数据显示，在去年的时候新建住宅平均销售单价为1.18万元/平方米，同比下降2%，全国商品房销售面积13.3308万平方米，比2021年下降了26.7%。这是自2002年以来，我国房价首次真正意义上的下降。
而进入今年跌入谷底的房地产市场仍然延续低迷走势，根据数据显示今年1-2月，房地产开发企业到位资金21331亿元，同比下降15.2%。
其中，国内贷款3489亿元，下降15%，利用外资5亿元，下降34.5%，自筹资金6342亿元，下降18.2%，定金及预收款7112亿元，下降11.4%，个人按揭贷款3495亿元，下降15.3%。
2023年，中国房地产市场处于深度调整周期之中，购房者观望情绪浓厚，而需求端市场信心的恢复是房地产市场回暖的关键因素。而要提升消费者的购房热情，就必须让信贷、债券、股权等一系列支持房企融资的政策工具尽快落地。
一、中国房地产市场目前现状
关于房地产有一个说法，即长期看人口，中期看土地，短期看金融。随着当前中国进入老龄化社会，而且人口出生率持续下降的趋势已不可逆转。同时，我国城镇化率超过64.7%，全国套户比例超1.9，空置房数量超过1.2亿套，足够3-4亿人居住。这些现象充分说明，中国房地产长周期的拐点已经出现，上涨周期已经结束，未来房价已经没有上涨空间。
从目前来看，我国当前的楼市现状就是一线城市房子不够住，二线城市刚好，三四线城市和广大的农村地区房子过剩。
事实上，未来一线城市好地段的房子还有保值和上涨空间，其他地区的房价未来将面临一个逐步下跌的走势，在此过程中，国家为了稳房价，不可能让房价一步调整到位，否则将导致房地产硬着陆，所以只能以时间换空间，慢慢挤出水分，让泡沫慢慢破灭。
虽然为了促进经济发展，今年中央重提要发挥房地产的支柱作用，但这不并不意味着国家会放松对房地产的监控，更不会让楼市重回高负债、高杠杆、高周转的发展模式。
尽管取消了“三道红线”，银行对于房地产企业的贷款审核，只会比以前更为严格和谨慎。通过借钱加杠杆买地的现象将会越来越少，监管部门只会给予房企合理的融资。
二、楼市面临巨大的去库存压力
数据显示，在100个重点城市新建商品房库存为5.94万平方米，表明我国楼市正面临着巨大的去库存压力。一般情况下，一线城市去化周期为12个月，二线城市的去化周期在24个月以上。
房地产发展周期证明，12个月是大多数城市的供需平衡线，基本上可以保障房价不跌不涨，高于或低于这条平均线，意味着房价将出现变化。此外，二手房销售也意味着去库存，目前我国大多数城市二手房挂牌量处于历史高位，不仅一线城市，就连杭州、南京、重庆这些热点城市的二手房挂牌量都超过了10万套。
衡量房地产市场的另一个指标是租售比，房屋租售比就是每平方米使用面积的租金，与每平方米建筑面积房价之间的比例。
国际上认为运行良好的房地产市场租售比在1：300到1：200之间。租售比高于1：300，意味着房地产投机成分大，有泡沫风险，最好选择租房。租售比低于1：200则表明房产有一定的投资潜力，可以买房。
张小房2023-04-13 10:02:03
