进入了一个新的阶段，需要经历一些必要的调整和转型。这既是一个挑战，也是一个机遇。只要政府和市场主体能够共同努力，合理应对，“急冻”现象也许会成为一个过渡现象，而不是一个终结现象。
张小房2023-06-21 16:36:42
