楼市想要复苏，不能只靠政策“输血”

数据显示，2023 年一季度已有超百省市（县）出台政策超 170 条，超 30 城调整首套房贷利率下限至 4% 以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。

受政策作用，一线城市和准一线城市、重点二线城市出现了一定 "回暖 "迹象，特别是一线城市，有一种复苏的感觉。数据显示3月份一线城市新房成交环比上涨 73%，同比上涨 83.9%。但是，三、四线城市仍然在低迷中徘徊，以至于重点布局三、四线城市的碧桂园，也开始调整布局策略，要把目标转向一、二线城市。专家则认为，楼市分化现象正在加剧，一、二线城市有可能逐步恢复，三、四线城市则很难有大的起色。

当然目前说楼市 "回暖 "，还为时尚早，因为今天的楼市，是被政策强行催化越来的，且催化的原本就想购房的刚需，而不是犹豫不决中的刚需，犹豫不决的刚需，仍然在犹豫不决、等待观望。也就是说，政策的 "投入 "与市场的 "产出 "还很不相配，也不协调，投入很大，产出很少，且产出的质量很低。于是，就不能不审视现行政策是否对楼市有积极作用。

一个值得关注的现象是，中国的楼市，从放开之日起，就一直是依靠政策 "输血 "形成的，包括房价快速上涨的那些年，如果没有政策的持续 "输血 "，也不可能维持很快的发展速度，房价也不会持续上涨，最终要出台调控政策。如果没有预售制，相信许多开发商都起不来，也成不了，更发不了。除预售制外，银行只看资产、不看负债，只放贷款、不管风险的信贷投放政策，也是一种对楼市的政策 "输血 "。如果没有银行毫无节制的放款，一大半开发商都活不下去，更别说做大了。而对开发商的疯狂放款，带来的就是开发商个个负债率很高、负债很多、风险很大，倒逼金融机构继续放款，形成恶性循环。

楼市发展也是有规律的，不按规律发展或许能够获取一时的利益。但是，一定会为此付出惨重代价。今天的政策松绑、政策供给、资金安排，实际都是为前些年过度推动地价上涨、放纵房价上涨在买单。政府在买单，银行在买单，居民也在买单。政府与银行为楼市买单，是哑巴吃黄连，而广大居民为楼市买单，则是被动而痛心的。也许是痛定思痛，他们在这一轮的楼市低迷中觉悟了，不再盲目购房、冲动买房了，而是用等待观望与开发商比耐力，与政策比耐心，即便地方出台再多的政策，只要房价不降，他们就不出手。于是，政策 "输血 "就变成血型不符，很难有效。