一季度全国楼市严重分化，复苏能否持续？

在一季度房地产市场出现复苏迹象，其中一线城市表现最为亮眼，新房、二手房市场均呈现供需两旺局面。根据Wind统计数据，一季度四大一线城市商品房成交843万平方米，同比增长7.7%。楼市回暖带动了土地市场成交，一季度一线城市住宅用地成交规划建筑面积同比增长3%。

与二三四线城市依靠政策刺激相比，一线城市并未出台实质性松绑政策，楼市回暖更多依赖市场刚性需求的释放和自身的韧性。复苏能否持续，很大程度上取决于后续政策的调整。

从一季度商品房销售数据和房价走势看，一线城市房地产市场表现出了良好的韧性。数据显示一季度四大一线城市商品房成交843万平方米，同比增长7.7%。一线城市一季度新建商品住宅成交面积为722万平方米，同比增速为6%。3月份一线城市新建商品住宅成交323万平方米，环比大幅62%，同比增长57%。

新房的需求大幅度上升，尤其是一线城市，从3月二手房成交数据看，北京成交量达2.22万套，上海成交2.4万套，广州成交1.22万套，均创出近期成交量高点。

而一季度一线城市房地产市场能够率先回暖，从短期因素看主要有两方面原因：

一、去年积累的住房需求短期内集中释放

2022年全国房地产市场一片萧条，即便是一线城市，全年商品房成交也累计下滑了25.6%。受疫情等因素影响，一方面房企项目开竣工受到影响，入市项目明显减少；另一方面，严格防疫政策之下，居民出行受阻，购房活动受到严重限制。但这部分需求只是推迟入市，并未消失。随着防疫政策放开，以及促进合理住房需求的政策落地，此前积累的购房需求集中爆发。特别是春节后房企集中推盘，二手房挂牌量激增，推动新房、二手房加速成交。

二、货币宽松环境下房贷利率有所下调，降低了居民购房成本

随着近两年来连续降息降准，房贷利率也明显下调。今年1月，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制，一线城市房贷利率也有了明显松动。目前北京首套房贷利率4.85%，二套房5.35%；上海首套房4.65%，二套房5.35%；深圳首套房4.6%，二套房4.9%；广州首套房4.1%，二套房4.9%。虽然不及二三四线城市房贷利率下调力度，但与此前相比也有了明显下调，意味着购房成本降低。此外，“带押过户”等政策落地也对二手房市场成交形成助力。