[摘要] 2012年，我国坚持房地产调控政策不放松、抑制房价过快上涨，同时大力建设保障性安居工程，最终实现了房地产调控的阶段性目标。2013年我国房地产市场的供求矛盾或许会减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心……
2012年，我国坚持房地产调控政策不放松、抑制房价过快上涨，同时大力建设保障性安居工程，最终实现了房地产调控的阶段性目标。2013年我国房地产市场的供求矛盾或许会减弱，预期改变释放的刚性需求和城市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；与此同时，中央已经明确了明年继续实行严格的房地产调控政策的基调。综合多种因素，明年房地产的发展局面或许会呈现为:以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的阶段性释放和市场的稳中有进。
2012年楼市调控初步控制了房价快速上涨的局面
2012年为巩固楼市调控效果，中央多次重申抑制不合理需求的宗旨，坚持限购等房地产调控政策不放松，加大了差别化住房信贷等政策的实施力度。在此努力之下，本年度房价快速上涨的趋势得到抑制，住房相对价格有所下降。与此同时，保障性住房建设计划提前超额完成。
根据国家统计局发布的数据，在70个大中城市，2012年11月新建商品住宅(不含保障性住房)中，同比价格下降的城市有41个；环比价格下降的城市有10个、持平的城市有7个、上涨的城市有53个，但环比价格涨幅均未超过1.0%。在房地产开发投资领域，1-11月，总计投资额为64772亿元，同比增长16.7%，增速比2011年1-11月下降13。2%。
住房城乡建设部的数据显示，2012年1至10月，城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已经提前超额完成年初设定的“新开工700万套以上、基本建成500万套”的目标。
南京大学不动产研究中心主任高波，在社科院举办的“十大经济学家中国房地产业发展论坛”上谈到:“这一轮调控，抑制房价过快上涨还是有效果的，目前为止平均房价的涨幅跟去年差不多。”这也是业界的普遍观点，即:2012年，我国房地产调控的目标已经阶段性实现。
在房地产市场调控继续推进的同时，今年我国宏观经济并没被受到明显影响。目前，全年经济增长实现7.5%的预期目标已经没有疑问，国民经济也出现了积极的变化，例如，农业生产连续9年增收；工业增加值增速从9月开始反弹；三次产业结构有所改善，比重约为9.4%、46.8%和43.8%，第三产业增速有所加快；人均收入快速增长，居民消费先降后升，成为经济增长重要的驱动力量。这种局面表明，伴随着经济结构调整、发展方式转变的过程，宏观经济对房地产的依赖开始减弱。
2013年房地产市场或将是供求阶段性释放的时期
近期，住房市场的一些指标有回转的走势，年底的这种“翘尾”行情引发了市场的猜想和讨论:2013年，供求关系、价格变化会是怎样的局面?
如果从一年的短期基本面来看，2013年或许是供求阶段性释放、供求矛盾减弱的时期。
国家重大社科基金招标项目“促进房地产市场稳健均衡发展对策研究”课题组组长倪鹏飞谈到:“2012年房地产调控距离实现‘房价理性回归’的最优目标还有距离，原因在于，在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济下降过速的微调政策波及房地产，地方政府执行政策出现变相放松，引起市场预期逆转，打乱了房地产理性回归的进程。”
随后，尽管中央再度从严调控政策，使各方预期再度发生变化，但市场已经改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。这就使得部分积累的刚性需求因为市场预期变化在2013年进一步释放，增加市场的真实需求。与此同时，开发商前期“以价换量”的销售积累了相应资金，在市场需求有所释放之后，其购地和开发地产的信心相应增加。
在商品房市场供给或许增加的同时，2013年，保障性住房建设也会继续发挥惠民生、稳房价的作用。住房城乡建设部部长姜伟新25日提出了2013年保障房建设的新目标:“努力完成城镇保障性安居工程基本建成460万套、新开工600万套的任务。”
根据社科院发布的2013年《住房绿皮书》的预测，明年住房市场将量价继续逐步上涨，但价格上涨幅度低于经济增长和人均收入的增长。分季度来看，2013年季度会温和上涨，第二季度后政府采取措施，住房市场开始降温。
如果从长期背景来看，我国住房市场的潜力仍然较大，主要推动力在于:我国城市化处在加速期，新型城镇化带动供需上升；居民收入持续提升，住房刚性需求和改善性需求潜力仍然较大。
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